控制性详细规划中开发强度“值域化”研究

发布时间：2020-08-21 11:53

【摘要】：控制性详细规划(以下简称“控规”)是我国现行城市规划体系中具有法定效力的规划编制层次之一,是对城市土地开发建设进行规划调控及行政管理的直接依据。市场经济体制的建立使控规的运行环境发生变迁,新版《城市规划编制办法》中通过明确控规的强制性内容突出了容积率、建筑密度、建筑高度等指标组成的开发强度的重要性。土地的开发控制不能牺牲效率,但开发商追求超额利润的本性又会加剧城市建设带来的负外部性特征。面对开发强度在城市建设实践中存在的“控而不严”、“频频失控”的不良现象,如何追求城市三大效益的平衡、解决现实建设中的指标“失控”问题、实现开发强度指标“控制有余”的科学编制已成为规划行业日益关注的问题。本次硕士论文正是在这种背景下展开的。论文系统总结了国内外开发强度控制的相关理论和实践经验,通过对现有研究的归纳分析,从开发强度的经济分析方法研究、开发总量的预测与分配、容积率值域区间的形成以及开发强度指标的联动控制四个方面:首先是基于西方经济学(微观经济学)、城市经济学、城市生态环境学等相关学科的背景下展开开发强度的经济分析方法研究,通过分析市场开发过程中容积率与相关经济要素之间存在的潜在规律得到“最佳(经济)容积率本身就是一个区间值”的结论;考虑地块开发时环境的支撑能力得到“环境极限容积率并非是一个固定值”的结论。由此契合目前的指标弹性控制思路,论文提出开发强度“值域化”的概念。然后,从规划编制层面对开发量的预测和分配、容积率值域形式的构建、开发强度指标间的联动控制对开发强度“值域化”控制方法展开层层递进式的研究,深入分析现存问题进而提出解决思路并在案例城市中进行实践应用,以使控规中开发强度“值域化”控制的研究更具可行性和科学性。基于上述研究,论文结尾处总结了本次控规中开发强度“值域化”控制方法并提出了若干悬而未解的问题。开发强度控制研究不是一件一劳永逸的事情,作者期望以此为起点,通过今后更深入的研究最终实现城市开发建设的有效控制。
【学位授予单位】：西安建筑科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2011
【分类号】：TU984.1
【图文】：

成本收益,容积率,收益率,硕士学位论文

西安建筑科技大学硕士学位论文表 3.4 容积率与收益容积率 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 征地费用 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 建设费用 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2000 元收益 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2000 元收益率 -1 0 0.333 0.5 0.6 0.67 0.71 0.75 0.78 0.8 2200 元收益 -1000 200 1400 2600 3800 5000 6200 7400 8600 9800 2200 元收益率 1 0.1 0.467 0.7 0.76 0.83 0.89 0.925 0.96 0.98 资料来源：摘自《城市经济与城市开

收益率,城市经济,资料来源,城市开发

收益率 1 0.1 0.467 0.7 0.76 0.83 0.89 0.925 0.96 资料来源：摘自《城市经济图 3.1 成本收益图资料来源：夏南凯，城市经济与城市开发，中国建筑工业出版社，2003.

最佳容积

容积的数学（公式 5）（公式 6）分的住宅价格方程（p 函数线），根据纵向坐况下的住宅单位建筑面积价值 p*。理论上，应该等于该土地的剩余价值。如果不考虑获的开发密度应该使由于过高的土地原始取得长期看，住宅开发中的最大剩余价值必须同值，这样才能使住宅开发是合理的。对于均须既能够使土地利润最大化，又能使该利润将最佳容积率 F*和对应的住宅单位建筑面积图 3.3 最佳容积率资料来源：夏南凯，城市经济与城市开发，中国建筑工业出版社，2003.

【参考文献】