“勾地法”旧城改造X项目投资决策研究

发布时间：2020-06-24 22:16

【摘要】：“三旧”改造是个广泛而系统问题，要从民生、政策、市场等多方面看待，对实施者的综合能力是个巨大的考验。如由政府主导进行“三旧”改造工作，会对政府的工作造成巨大的压力，挤压政府的行政管理资源，且有悖于市场经济的原则。故目前由开发商主导“三旧”改造已逐渐成为趋势。但是，开发商在进行旧城改造的前期工作时，需要承受巨大的资金压力及各种不确定因素所带来的风险。此时，开发商与政府之间的有效沟通可以打消开发商对未来的担忧，并能让开发商对未来的收益作出详细的分析预判，可有效提高旧城改造的成功率。但目前单一的“招拍挂”的土地出让方式是由政府单方向的传递信息，缺乏沟通的途径，新的土地出让方式就成为了推动“三旧”改造的要因之一。近期，国土资源部对于“勾地”的提法，即欲对尚不完善的土地出让政策进行“堵漏”。其显著特点是信息来源的充分性、供地计划的针对性和信息的对称性。此方式提供了在土地出让前开发商与政府进行谈判交流的平台，让双方在能够“三旧”改造进行之前充分沟通，消除顾虑、达致共赢。但如何通过勾地法促进旧城改造的进行，是一个全新的课题。笔者所经历的某“三旧”改造项目，具体操作方式为政府根据法定图则的详蓝规划，先委托某开发商对一个旧村进行拆迁，项目完成拆迁，从毛地变成净地后，由开放商提出项目相应规划设计标准数据，由政府对规划设计条件进行审核调整后，在一级市场进行土地使用权拍卖。此土地转让方式正是借鉴了“勾地法”的形式，对项目投资决策的影响是非常巨大的。本文拟以此例为蓝本，首先对“三旧”改造的X项目进行剖析，分析勾地条件的变化对项目预期的经济影响；再根据开发商的预期收益区间，得出勾地条件的调整区间，以此作为与政府洽商的依据；最后、在双方对勾地条件达成一致，土地挂牌后，分析勾地条件设置对开发商获取土地所形成的优劣影响。通过此文的阐述，能对“勾地法”这一新生事物与“三旧”改造项目的结合有较为详尽的讲解，对后期采用勾地法的“三旧”改造项目提供一些参考和建议。
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：F283;F299.2
【图文】：

分布图,分布图,存量,龙岗

图 2-3 X 项目周边供给情况分布图龙岗中心城目前在售项目中，主要项目为清林径二期/紫麟山三期/徽王府三期；剩余市场存量较少，为 1167 套，面积为 126827m2；龙岗中心城目前未售项目中，项目面市时持续销售项目有 5 个，分别为阳光天健城、家和盛世、城龙花园、龙城领地、大公馆、阅山华府；与本项目同期面市的项目有星河龙岗项目及万科九州，目前未售项目到时的市场存量为 284000m2。综上所述，2010 年 9 月存量预计 41 万 m2，与龙城平均市场存量 100 万 m2相比很少,竞争相对较少，是项目非常契合入市的一个时机。目标客户情况如图：第一梯层：人群逐年增多，总量仍偏少，目前适合物业选择250 万中央悦城、依山郡 TH 类企业高官

现状,商业,工程硕士学位,汽车站

华南理工大学工程硕士学位论文（2）用地南面为龙岗汽车站用地和部分空地，土地利用率不高，对城市的发展有一定的负面影响，本地块的开发有望带动其发展；（3）用地东面为房龄在 10 年左右的多层住宅，现状其物业价值不高。3、居民生活很不方便。（1）用地周边缺乏档次较高的大型集中商业，零散分布着一些小型或低档商业；

【参考文献】