房地产经济虚拟性的理论与实证研究 南京廖华

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房地产经济虚拟性的理论与实证研究

摘要：房地产行业是我们国家经济主要的支柱产业，但随着我国的房地产行业的发展目前已经进入到饱和阶段，房地产实体经济逐步走向虚拟性经济模式，这种虚拟性的房地产经济可能会是导致我国经济危机的一大隐患。目前房地产专家大多都是对房地产虚拟的经济形势进行表面层次的分析，并没有更深入的从本质上探讨房地产这种虚拟性的经济的影响。本文通过我国的土地价格等方面，对于我国房地产经济的这种虚拟性进行更深层次的分析，了解房地产经济出现虚拟性的内在规律和本质。通过这个研究结果重新制定我国房地产目前的虚拟经济运作的发展空间。再通过国外的数据统计去检验土地价格是否能够给房地产目前的这种虚拟性经济发挥作用。

关键词：土地价格;经济虚拟性;房地产

目前我国的理论学者还没有深入探讨房地产经济目前这种虚拟性模式的形成本质，因此本文从现代经济学的角度去分析土地经济给房地产的这种虚拟性经济形势带来的改善，进一步去分析形成房地产目前这种虚拟性经济的根本原因，再通过国外的数据统计去检验土地价格对于房地产虚拟性经济的作用。

一、房地产目前这种虚拟性经济和土地价格之间的联系

通常来讲，有两个因素决定了房地产的价格走势。一个是土地附带的建筑物所产生的价格。因为建筑物和商品一样，通过工人的劳动所创造的物品，它的价值包括建筑物材料的价值和工人劳动力的价值。由于材料价格和劳动力价格相对来说很稳定，不会有太大的变化，因此建筑物的价格相对稳定。另一个则是土地自身的价值。土地是自然存在的物质，没有经过劳动生产所创造出来的，本身是不存在价值的。但由于土地能够进行商业买卖，这就使得土地也拥有了价值，但本质上来讲这是地租价值的表现形式。

地租也会有相对的价值差异，这种差异并不是由于劳动力所决定的，而是由土地本身所处的自然位置所决定。地租价值不属于劳动力所付出的时间，事实上消费者付出的费用多于实际生产中劳动力付出时间的价值。地租的虚拟性使得在农业生产机构多于社会平均机构的情况下，地租价值不属于农业生产机构所实现的价值，而是属于产品自身的垄断出的价格，因此地租同样具备虚拟性。此外，垄断地租来源于劳动人员的薪水。

地租所具有的虚拟性就是影响土地最终价格虚拟性关键的变量因素，也就是让土地价格所具有的虚拟性转换成房地产目前这种虚拟性经济模式的根本原因。并且根据上面

得出的理论能够发现我国房地产虚拟型经济发展的合适空间。

二、土地价格影响房地产价格内在联系的验证

通过对照国外房地产价格以及土地价格的统计数据来验证土地和房地产之间价格的内在联系，本次论文采用的是美国房地产以及土地的价格统计数据。

(1)居住商品房和土地之间的价格指数

本次论文采用的是美国纽约的数据，样本时间是从1984年到2009年的数据，本文数据采取美国官方房地产数据统计的网站。

(2)数据验证

第一，验证数据的稳定性。首先对数据的元序列的稳定性进行验证，原序列如果不是很稳定的，那么之前通过数据得出的任何结论都是没有意义的。因此我们应该对住房以及土地两者之间的价格通过数据验证，数据稳定性验证就是对单位根的存在进行检验，只要没有单位根，那么原序列就属于平稳的。

第二，协整验证。采用估计法对于数据的变量实行协整检验，有VAR开始确定正确的滞后期数，然后凭借约翰逊相似比统计数据用来验证协整向量的所有数目。以没有协整关系的零假设出发一步步进行检验，协整公式如下：

LHV=10.06049+0.160103LLV

1984到2009这25年之内，土地和住房之间的价格变化走势基本相同，土地和住房之间价格指数还有一定的关联，土地和住房之间的价格指数涨跌基本一致。

三、数据结果统计分析

第一，土地的价格波动确实能够导致房地产的价格也发生波动，所以土地价格的波动是造成房地产价格起伏的关键因素。

第二，土地价格具有的虚拟性确实能够给房地产目前这种虚拟性经济带来重要的作用，也是房地产目前这种虚拟性经济的本质原因。

第三，所有相关的因素影响着土地的价格，增强了土地价格具有的虚拟性，一旦使得房地产过于的虚拟化就很有可能造成金融危机。

四、探讨我国房地产目前经济的虚拟性带来的启示

房地产的这种虚拟性的经济模式有利也有弊，一定要在一个合理的空间运行，像美国次贷危机就属于房地产过度虚拟化所造成的。从我国目前来看，房地产过于虚拟化导致房价增高，房租也高于国际规定的标准。所以我国政府需要加大力度对房地产进行调控，但是还不能从根本上解决房地产目前过度虚拟化经济状况，应该针对土地价格的控制上进行调控。因此，我国政府需要重点控制土地价格，使得土地价格虚拟化程度降低，这是解决房地产目前虚拟化过度的根本思路。

五、结语

本次论文针对我国的房地产目前经济过于虚拟化这一现状进行了一番阐述，首先分析土地价格是否能够对房地产价格发挥重要的作用，通过对于土地和房地产之间内在联系的探讨发现，土地价格确实是影响房地产价格的重要原因。为了验证这一理论的准确性，我们采用国外的土地、住房数据，，其中以美国纽约1984至之2009年间的数据报告为例，土地和住房价格之间走势基本一致，土地和住房之间价格指数趋势也基本相同，从中可以得出，土地的价格走势基本能够引导房地产的价格走势，土地的虚拟性也能引导房地产的虚拟性。通过这一结论，我们可以清楚的意识到控制土地价格的重要性。一旦土地价格虚拟化程度加深就会导致房地产虚拟化程度也加深，一旦房地产虚拟化程度超过一定的标准空间，就很可能造成金融危机的发生。因此，我国政府重点控制土地价格，使得我国土地价格虚拟化程度降低，这也是解决我国房地产目前虚拟化过度的根本思路。

>参考文献：

[1]马艳，徐熙泽.房地产经济虚拟性的理论与实证研究[J].广义虚拟经济研究，2014(01).

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[4]李锐.房地产市场虚拟性及对宏观经济的影响[J].五邑大学学报(社会科学版)，2011(01).

[5]李晨.房地产市场虚拟性对宏观经济的影响[J].商业经济，2011(08).

(1)推动社会福利体系网络向广大农村的全面覆盖

在当前世界上社会福利制度一直被认为是调节收入分配不平均的最有效手段之一，但目前我国农村的社会福利体系建设明显落后于城镇，而若要降低城乡收入差距则恰恰要大力发展农村的社会福利体系建设。首先应解决广大农村居民的养老和医疗需求，加大农村养老保险的覆盖范围和保障水平，同时大力完善农村医疗保障体系使之与城镇医疗保障体系看齐，不但如此还要降低农村居民获得相关保障的难度和门槛简化相关流程，使之能够真正保障农村居民"老有所养，病有所医"。其次，应加大对农村低收入人群的保障力度，降低城乡收入差距。

(2)尽快消除二元制经济对农村内居民的制约

曾经二元制经济发展模式对中国的经济快速发展做出了不可磨灭的贡献，但这一制度已明显不再适合当前的发展需要，应该予以消灭。首先，应消除捆绑在户籍制度上的各种社会福利保障，使之真正发挥其居民管理的职能而不是成为人为的阶级划分工具。其次，应给于涌入城镇的农村剩余人口城镇居民待遇，将在城镇中有稳定工作或在城镇中生活一定年限的农村剩余人口转为城镇居民，使他们在城市中打工或就业能够享受到与城镇居民同等的待遇，降低他们在城镇中生活的成本，使其更好的融入到城镇的生活中来，真正的提高农村居民的收入水平。

(3)大力发展农村教育

现代市场经济已从劳动密集型的经济发展模式转为了资本密集型和技术密集型发展模式，新的经济形势强化了对劳动者素质的要求，当代的城乡收入差距很大程度上来

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