基于Hedonic模型的苏州工业园区金鸡湖西岸地区住宅特征价格研究

发布时间：2020-06-21 02:01

【摘要】：近年来对城市住宅价格问题的讨论,如房价是否合理、受到那些因素的影响、是否存在房地产泡沫等等,一直是政府部门、房地产、学术界和实务界关注的热点和焦点问题,也是住宅产业发展过程中值得研究的重要课题。如同地段,地段,还是地段的房地产名言所述,在影响房产价格因素中,城市外部环境起着至关重要作用,如地铁线的开通导致房价上涨,公园的建成使周边的房价一路上扬。近年风行的TOD、EOD等理论也是以此为基础,提出以捷运系统或者绿色基础设施为核心的发展模式。本文希望通过建立城市环境资源评估模型,对城市外部环境影响对房地产价格乃至土地的价值进行分析及判断,为政府制定政策、开发商决策提供重要依据。本研究选取了苏州金鸡湖西岸约20平方公里地区的84个楼盘的二手房单位面积均价作为研究的样本。通过建立有效的金鸡湖地区的住宅特征价格模型HPM,对研究范围内的外部环境进行量化研究。笔者提取研究区域内的10个外部环境要素和3个内部要素进行分析,并根据元素自身的特点,归纳提炼了25个变量进行具体回归实验。根据Box-Cox转换及拟合度优化原则,通过逐步回归的方法,确定最终的对数回归方程。根据回归方程,对金鸡湖西岸地区的外部环境对房价的影响进行由浅入深的分析,其内容主要包括:要素入选分析、自变量系数分析、金鸡湖影响范围研究、金鸡湖影响断面分析、其它外部环境对金鸡湖增值效果的影响和湖岸规划手法的机会成本。最后,指出研究中的不足之处及对后续研究的展望。
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3;F224
【图文】：

投资走势,房地产,城镇,房地产投资

1.1论题的提出住宅在人们的生活中起着至关重要的作用，作为日常的休憩娱乐场所，它是市民家庭和个人生活的无可取代必需品。在多年的住房改革后，我国的房地产业得到了蓬勃的发展，成为了本国的支柱产业之一，对 GDP 和国民生活水平的提升产生了不可取代的正面效应[1]。随着 1998 年中国住房福利制度宣告结束，历时十余年的住房制度改革从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的阶段。统计数据显示（图 1.1），1998 年至 2008 年十年间，城镇房地产投资从 1998 年的 3149 亿元增长到 2008 年的 31203.2 亿元，翻了近十倍。城镇住宅房地产投资连续十年增幅保持在 25%左右，远远超过 GDP 的增幅 10%。直到 2008 年底，城镇住宅房地产投资已经达到 22440.9 亿元，占国民生产总值的 7.3%，成为国家的支柱产业（图 1.2 ）。

城镇住宅,房地产投资,增长比较,GDP增长

近年来学术界、政府部门、房地产和实务界对房价是否合理、受到那些因素的影响是否存在房地产泡沫等城市住宅价格问题的讨论从未间断过。房价的制定是住宅产业展过程中值得研究的重要课题[2]。在诸多课题之中，房地产价格由于关系着老百姓切的利益所以成为重中之重。随着近年来对于社会对于房地产投资的逐年增加以及投资道匮乏等原因，房产价格飞速上涨，使房产脱离的它本来的居住用途，变成了一种投方式，这和国家的初衷背道而驰，产生了严重的民生问题。统计数据显示，2003 年-20年，广州房地产成交均价从 3888 元/平方米上升至 9346 元/平方米，六年内涨幅达 25（图 1.3 ）；2009 年一年，中心区的天河、越秀和荔湾成交价格，分别为 17027、159和 14002 元/平方米，分别同比上涨 13.1%，3.89%和 13.78%。房产价格的一路飙升，政府不得不在 2010 年出台了严厉的国十条，打压房地产，避免房价过快上涨。那么何确定合理健康的房价，成为了当下的急需解决的问题。图 1.2 1999-2008 年 GDP 增长与城镇住宅房地产投资增长比较图资料来源：根据国家统计局资料自绘

【参考文献】