外滩金融集聚带开发模式研究

发布时间：2020-06-16 14:05

【摘要】：2009年3月，国务院审议通过了关于推进上海建设“两个中心”的《意见》，明确提出“到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心”的宏伟目标。根据国务院《意见》的要求，同年上海市发布了建设“两个中心”的《实施意见》和《上海市推进国际金融中心建设条例》，提出加快规划和建设以“一城一带”为核心的金融集聚区的战略任务。“一城”是指陆家嘴金融城，“一带”即外滩金融集聚带。为推动外滩金融集聚带建设，黄浦区制订了外滩金融集聚带发展纲要，计划用十年左右时间把外滩金融集聚带建设成为与陆家嘴金融城错位互补、协同发展的具有影响力的国际性资产管理中心、资本运营中心和金融专业服务中心。同时投资组建了外滩投资集团，作为全面实施外滩金融集聚带建设整体战略规划和目标定位的运作平台，启动外滩金融集聚带的开发。外滩金融集聚带开发虽然符合国家区域发展战略导向，获得上海市区政府的支持，并有开发公司具体实施，但仍面临一系列的问题，如开发模式不明确，开发公司定位不清晰，如何适应大的经济环境通过市场化的方式实现后发赶超先进，如何克服开发公司资金实力和各种经验、能力的不足，如何提高开发效率确保开发品质等。为了解决上述问题，顺利推动外滩金融集聚带建设，本文首先以寻找适合的整体开发模式为出发点，深入分析了以英国和美国为代表的国外城区开发模式及运营特点，并对我国以往城区开发的模式作了分类总结，同时以伦敦道克兰城市更新、美国Fort Gillem基地重建、陆家嘴金融贸易区开发和北京金融街开发为标本进行案例研究。在此基础上总结出国内外城区开发的6条经验：（1）总体发展商模式成为国内外城区开发的普遍选择；（2）总体发展商对区域开发要有足够的控制力；（3）总体发展商以土地为主要资源通过土地运作积累资金推动区域较快发展；（4）总体发展商的能力提升是一个长期的命题；（5）区域发展应有畅通持续的资金支持渠道；（6）政府的参与和政策支持是区域开发顺利实施的重要保证。但由于我国土地出让制度已逐渐由划拨和协议出让为主转变为严格通过“招”“拍”“挂”方式出让，因此，以上与土地操作有关的经验已无法借鉴。其次，为克服土地出让制度变革带来的不利影响，并适应市场经济环境的变化，本文在深入分析PPP模式及其组织和运作形式、构建要点、城区开发中应用的必要性，并对美国纽约布鲁克林大西洋中心开发、国内城中村改造、陆家嘴开发等案例进行研究的基础上，认为外滩金融集聚带开发除了采用总体发展商模式外，还应引入PPP模式，使二者有机结合。再次，本文以外滩金融集聚带和外滩投资集团的现实条件为基础，运用前面章节的研究结论和经济学中的利益分配理论，对外滩金融集聚带开发引入“总体发展商+PPP”模式的适用性，以及在该种模式下外滩投资集团的地位和职能、组织架构设计、合作方式、运行机制等问题进行了详细论述，为外滩金融集聚带建设提供可行方案的同时完成开发模式设计。第四，本文针对集聚带开发需要解决的主要问题和外滩投资集团承担的主要职能，运用“总体发展商+PPP”模式，对外滩金融集聚带开发的具体实施提出了5点建议：（1）国际招标、统一规划、阶段性调整；（2）与政府部门密切合作，争取政策支持；（3）以综合性大项目为抓手，推动房地产开发；（4）引入原物业所有者股东，推动老大楼改造；（5）打造融资平台，实现多元化融资。
【学位授予单位】：上海交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F832.7
【图文】：

土地转让,参与程度,市场,方式

以前地方政府为了节省财政支出，往往会采取毛地的方式出让，由使用权的开发商自行出资进行拆迁和土地一级开发。但随着房地产市场展、宏观调控的层层加码和动迁难度的不断增大，毛地出让逐渐显露出近年来各地政府开始抛弃毛地出让而较多地采用净地出让。如上海《上建设规划（2006-2010 年）》中就要求在全市“逐步推行净地出让”，目营性用地基本上都已实行净地出让。在国家层面上，2007 年，国土资部、中国人民银行联合发布的《土地储备管理办法》，要求土地储备机构土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备5.2 区域开发模式经验借鉴的困境经过近三十多年的改革，目前我国已经形成了土地使用权有偿出让挂方式净地出让为主的城市土地出让制度。虽然划拨和协议出让方式依但经营性用地出让已不可能采用这两种方式，只能采用挂牌、招标、拍市场化的方式（参见图 3）。

外滩,带区,位图

上海交通大学上海高级金融学院 EMBA 硕士论文外滩金融集聚带开发模式研究第三章外滩金融集聚带开发及开发模式选择1. 外滩金融集聚带开发概况1.1 外滩金融集聚带概况外滩金融集聚带地处上海中央商务区，与小陆家嘴隔江相望，北起苏州河南岸，南至陆家浜路－外马路，东临黄浦江，西到河南中路－人民路－中华路－桑园街所围合的区域（参见图 6）。区域总用地面积约 2.6 平方公里，滨江岸线长约4.8 公里。

【参考文献】