论产权式商铺经营模式中的法律关系及法律适用

发布时间：2020-06-08 02:41

【摘要】：产权式商铺是一种新型的房地产营销模式,由国外引进我国,主要操作模式是众多中小投资者出于投资的目的购买商铺,并将商铺整体委托给开发商或者第三方经营公司统一经营管理,商铺所有人获取定期、定额的回报。它是所有权和经营权分离的一种房地产证券化产品。产权式商铺在实践中受到开发商和投资者的青睐,之所以被投资者看好是因为其风险小,回报率高。而受开发商欢迎.则是因为这种模式可以使开发商在短期内回笼资金,赚取高额的利润,并将经营风险转嫁到投资者身上。但这样一来,可以发现开发商和投资者并不是一个利益共同体,开发商的目的是尽快以一个好价钱将商铺销售出去,其并不关心商铺卖出去之后经营如何,而投资者的利益却与商铺的后期经营息息相关,开发商便会利用自己相对于投资者的优势地位极尽所能地使自己的利益最大化,即往往通过销售广告宣传“零风险、高回报”“一铺养三代”等,投资者受此诱惑购买商铺,但到底能不能实现这些宣传内容,开发商并不能保证,事实上因此出现的问题比比皆是。在我国,自从被引入我国之后,产权式商铺模式问题不断,其最大的优势也是其出现问题的根源,这是我国制度原因还只是现实操作原因?应该如何解决?笔者将在文章一一予以阐述。本文将分四个大部分对产权式商铺模式进行阐述,试图给读者呈现出一个较为完整和清晰的产权式商铺模式理论。第一部分是关于产权式商铺的概述。由于“产权”是“产权式商铺”这一概念中的重要组成部分,弄清楚其内涵对了解整个产权式商铺模式有基础性的意义,因此,笔者从挖掘“产权”概念的涵义。然后在此基础上结合实践中产权式商铺的操作方式对“产权式商铺到底是什么”这一问题作了解答。最后,鉴于产权式商铺与产权式酒店的相似性,就两者的共同点和不同点作了阐述。第二部分主要是对产权式商铺中存在的各种法律关系逐个进行分析,主要包括买卖合同法律关系、租赁合同法律关系、委托经营合同法律关系以及商铺各投资者之间的法律关系。对这些基础法律关系进行分析,可以理清各主体所处的法律地位和各自的权利义务内容,便于在纠纷发生时进行责任的分配和追究。第三部分是在第二部分的基础上,对产权式商铺中各种法律关系中存在的风险进行分析。由于产权式商铺是一种新型的房产销售经营模式,其在我国实践中产生了诸多问题,而解决这些问题的源头就是要分析风险在哪,然后才能对症下药地采取相应的措施。第四部分是针对产权式商铺在我国出现的问题探索合适的解决方法。主要分为两个渠道：一是在我国现有法律框架下可以采取的解决途径；二是借鉴美国的不动产信托制度来解决实践中存在的问题。最后,结语部分对产权式商铺在我国的发展情况作了大致描述,并交代了本文的思路。
【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：D922.29;F293.3

【引证文献】