美国不动产税研究

发布时间：2020-07-16 05:43

【摘要】：美国是世界上不动产税制度比较完备的国家之一,其不动产税历经了数百年的发展和完善,已经趋于稳定和成熟,在西方发达国家的房地产税制中极具代表性。本文选择研究美国不动产税,并试图分析和借鉴美国不动产税在组织地方财政收入、优化资源配置和公平收入分配三方面的重要作用,对全面综合分析我国房地产保有环节的税收体系,提出完善我国不动产税收制度的具体对策,解决我国目前存在的地方财政困难、房价居高不下和保障性住房提供不合理等现实问题具有重要意义。美国政府采用分级财政管理体制,联邦政府、州和地方政府都有各自的事权和财权范围。州和地方政府主要承担着本地教育、交通和福利设施方面的财政支出,并且这三方面支出占州和地方政府财政总支出的绝大部分。庞大的事权范围要求州和地方政府必须有与之相适应的财权。美国州和地方政府筹集地方财政收入的方式有税收、使用者费和政府间补助,其中税收凭借其强制性、无偿性和固定性的本质特征,成为州和地方政府财政收入的最主要来源。与美国其他地方税——销售税、消费税和所得税相比,不动产税具有自身优势,如不动产税的税基具有地域性和非流动性的特点,税源相对广泛,税收收入稳定,便于地方征管等。因此美国政府将不动产税划分为州和地方政府的主体税种,这在解决地方财政困难、发展地方经济方面起到了重要作用,充分发挥了不动产税组织地方财政收入职能。不动产资源的合理配置可以通过市场机制和政府调控机制两种方式实现。无论是市场机制还是政府调控机制都是通过影响不动产价格实现的,因此不动产价格成为优化资源配置的重要经济杠杆。在市场机制中,影响不动产价格的因素包括不动产的供求状况、空间配置规律、不动产周期和不动产泡沫等。政府调节机制主要是通过货币政策和财政政策实现的,在财政政策中除了相关的土地政策外,主要依靠征收不动产税实现。美国政府在保有环节课征不动产税并按照不动产评估价值征税,会影响不动产价格,起到调控房地产市场和优化房地产资源配置的作用,其作用机制在于：首先,房地产持有人在不动产税收负担的压力下,为降低房地产持有成本,提高房地产投资净效益,不得不对闲置的土地和房屋等资产加以合理且充分的利用,保证了不动产供给数量；其次,在持有环节缴纳的不动产税将增加不动产的持有成本,改变投资者对价格的预期和资产的收益流量,提高投资风险和投资成本,从而导致房地产价格、房地产持有时间和房地产交易量的改变；最后,对不动产课税可以改变房地产供求双方的投资收益和住房消费选择,优化房地产投资和其他资本产品投资之间的组合关系,进而影响不动产市场总体的供求状况和不动产价格,实现资源优化配置。美国收入分配不公的现象正在经历着波浪式的变化,从略有缓解到不断加剧再到趋于平缓。美国收入分配不公有着多方面的原因,薪酬增长差距、不同种族间收入差距、占有财产差距是其中三个最主要的方面。美国政府对收入分配的调控手段包括行政手段、法律手段和经济手段,其中经济手段中的税收政策和社会保障政策对实现公平收入分配的目标具有重要作用。本文通过对美国近年来联邦和州个人所得税、州社会保险税和不动产税等直接税征税前后纳税人各档收入变化情况和基尼系数的变化情况的分析发现,直接税具有更强的收入分配调控功能,并且与其他两个税种相比,虽然不动产税在直接税中所占的比重很小,在调节贫富差距的力度上也无法与其他两个税种相提并论,但是不动产税所具有的区域性、不可隐匿性和灵活性的独特优势,使其成为调节贫富差距的重要手段。美国不动产税具有组织地方财政收入、优化资源配置和公平收入分配等三个方面的职能,这些职能对于推动美国不动产市场的健康发展、美国财政体制和税收制度的完善具有重要作用。但是美国的不动产税收制度并不是完美无瑕的,也存在自身的问题,如美国地方财政过度依赖不动产税；不动产税税负过重,人民不堪其扰；不动产税累进性差,调节贫富差距乏力；征管成本居高不下等。这些问题需要尽快得到改进和完善,具体的改革措施包括合理划分财权事权,平衡财政收支关系；丰富税收优惠形式,降低整体税收负担；均等公共服务水平,发挥税收累进功能；简化不动产税收制度,提高税收征管效率。目前我国的房地产税制也存在着各种问题,比如不符合当前经济发展要求；轻保有、重流转；不动产税收制度设计不合理；不动产评估制度不完善等。这些问题的存在导致不动产税在满足地方财政需要、抑制房地产投机行为和调节社会贫富差距上显得十分乏力。因此,找出我国房地产税制问题的根源并提出改革意见和建议势在必行。我国应借鉴美国的不动产税制“宽税基、低税率、简税种”的税收原则,在不动产税税制要素设计、税收征管、配套措施完善和建立绩效评价体系方面寻求改革,并将不动产税制改革与现实问题相结合,运用不动产税收理论解决地方财政困难、房价居高不下和保障性住房提供不合理等实际问题。
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F817.12;F812.42

【引证文献】