商业地产“城市综合体”项目投资价值分析
发布时间：2020-07-30 21:47
【摘要】：随着中国房地产业的深入发展,住宅地产与商业地产的差异逐渐为人们所认识。作为最能体现商业地产开发特性的业态--城市综合体,日渐走入大众的视线。作为一个逐渐崛起的商业业态,如何定位、如何开发,更重要的如何评价一个“城市综合体”项目的投资价值,目前业内莫衷一是,中国的“城市综合体”还处于“摸着石头过河”阶段。 本文主要解决的是厘清人们对“城市综合体”的概念认识,以及如何对“城市综合体”项目进行开发建设与经营。通过分析,建立分析模型探讨如何评判一个“城市综合体”项目的投资价值,并结合“商圈”理论,提出了营业额投资评价模型,并在此基础上建立了综合评价模型。最后,以徐州世茂广场为例对论文的理论进行案例分析,以期对建立的模型进行应用评估。 本文的创新之处在于基于成熟的商圈理论基础之上来研究项目的投资价值评价问题。在传统的商圈理论模型基础之上,提出了简单的营业额评价分析方法;鉴于评价方法的单一、片面,引入了综合评价分析体系,这几点创新应用为投资分析提供了新的方法与思路。
【学位授予单位】：上海交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3
【图文】：
文献来源：中国国家统计局网站图 2 房地产开发投资总额对 GDP 直接贡献率FIGURE 2, Total Investment In Real Estate Development＇s Direct Contribution To The GDP第三、房地产行业成为财政收入主要来源。财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部 2010 年2 月 2 日公布的数据显示，2009 年全国土地出让收入高达 1.59 万亿元，远超 2007 年房地产鼎盛时期，同比大增 63.4％。以北京为例，2009 年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为 24.3％和 54.5％。如图 3 所示。0500001000001500002000002500003000002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090.005.0010.0015.0020.00
上海交通大学 MBA 学位论文 商业地产“城市综合体”项目投资价值分析1.2 商业地产在城市中的地位根据西方的经验（图 4），他们按照人均 GDP 数值以及城市化的速度，把商业业态的发展划分为四个阶段：[10]第一阶段为初始阶段，体现在这个国家和地区的人均 GDP 在 1100 美元以下，在城市化水平的 25％以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态。第二阶段为百货阶段，这时人均 GDP 从 1100 到 2000 美元，城市化在 45％以下，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，为工业化下的城市生活提供基本保障。第三阶段为购物中心阶段，人均 GDP 达到 2000 到 4400 美元，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等。第四阶段为超级购物中心阶段，这一阶段的人均GDP达到4400美元以上，城市化水平在70％以上，超越商业范畴的商业如 ShoppingMall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的动力。
图 5 中国商业地产发展阶段FIGURE 5 Stages of Commercial Real Estate Development In China2002 年起，中国的商业地产从房地产行业中独立出来受到人们的特别关注，得到大规模的开发，各地的商业项目如雨后春笋般兴起，并出现了诸如大连万达订单商业模式。随后几年，各种形式的商业建筑出现在中国各地，各地政府也竞相规划发展大型、超大型的商业建筑群。所谓“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等地产形式。[11]从广义上讲，商业地产指除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等；而狭义上的商业地产指用于商业经营的地产开发项目。商业地产的形式多种多样，最常见的如“城市综合体”、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等。万达总裁王健林则认为：商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。它是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发后销售出去，称不上商业地产。综上所述，我们认为，商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生，是一种生产要素。[12]商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地
本文编号：2776123
【学位授予单位】：上海交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：F293.3
【图文】：
文献来源：中国国家统计局网站图 2 房地产开发投资总额对 GDP 直接贡献率FIGURE 2, Total Investment In Real Estate Development＇s Direct Contribution To The GDP第三、房地产行业成为财政收入主要来源。财政收入是我国进行宏观调控，调节社会收入分配水平等的重要手段。而房地产对全国和地方财政收入的增长功不可没。据国土资源部 2010 年2 月 2 日公布的数据显示，2009 年全国土地出让收入高达 1.59 万亿元，远超 2007 年房地产鼎盛时期，同比大增 63.4％。以北京为例，2009 年北京市级主要收入来源中，增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等等并未有明显增幅，而涉及房地产业的契税和土地增值税大幅增长，增幅分别为 24.3％和 54.5％。如图 3 所示。0500001000001500002000002500003000002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090.005.0010.0015.0020.00
上海交通大学 MBA 学位论文 商业地产“城市综合体”项目投资价值分析1.2 商业地产在城市中的地位根据西方的经验（图 4），他们按照人均 GDP 数值以及城市化的速度，把商业业态的发展划分为四个阶段：[10]第一阶段为初始阶段，体现在这个国家和地区的人均 GDP 在 1100 美元以下，在城市化水平的 25％以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态。第二阶段为百货阶段，这时人均 GDP 从 1100 到 2000 美元，城市化在 45％以下，商业形态出现第一次升级，百货商场、商业街、批发市场等传统商业取代了农业时代的庙会、地摊、集贸市场，为工业化下的城市生活提供基本保障。第三阶段为购物中心阶段，人均 GDP 达到 2000 到 4400 美元，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等。第四阶段为超级购物中心阶段，这一阶段的人均GDP达到4400美元以上，城市化水平在70％以上，超越商业范畴的商业如 ShoppingMall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的动力。
图 5 中国商业地产发展阶段FIGURE 5 Stages of Commercial Real Estate Development In China2002 年起，中国的商业地产从房地产行业中独立出来受到人们的特别关注，得到大规模的开发，各地的商业项目如雨后春笋般兴起，并出现了诸如大连万达订单商业模式。随后几年，各种形式的商业建筑出现在中国各地，各地政府也竞相规划发展大型、超大型的商业建筑群。所谓“商业地产”是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等地产形式。[11]从广义上讲，商业地产指除住宅以外的房地产形式，主体特征以租赁回报为目的，包括商场、酒店、办公、旅游、展览、集贸市场等；而狭义上的商业地产指用于商业经营的地产开发项目。商业地产的形式多种多样，最常见的如“城市综合体”、大型批发市场、商业街、商场、社区商业等。万达总裁王健林则认为：商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产。它是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资，如果开发后销售出去，称不上商业地产。综上所述，我们认为，商业地产就是用于从事商业活动的房产或者地产，在商业活动中有经济效益的产生，是一种生产要素。[12]商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地
【引证文献】
相关硕士学位论文 前2条
1 宗式华;商业地产类公司税收筹划方案分析与探讨[D];上海交通大学;2013年
2 陈秀容;“只租不售”型城市商业综合体营销策略研究[D];福建农林大学;2013年
本文编号：2776123
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