新经济形式下房地产企业的筹资

  本文关键词：中国房地产融资渠道创新研究，由笔耕文化传播整理发布。

摘要：

金融危机之后，我国房地产市场出现了持续的泡沫化特征，形成了房价上涨快、民众买房难的基本矛盾。为缓解矛盾，促进地产行业的健康发展，国家制订了一系列宏观调控举措。然而，宏观调控措施的施行，一方面为房地产行业的健康发展提供了必要保障，另一方面也对房地产企业带来了更大的资金压力，这些影响是不容忽视的，研究新经济形势下房地产企业筹资方式有着极强的现实意义。本文对传统筹资方式进行了简要分析，概述了当前房地产企业筹资的基本情况，结合几类新型房地产筹资方式，对创新房地产筹资进行了探讨，以期提供借鉴。

关键词：

房地产；宏观调控；筹资方式

房地产行业对于我国GDP增长直接间接作用极大，近年来，随着国家宏观调控政策的持续施行，以往资金充足的房地产企业已经面临了资金紧缺的问题，不少中小型房地产企业更是面临资金断裂、倒闭、被收购风险。扩张融资渠道，开辟新筹资方式成为房地产企业发展的必然之路。

一、房地产企业筹资现状

新形势下，传统筹资方式已经出现弊端，，大部分房地产企业都面临着筹资难的问题，在宏观调控政策加强的背景下，楼市拐点出现，分析房地产行业的筹资现状刻不容缓。

（一）规模大。自2005年起，我国房地产行业发展迅速，大部分城市房价在短短几年内上涨了几倍。产业网数据显示，2005年，我国商品房平均成交价为2937元/平米，至2015年三季度我国商品房平均销售价格已经达到6844元/平米。不仅我国房价直线上涨，房地产行业的融资规模也不断扩大。国家统计局数据显示，2005年，我国房地产行业开发资金总额为21397.8亿元，2015年前三季度，全国房地产开发完成投资70535亿元，，涨幅近3倍。足以看出我国房地产行业的融资趋势。

（二）融资难。资金问题始终制约着房地产企业的发展。近年来，为调稳我国房地产行业，维护经济稳定，国家开展了一系列严厉的调控举措，如限购、限贷等，进一步加剧了房地产行业资金紧张问题。同时，我国金融市场对房地产的限制也十分严格，在金融体系本不健全的基本条件下，我国金融市场进入难度极高，资料统计，截止2015年5月，我国房地产上市公司总量为185家，这就说明，我国绝大多数房地产企业为中小型企业，由于小规模企业资金规模不大、体制不完善、信用度不高等因素，获取信贷的基本条件受限，在限贷以及加大土地审批难度的调控政策下，更是制约了房地产企业的发展。

（三）渠道单一。房地产是资金密集型企业，要实现健康发展，离不开充沛的资金流量。国家统计局数据显示，2015年1-10月，我国房地产开发企业到位资金构成为，国内贷款17097亿元、利用外资242亿元、自筹资金40538亿元、其他资金43690亿元。同比增长-3.6、-50.6、-4.0、9.8个百分点。同时，在市场调整期去化压力、土地成本等多重因素影响下，我国上市企业营业收入增速回落。数据显示，2014年全年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可见，当前我国房地产融资形式已经有了较大改变，但是，除上市企业外，中小企业融资基本依赖贷款，且比例依旧极高，高负债也带来高财务风险，形成多元化融资渠道刻不容缓。（四）长期偿债压力大。国家统计局数据显示，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。基本财务规律揭示，企业资产负债率在60%左右最为合适，房地产上市企业连年创新高，为企业带来巨大的偿债压力，在融资困难的背景下，企业很可能面临经营危机。

二、房地产企业传统筹资方式概述

从主体上分，房地产企业传统筹资方式可分为内部融资、间接融资、直接融资三种。内部融资是通过整合内部资金资源实现融资的方式，筹资依据包括自有资金、应收账款、票据等。房地产企业利用此类资产，通过金融机构或贴现公司变现，即可迅速充实资本，风险小、效率高，是最好的融资形式。然而，在当前房地产企业销售难、资金回笼难的基本背景之下，房地产企业自有资本资源减少，内部融资限制已经很大。因此，针对内部融资问题，建议房地产企业一方面可以增加期房销售，通过开发商贴息委托贷款，增加期房销售及资金回笼，从而扩大资金来源中定金、预收款、自筹金比例。另一方面，对于中小房地产开发企业及单家房地产开发企业自有资金比例较少的情况，可以实行联合开发，提高贷款能力、广告能力、运营能力等。间接融资最直观的代表就是金融机构贷款，其中最为简便的就是银行贷款。当前，我国房地产企业开发资金来源依然呈现银行信贷为主导的格局。一般来说，实现银行贷款需要按照“三个办法，一个指引”中项目融资业务指引要求，充分考虑项目风险、质押担保条件、合同条款、资金管控等。随着货币政策的调整，银行信贷难度越来越高，成本越来越大，对房地产企业造成了不利影响。以开发贷为例，除基本法人执照、保险（第一受益人为银行）、土地使用权等条件之外，还需具备相应比例的自有资金30-35%，可以肯定的是，开发贷获得门槛将会越来越高，通常情况下，银行贷款是企业正常经营过程中获取资金的简便渠道，但若企业需要实现跳跃式发展，就会出现资金短缺问题。针对这些问题，企业可以通过并购方式实现间接融资。并购贷款由商业银行向并购方发放，用于支付股权对价款项外的贷款，以并购贷款实现长期资金流动，不仅可以提高企业的资金实力，还能帮助企业扩大规模。直接融资一般包括债券融资与股票融资两种。债券是一种商业信用，收益率一般，融资过程中企业通常不会使用，债权人也不想持有，因此，直接融资通常通过股票融资实现。股票市场能够在极短时间内为企业筹集资金，资本可永久使用，也没有还款期限及利息负担。值得注意的是，企业上市门槛极高，我国上市房地产企业也不过一百多家，用这种方式实现融资风险也很大。但是，对于一些具有发展潜力的房地产企业来说，也可以通过灵活运用上市技巧实现。例如买壳上市等。对于一些中小型房地产企业，可以通过买壳上市进行直接融资，虽然此类融资方式融资量较小，但也可以避免上市的高门槛、高风险，为满足资金需求提供渠道。

三、我国房地产企业新型融资方式概述

基于融资难、渠道少的融资问题，我国部分房地产企业已经开始了金融化战略，建立多元化融资方式已经成为房地产企业融资发展的基本趋势，下文将简要介绍当前新型房地产融资方式，为创新融资提供借鉴。

（一）信托融资。信托融资是近年来发展速度最快的房地产融资方式之一，在2003年中央121号文件出台后，银行信贷渠道受阻，以信托机构代办房地产买卖、租赁、收租及地产登记过户等实现的信托融资呈现“井喷”式发展，据不完全统计，2015年一季度，我国信托资产管理规模大约14.41万元，房地产证券类信托增加，不良率低，整体风险呈可控状态。这一模式要求融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质，满足四证齐全、自有资金比例超过35%、二级开发资质，有的信托公司资金获取需要行业百强或地方龙头。

（二）海外融资。外资进入中国房地产开发市场即海外融资，境内房地产可以通过向境外地产投资基金及风投基金出售房产、进行项目合作，或者直接让外资参股房地产公司，都是海外融资的形式。当前，海外融资总量不大，且地区差异明显，我国海外融资主要集中于长三角、首都经济圈等热点区域。上文数据显示，当前我国房地产开发市场外资比重较低，且15年呈现负增长趋势，究其原因，就是境外投资公司对项目要求高，以及项目投入操作体制的问题，因此，以海外融资实现房地产企业资金扩充不失为良好的融资渠道，但需要企业自身的努力。

（三）开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金、委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。这一房地产金融模式在我国具有良好的需求市场和政策环境，实用性较强。这种方式的核心在于实现提前销售，要求开发商具备一定的实力。

（四）融资租赁。融资租赁的实质就是通过转变所有权获取资金，在项目完成后，房地产开发商通过销售，完成所有权回购。这种方式的运作需建立资产管理公司，处理所有权问题，从而加快房地产资金运作效率。

（五）“PE”模式。“PE”即房地产私募基金，是由开发企业发起，以非公开形式向投资者募资的形式。当前，我国PE的应用已经较为普遍，需求上看，房地产开发企业资金来源结构已发生了改变，从整体趋势上来看，虽然当前我国房地产开发企业的资金主要还是依赖商业银行为主，但是从上文数据不难看出，我国房地产传统资金来源渠道已经变窄，私募已经成为企业筹资的重要渠道。首先，由多个有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同设立私募股权投资基金（PE）在委托管理银行进行资金托管开展股权投资目标企业工作，经过项目筛选、尽职调查后，开始资金募集，募资后，基金完成投资，开始项目运作，运作完成后，基金清算退出。

四、房地产企业筹资方式创新——“仿金融”模式

融资方式创新已经成为当前房地产企业发展的必经之路。当前，不少新型筹资方式已经出现，基于互联网+、众筹等新思想在民众中的广泛传播，以及信息技术的普及，“仿金融”模式已经具备相当好的基础，利用“仿金融”模式，可以较好地解决房地产开发企业的融资问题。

（一）“仿金融”模式概述。“仿金融”模式，就是由具备一定资质，通过向具备购房意愿的社会群体以收取加盟费、签约金等方式进行融资，通过返利、充抵等形式对客户进行回报。这种方式的回报高，客户增长快，能够在极短时间内获取大量融资，且不会有金融市场的风险。以河南某置业公司为例，该公司成立于2013年，注册资本为1000万元，在整合房地产市场低价优质楼盘后，通过签约客户定金增值、经济推广补贴等方式，实现了高速融资。首先，该公司在全国范围内进行目标客户定位，同客户签订合约，规定：客户需缴交1万元作为签约客户定金，购房时定金可作2万元使用，若暂时没有合适楼盘，协议期限无限期延长。若未来无购房需求，定金不予退还，但可由客户转让。同时，签约客户可直接成为公司营销项目领导，为公司介绍客户可得奖励，奖励递增。另外，签约客户作为项目领导时，若介绍客户达6位可晋升为项目顾问，受聘期间最高可获100万元奖励。具体为，公司设A、B、C、D、E、F、G七级置业顾问，A为最高，当签约客户直接或间接介绍客户达到6人时，成为G级置业顾问，可获补贴，每周1000元，分十周发放，当下属客户都成为G级时，再晋升，每晋升一级周补贴在前期基础上加1000元，以此类推，从G至A总计奖励100万元补贴。最后，公司长期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司签约客户一万多人，加盟店82家，定金及加盟费收取已经达到7.6亿，为公司增加了一笔无限期、无利息的巨额资金。结合当前互联网及移动互联网端，公司客户量持续上涨，筹资压力倍减。但是，此模式也引起了政府部门的高度重视，众多领域专家对此也颇有疑问，“仿金融”模式存在一定的存续问题，包括客户认同、客户信心、回报持续性及额度三大方面。

（二）“仿金融”融资因素比较。仿金融模式具备“0”融资成本、无限期、限制条件小、对象广泛三大优势。本文选取内部融资、债权融资、夹层融资、股权融资几种典型融资手段，从融资成本、规模、期限及目的几大因素进行对比分析。首先，内部融资存在机会成本，债权融资存在债务成本，股票证券费用较高，而仿金融模式在定金、加盟费的基础筹资手段上，明文规定签约定金及加盟费除购房外不予返还，形成了零成本融资，成本优势显而易见。第二，融资规模上，内部融资受企业盈余条件制约；债券融资通过银行借贷、发行债券融资，规模还是不大，且持有人抱有持有障碍；股权融资规模大，但上市门槛高。而“仿金融”模式定向融资，抓住了高需求群体，虽然一次性筹资的可能性小，但随着时间推移，客户群会不断扩大，“仿金融”模式存在极高的灵活性及规模优势。第三，融资期限上，内部融资为内部收益留存，虽没有还款期限，但具备货币时间成本；债券具备还款期，项目结束后还款，期限约为3~5年；股权融资筹资股本不予偿还，除非企业清算。“仿金融”模式不予偿还，且无利息、风险低。第四，融资目的上，内部融资是为实现再生产进行的融资；债券是为企业获得存续能力进行的融资；股权是为了扩大股本，实现更高发展的融资，根本上来看，几种融资方式都是为了解决资金需求。而“仿金融”模式不仅能够解决资金需求，还能抓住客户、留住人才，不仅能解决当下资金需求，还能获取持续客户及人才，是资源目标型融资。因此，“仿金融”模式着实具备不少优势，随着信息技术的推广，及众筹、互联网+思想的推广，“仿金融”模式更是具备持久的生命力。

（三）“仿金融”融资模式的障碍首先，模式本身存在误导性，会让人误认为“传销”。“仿金融”模式借鉴了直销架构，但进行了一定转换，如签约过程中明确规定客户可转移、最多介绍量等，且有实际产品，因此与传销、直销存在很多区别。但新模式容易会导致质疑，社会认可度制约模式运作。其次，初期企业信誉、知名度不高，难以获取客户群体。企业建立初期，由于企业规模小，信誉及知名度都不高，而民间资金在寻找优质投资项目时，通常会寻找整体实力较强的企业，因此，在客观条件的限制下，签约客户、加盟商很可能出现不信任企业的问题，资金筹集量可能不多，仿金融模式运用存在障碍。也说明，“仿金融”模式的运用关键在于良好的商誉及信用基础。第三，规模扩张中，此类模式很可能被滥用，持续扩张中可能遇到管理问题，如体制、企业边界、效率等。此模式最大的优势便在于利用互联网+、众筹思想，依托信息手段实现高效率传播，若得到社会认可，客户群会猛增，当模式运作成熟后，企业管理效率高低、体制完善程度很可能影响项目运作健康程度。同时，在得到认可后，此模式的准入门槛较低，加盟商的迅速扩张，很可能引起众多企业的盲目跟风，损害品牌价值。第四，需掌握客户与企业间的博弈，实现互利。一方面，如果企业所标榜的高额回报无法实现，那么签约客户就无法获取长期利润，可能造成客户对企业失去信心的问题。另一方面，高额回报必然引起高额成本支出，若管理不善，容易影响企业经营业绩，这就需要企业权衡利弊，找准切入点，制定最佳经营方案，平衡利益与成本。第五，政策风险。“仿金融”模式本身就是在银行信贷难、上市融资难、民间借贷风险高的基础条件下衍生的融资手段，模式运用初期，不仅客户无法确定模式是否合法，政府机关也无法确定融资的合法程度，有人甚至认为“仿金融”是利用国家政策打擦边球，因此，企业如果需要大规模运用此模式，必须注意国家政策的影响。

（四）“仿金融”模式发展建议首先，必须保障模式的合法性，避免政策质疑、社会质疑，为模式运作提供社会基础。一方面，可以首先邀请学术界，为模式的可行性进行分析，对误解进行澄清。另一方面，可以运用新媒体、传统媒体的宣传，提高企业形象。以上文企业为例，该企业与河南电视台签订了战略协议，并被电视台评为“百姓放心房产先优企业”，这样一来，该模式不仅会被许多人直销，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府机关的认可，政府机关本身是权威机构，若得到政府机关的认可，那么其运作难度会骤减。河南某置业公司在成立初期就与政府部门协商，一方面从民间借贷角度出发，办理了相关资质，控制了融资比例，另一方面，获取了相应证件，以合法、合规的企业为基本要素开展融资。第二，要建立高质量的信用体系，河南某置业公司一方面加大了对门店的扩充，在获取更多资金的同时也提高了消费者信用程度。其次，为客户提供了优质充裕的利润回报，建立了较高的商誉，吸引了更多会员。第三，落实企业承诺。第四，利用电视台、新媒体等宣传自身形象，建立了品牌。第三，要制定长效管理体系，如明确战略目标、构建企业文化、科学化管理体制及流程、开展持续宣传等。第四，要积极利用当期新技术、新环境，如利用众筹渠道扩大筹资范围、利用互联网+媒体与企业的融合等。

总之，在当前严密的调控环境之下，企业有必要开展持续的融资渠道探索。本文所介绍的融资方式是一种较新、较优质的方式，也是融资方式创新中的一小部分，虽然体制建设上还存在诸多问题，但稍加改进，必然可以为企业融资带来更大便利。同时，融资应当从企业需求出发，多元化融资已经成为当前房地产融资的主要趋势，企业应当权衡利弊，从实际出发选择并开辟融资渠道。

参考文献

[1]任莉.中国房地产融资研究[D].广东省社会科学院，2014.

[2]丁欣.房地产企业多元化融资模式研究[D].华东理工大学，2014.

[3]张宸玮.中国房地产融资渠道创新研究[D].吉林大学，2015.

作者：万江滔 单位：北京友谊置业有限公司

  本文关键词：中国房地产融资渠道创新研究，由笔耕文化传播整理发布。