西安市普通商品住宅价格时空变化特征及影响因素分析

发布时间：2017-03-20 18:03

  本文关键词：西安市普通商品住宅价格时空变化特征及影响因素分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着我国经济的发展,房地产业在国民经济中的地位和作用越发重要。在城市住宅商品化程度越来越高的今天,商品住宅消费成为了人们日常消费中的重要组成部分,商品住宅价格逐渐成为社会关注的热点。对商品住宅价格变化及产生变化的影响因素进行研究,一方面可以为城市居民在购买住宅时提供参考,另一方面还能反映出城市经济的发展状况,其中对商品住宅价格时间与空间变化影响因素的研究,通过确定各因素对普通商品住宅价格的影响程度,在房地产价格宏观调控以及居民购买住宅方面有着实际意义。本文以西安市普通商品住宅价格为研究对象,利用定性与定量相结合的研究方法,从时间变化与空间变化两个角度,对西安市普通商品住宅价格变化及影响因素进行分析研究。在时间维度上,在时间维度上,对1998～2014年西安市城区普通商品住宅价格水平的变化进行了分析,并采用多元线性回归模型对普通商品住宅价格的影响因素进行研究。在空间维度上,利用ArcGIS软件,分别采用趋势面及Kriging插值法,对2014年西安市普通商品住宅价格的空间分异特征进行分析,将影响普通商品住宅价格的主要因素标注在图上,并运用ArcGIS的点密度分析、线密度分析、近邻分析等工具,对影响因素进行量化,建立普通商品住宅价格与影响因素进行空间关联模型。结果表明：1、从1998～2014年,西安市城区普通商品住宅的价格一直处于上升趋势,平均涨幅为16.7%,销售面积由1998年的108.61万平方米到2014年的1707.71,增长了将近1572.33%,年均销售面积增幅为27.4%；2、通过对影响因素的定量分析得出GDP、城市化水平、人口数等是影响价格变化的主要因素；3、2014年,西安市城区普通商品房的价格空间差异性明显,钟楼地区、高新区、曲江新区住宅价格明显高于其他地区,城北经济技术开发区位居其次,城西、城东与长安地区住宅价格较低；4、商服繁华度、交通便捷度、公共服务设施完备度、环境条件等是影响普通商品房的价格空间分异的主要因素。通过具体量化分析得出到城市中心(钟楼)的距离、到最近商服中心的距离、到地铁站的距离、路网密度、教育资源密度、到医院距离、到公园广场距离等因子是普通商品住宅价格空间变化的主要影响因子。我国经济进入新常态,以及城镇化速度的放缓,西安市普通住宅价格将从成长期向稳定调节期过渡,这也为商品住宅价格的空间优化提供了契机。根据影响普通商品住宅价格的影响因素,一方面,新的商品住宅开发项目应尽量利用现有的城市公共服务设施；另一方面,应合理布局商业中心、加快建设地铁建设,分散教育资源,尤其是优质教学资源,合理布局公园等,促进公共服务设施的相对均等化,从而优化商品住宅的空间布局。
【关键词】：普通商品住宅价格 时空变化 影响因素 线性回归模型 西安
【学位授予单位】：西北大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要3-5
• Abstract5-10
• 第一章 绪论10-17
• 1.1 研究背景及意义10-11
• 1.1.1 研究背景10
• 1.1.2 研究意义10-11
• 1.2 国内外研究进展11-14
• 1.2.1 国外研究现状11-12
• 1.2.2 国内研究现状12-14
• 1.2.3 总结14
• 1.3 研究内容、技术路线和创新点14-17
• 1.3.1 研究内容14-15
• 1.3.2 技术路线15-16
• 1.3.3 主要创新点16-17
• 第二章 西安市普通商品住宅市场分析17-24
• 2.1 西安市概况及商品住宅发展历程17-19
• 2.1.1 研究区域概况17-18
• 2.1.2 西安市商品住宅市场发展历程18-19
• 2.2 西安市城市总体规划19
• 2.3 西安市普通商品住宅市场现状19-23
• 2.3.1 资料的收集19-20
• 2.3.2 西安市普通商品住宅市场发展环境分析20
• 2.3.3 西安市普通商品住宅价格现状20-21
• 2.3.4 西安市普通商品住宅价格与全国同期比较21-22
• 2.3.5 西安市普通商品住宅市场发展动力22-23
• 2.4 本章小结23-24
• 第三章 基于时间变化的西安市普通商品住宅价格影响因素分析24-45
• 3.1 西安市普通商品住宅价格的时间变化24-26
• 3.1.1 数据来源与处理24
• 3.1.2 西安市普通商品住宅价格时间变化24-26
• 3.1.3 西安市普通商品住宅价格时间变化的原因26
• 3.2 西安市普通商品住宅价格时间变化的影响因素定性分析26-36
• 3.2.1 宏观经济因素27-29
• 3.2.2 政策因素29-30
• 3.2.3 社会因素30-31
• 3.2.4 供给因素31-33
• 3.2.5 需求因素33-35
• 3.2.6 本节小结35-36
• 3.3 基于时间变化的西安市普通商品住宅价格影响因素定量分析36-44
• 3.3.1 变量选取与样本数据36-37
• 3.3.2 模型的建立37-38
• 3.3.3 回归分析38-43
• 3.3.4 回归模型结果分析43-44
• 3.4 本章小结44-45
• 第四章 基于空间变化的西安市普通商品住宅价格变化影响因素分析45-70
• 4.1 西安市普通商品住宅价格的空间变化45-51
• 4.1.1 研究范围的限定45
• 4.1.2 样本数据的选择与处理45-46
• 4.1.3 数据离群值分析与分布分析46-47
• 4.1.4 趋势面分析47-48
• 4.1.5 空间插值分析48-50
• 4.1.6 西安市普通商品住宅价格的空间变化规律50
• 4.1.7 西安市普通商品住宅价格空间结构变化的原因50-51
• 4.2 西安市普通商品住宅价格空间分异的影响因素定性分析51-57
• 4.2.1 区位条件方面51-52
• 4.2.2 交通条件方面52-54
• 4.2.3 基本设施方面54-56
• 4.2.4 环境条件方面56-57
• 4.2.5 城市规划方面57
• 4.2.6 本节小结57
• 4.3 基于空间变化的西安市普通商品住宅价格影响因素定量分析57-69
• 4.3.1 变量的选取与量化58-62
• 4.3.2 模型的建立62-63
• 4.3.3 回归分析63-66
• 4.3.4 回归模型结果分析66-69
• 4.4 本章小结69-70
• 第五章 对西安市普通商品住宅价格市场政策建议以及发展预测70-75
• 5.1 西安市普通商品住宅价格市场政策建议70-72
• 5.1.1 大力发展地方经济,提高居民收入,加大住房购买能力70
• 5.1.2 合理控制需求,减少对商品住宅的投机需求70-71
• 5.1.3 加强城市郊区建设,增加城市外围郊区商品住宅供应71
• 5.1.4 加强商服繁华区的环境改造,提高普通商品住宅性价比71
• 5.1.5 进一步完善城市交通网络,建设城市次级中心71-72
• 5.1.6 分散优秀教育资源,合理布局公园广场,促使公共服务设施均等化72
• 5.2 西安市普通商品住宅价格市场发展预测72-75
• 5.2.1 西安市房地产市场将步入小幅回落后期趋稳的调整期72-73
• 5.2.2 普通商品住宅市场投机与投资需求减少,自住型购房及改善型置业的刚性需求将成为未来购房需求的主体73
• 5.2.3 西安市地铁沿线的部分郊区住宅将出现小范围的价格上涨73-74
• 5.2.4 西安市二环以内、高新区、曲江区等住宅市场发展成熟地区将出现住宅产品分化74-75
• 第六章 结论75-77
• 6.1 结论75-76
• 6.2 问题与不足76-77
• 参考文献77-81
• 攻读硕士学位期间取得的科研成果81-82
• 致谢8

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本文编号：258191