人口年龄结构对房价波动的影响研究

发布时间：2020-08-06 21:37

【摘要】：房地产业作为中国的支柱产业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。自1998年国家出台房改政策以来,中国房地产市场的发展尤为迅速。近年来各地房价出现了高速增长并且剧烈波动的局面,影响了百姓的安居需求。与此同时,中国的人口结构正在发生巨大变化,人口老龄化加速等结构性转变迹象在近年不断涌现。“住有所居”是人们的基本需求,房地产市场为人口服务的属性决定了其发展必然受人口因素的影响和制约。在我国人口年龄结构转变的背景之下,房地产市场的发展也将面临新的问题。因此,本文旨在考察人口年龄结构变化对房价波动产生的影响,作出区域性的差异分析,并根据分析的结果提出对策建议。本文的研究思路:首先,对本文的研究背景进行了基本阐述,尤其对我国房地产市场供需矛盾突出的原因从供需两个进行了介绍,并突出“人”是房地产服务的最终对象,从而切入到了本文的主题。接着,对国内外相关文献进行了综述,总结了影响房价的因素和人口年龄结构变化对房价的影响方面的研究成果。其中,从土地、收入、货币、城镇化等多个角度对前者进行了汇总,从观点和研究方法两个角度对后者进行了汇总。借鉴前人的经验并在此基础上进行适当创新,便得出了本文的基本研究方法。然后,在回顾了我国房地产市场改革开放以来的发展历程和新中国成立以来人口年龄结构的转变过程之后,利用世代交叠的基本理论,从需求市场和供给市场两个方面建立了房地产市场运行的局部均衡模型,研究人口年龄结构变化通过增加空置房源以及减少适龄人口需求对房价波动产生的影响。接着,基于全国30省市1999年—2016年的年度面板数据,利用面板误差修正模型来检验人口年龄结构变化对房价波动的影响,同时运用脉冲响应分析对人口年龄结构变化对房价增长产生的长远影响进行了预测。最后,基于全文的分析得出结论,并提出应对之策。本文在三个方面进行了创新:第一,选题方面,从“人”的角度而非经济增长角度研究中国持续上涨的房价问题,强调住房对人生存的重要性,具有强烈的人文关怀,也符合中国人口年龄结构变化的现实需要和政策应对需要。第二,理论方面,结合众多学者的研究和结论,基于房地产市场局部均衡跨期模型,突破传统静态均衡理论的局限性,将人口年龄结构因素融入其中,对人口年龄结构与房价波动的关系进行动态分析;与此同时,将政策因素构入到模型当中,大大提升了模型的弹性。第三,实证方面,突破传统静态面板分析模式,建立动态的误差修正模型,分别对人口年龄结构对房价波动的长短期影响进行研究;并运用面板脉冲响应分析预测未来人口年龄结构变化冲击对房价波动的影响,结合了面板数据和脉冲响应分析的优点,比传统的时间序列脉冲响应分析更加可靠。通过分析,本文得出了以下结论:第一,从长远来看,人口年龄结构改变通过增加空置房源和减少适龄人口的住房需求而对房价波动产生下行压力。第二,人口年龄结构变化对房价波动的影响存在显著的区域性差异,东部影响最为深刻,中部次之,西部影响比较滞后。第三,目前,人口年龄结构变化对房价波动的负面影响并没有显现出来,主要是因为其影响被经济增长、居民收入增加、宽松的房地产政策等其他重要因素的正面影响所覆盖。可是,这并不能改变在长远的未来,人口年龄结构变化和老龄化加剧所带来的扭转房价上涨的结局。
【学位授予单位】：中共江苏省委党校
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：C924.2;F299.23
【图文】：

商品房,变化趋势,房价,买房

重大的供需矛盾问题：库存积压的数量问题、投机挤压刚需的功能失调问题、区域性结构失衡问题等等，其中，最显著的问题莫过于房价问题。我国的房地产价格总体处于不稳定的状态。一方面，房价波动较大。如图 1所示，从 2000 年至 2016 年，全国的商品房销售价格一路上涨，涨幅高达 254%，其中，北京商品房销售价格上升幅度高达 360%，上海高达 488%。①2016 年 9 月，珠海、合肥和厦门等 10 个城市房价同比暴涨 40%以上；全国 58 个大中型城市的房价涨幅均超过 10%。②另一方面，房价高企，给人民生活带来巨大的负担。根据全球知名房地产顾问机构 Demographia 在公布的 2016 年度《全球住房负担能力调查》报告中计算买房负担的方法，北京、上海和深圳的买房负担分别为 33.2、31.9 和 33.5，超过“全球房价最难负担城市”的香港（房价收入比为 19），杭州、青岛、南京的买房负担分别为 15.7、13.2 和 18.3，都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为 12.2）。所以，无论是从纵向时间的长短期来看，还是横向全球的排名来看，中国的房价已经达到了极端水平，严重损害了人们的幸福指数，加剧国民财富分化。

劳动人口,抚养比,占比,变化趋势

开放、经济发展作出了巨大贡献。然而，随着计划生育的实施，中国逐步步入老龄化阶段。尤其是进入本世纪以来，中国老龄化趋势尤为明显。第一，中国的劳动人口（15 至 64 周岁）占比不断发生改变。由图 2 可知，从 1996 年至 2010 年，劳动人口占比呈现波动性上升趋势，于 2010 年达到峰值；自 2010 年至 2016 年，劳动人口走势发生逆转，转变为下降趋势。说明我国已经过了高水平人口红利的黄金时期，人口红利正逐步减少。第二，中国的少年抚养比从 1996 年至 2010年持续下降，从 2010 年至 2016 年基本维持在 22%附近。第三，由图 2 可知，中国的老年抚养比从 1996 年 2016 年基本处于上升趋势，2005 年之前上升速度较为缓和，之后上升速度较快。根据联合国标准，只要 65 岁及以上老人占总人口的 7%，即该地区视为进入老龄化社会。根据国家统计局数据的计算，2001 年老年人口占比已经超过 7%，2016 年已经达到 10.9%。说明我国已经步入老龄化社会，并且根据联合国的预测，我国老龄人口的递增速度为 3.3%，超过世界平均递增速度为 2.5%。中国必须要面临未富先老的局面，并要做好加速进入老龄化社会的准备。

阶段划分,年龄结构,自然增长率,出生率

因此，在促进房地产市场发展的同时需要持之以恒的制度从根本上对其进行规范，在房地产拉动经济发展的同时亦要重视人的住房权益，建立一个平稳健康运行的房地产市场是我国当前以及未来必须直面的重要议题。（二）我国人口年龄结构的变化分析新中国成立之后，我国社会稳定，经济不断发展，医疗卫生水平也不断提高，因此，我国的人口出生率和自然增长率提高，而人口死亡率下降，即使中间出现过三年自然灾害的影响，但是总体人口规模不断扩大。后来由于计划生育政策的实施和经济社会的进一步发展，在死亡率保持较低水平的同时，中国的人口出生率和自然增长率均开始下降，人口发展模式开始由建国前的“高出生、高死亡、低增长”转变成“低出生、低死亡、低增长”。基于重要的历史事件和政策，本文根据我国人口出生率、死亡率和自然增长率的变化，如图 3 所示，⑦将新中国成立后的人口发展分为以下四个重要阶段：

【参考文献】