基于预期理论的商品住宅价格模型的应用研究

发布时间：2020-07-16 04:42

【摘要】：住宅涉及到人民的根本福祉,是一切经济活动的基础。近年来,商品住宅价格高企,对普通消费者的心理产生了极大的冲击,在刚性需求的支撑下,对未来房价的预期更是进一步刺激了大量住房需求的提前释放,导致了市场非理性交易行为的发生,从众心理使人们不断产生认知上的失调,盲目追逐不合理的房价,并在不断自我强化的心理作用下影响市场供求关系,对住宅价格产生重大影响。本文分析了对我国商品住宅市场价格有重大影响的因素,涉及刚性需求、土地供应、投资需求、城市化进程等四个方面。其间重点讨论了刚性需求和投资性需求产生的原因及其存在的合理性,进一步分析了它们转化为有效需求的途径和对市场的影响。随后,结合我国商品住宅市场的预期特性,对市场中的非理性心理及交易行为进行了深入分析,并研究了预期心理对房价波动的影响过程。最后,以武汉市住宅市场为研究对象,进行了商品住宅价格模型的实证分析,引入金融机构信贷资金、土地价格水平及物价指数等理性预期因素,并且结合我国住宅市场的准理性预期特性,引入前期住房价格的走势数据,体现出消费者的适应性预期心理,使价格模型的解释度得以增强。通过模型的实证检验,证明了前文的理论分析,表明适应性预期在消费者的价格预期中占据主导地位,消费者在很大程度上借助于先前的价格走势对未来进行预测,尤其是前期住房价格的涨跌幅度大小及持续时间长短对消费者的影响效果明显,市场理性程度不足,从而导致价格脱离实际,波动性增强。其次,预防通货膨胀和追逐资本利得的需求叠加,导致房地产市场中的投资性需求旺盛,对房价的推动作用高于土地价格水平、金融信贷供给量等。作为宏观调控主体的政府部门,必须保持市场政策的稳定性及持续性,加快住房结构的调整,完善社会保障制度,提高政府公信力,通过合理引导消费者预期,维护商品住宅市场价格的稳定。
【学位授予单位】：武汉理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3;F224
【图文】：

大中城市,增幅,房价,情况

由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，销售均价未必能较好反映出房价短期变化轨迹，现以国家统计局数据来源—我国70个大中城市房屋销售价格指数为分析指标，详见下图1一1。图1一 12008年1月一2010年3月全国70个大中城市房屋销售价格增幅情况2008年以来，过高的房价使人们对房价下跌的预期加强，市场观望气氛渐趋浓厚，商品房销售量相对下降，房屋销售价格同比涨幅从2008年初开始逐月回落，12月份出现自2005年7月以来的首次同比下降，同比降幅为一0.4%。环比价格从8月份变为负增长，下降速度不断加快。由上图可以看出，房价同比增幅在2009年3月份达到谷底，同比上年12月份下将了 1.3%，房价环比增幅于2008年12月达到一0.5%

房价收入比,商品住宅价格

房价收入比出现明显下调，为6.78;2009年，随着中国房地产市场复苏至部分地区过热，房价收入比也相应回升，达到8.03的历史新高，北京、上海、深圳、杭州四地的商品住宅价格收入比均超过14，远高于全国的平均水平(见图3一l)。图3一 11996一2009年房价收入比

房价,地价

图3一3部分城市住宅地价房价比土地的出让价格最终要体现在楼面地价上，对房价的高低有重要影响，是部分开发商提高售房价格的缘由，受到大多数购房者的垢病。来源于国土源部的数据，2009年全国重点监测城市居住用地的同时点地价房价比均值31.29%。长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市，其比例较高。上海、南京和杭州的地价占房价比均超过了40%，分别达到47.36%、47.89%、45.47%部分原因是这些地方经济发展水平较高，住宅市场程度高，城市中心区域土稀缺性明显，其占房价的比例高于全国平均水平。3.2.3土地供应结构对房价的影响土地供应结构决定了房地产市场最终的产品结构，能够有效调节市场的需平衡。对于政府而言，主要是控制对保障性住房及小户型住房的土地供应，

【参考文献】