基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策研究

发布时间：2020-07-16 07:03

【摘要】：改革开放以来,房地产业经历了高峰与低谷,纵观整个发展过程,在市场周期的循环中,房地产开发企业在土地储备实践中出现了过度竞价与过量储备土地所带来的破产危机。近年来,在国家加大力度打击土地投机与土地闲置的背景下,房地产开发企业将面临着越来越大的土地储备过量风险,同时政府也十分关注企业的土地储备问题。房地产开发企业该如何做到既不过量储备土地,又能维持企业可持续经营成为急待解决的实践与理论难题。因此,本研究引入库存控制理论,借鉴城市土地储备的相关研究,从库存系统出发分析房地产开发企业土地储备决策系统的逻辑结构,并通过库存控制模型及模拟实验为房地产开发企业土地储备提供决策支持,主要研究内容如下: 第一,土地储备决策逻辑与系统模型。据房地产开发企业土地储备库存的特殊性,在库存理论框架下界定了房地产开发企业土地储备的库存要素及控制指标。库存要素包括提前期、安全库存量、最大库存量等;库存控制指标包括市场周期、库存成本和偿债风险,从而建立了土地储备库存控制理论框架下的决策系统模型。第二,土地储备决策库存控制模型。首先,根据决策逻辑的系统模型进行定量分析,定量化安全库存量、最大库存量,生成库存策略;接着,设计了相关模拟模块,包括需求模块与盘点模块,并建立了不同风险偏好下的土地储备库存控制模型。第三,土地储备决策模拟实验。以万科为例进行模拟实验对模拟模型进行验证性分析,收集相关数据,根据模拟模型逻辑思想,运用MATLAB和SPSS软件生成库存策略,应用Crystal Ball实现蒙特卡洛模拟库存控制过程,进行库存成本分析,生成市场上升期与下降周期中三种决策风险偏好下的最优库存策略,并提出万科土地储备整体战略建议。研究表明:(1)土地库存与一般库存相比,具有其特殊性,运用库存控制理论建立的不同市场周期和风险偏好下,控制库存成本的土地储备决策系统模型是考虑了其特殊性模型,可以为决策者提供一个清晰的逻辑决策思路;(2)蒙特卡洛模拟实验验证了库存控制模型的操作可行性及有效性,通过最优化库存策略以及模拟结果分析,能辅助房地产开发企业土地储备决策,并为房地产开发企业土地储备决策提供决策支持。
【学位授予单位】：浙江财经学院
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3;F301
【图文】：

量化研究,最优规模,宏观调控,城市规划

图 2-1 城市土地储备的最优规模宏观调控对上海土地需求的量化研究[J]．城市规划，2005（10）：3尔（2003）曾经指出，成本与效益分析使公共部门满意的决策，成本最小化模型忽略公共部门进行土地价、促进土地集约利用等，这种决策方法会造成差。大化理论察了效用最大化条件下的土地储备，曾红霞（2005））把“效用函数最大化”作为目标函数，提出多目标假定政府有柯布－道格拉斯效用函数：x y zU =kQ N R政府效用；Q 为土地储备量，指政府对土地市场的调土地的比例，指土地储备对集约利用存量土地贡献率y、z 为分别为 U、Q、R 的政府效用弹性，其值的程度；0<x，y，z<1，且 x + y + z= 1。

模型图,收获时间,模型,抵押信贷

认为企业因土地储备增加而提高了抵押信贷能力获得新的资金支持。产企业土地储备的作用主要包括维持企业可持续业绩及企业经营业绩，提高抵押信贷能力和抗风产开发企业的长期发展具有深远的作用，研究房要性，。发企业土地储备决策研究中，关于企业土地储备决策的研究提出虽然比较制的不同，研究主要以英国和中国香港地区为案探讨了投机者持有空地的最优期限，其观点可用一时期的市场价值，而 NP 则是考虑土地持有成后的市场价值。解方程可知，适于出售的时间为有成本等于从土地获取的价值加上土地价格的变

区域分布,区域分布,面积,内陆城市

为已完成开发品，在建工程和拟开发土地，本文把拟开发土地作为企业备量。1）万科土地储备区域结构科的土地储备可划分为四大区域：珠江三角洲、长江三角洲、环渤海以内陆区域。从占地面积上看，1998－2009 年房地产开发业务在中国各大展，万科从沿海到内陆发展其土地储备，并始终将东部沿海城市作为发在沿海城市中，万科的策略是稳守珠三角地区，扩展向长三角地区，逐勃海地区，培育内陆城市。万科用了十年的时间将土地储备从 234 万平到 3925 万平方米，平均年增长率 36.8%，随着土地储备的不断扩充，万产收入从 1998 年 15.2 亿元增长到 2009 年的 488.8 亿元。

【参考文献】