山西经济适用房制度运行问题研究

发布时间：2020-09-04 18:03

　　我国经济体制改革前实行的住房统建统分政策,是解放初期对消费资料实行供给制的结果,也是高度集中的计划经济体制的产物,具有福利性、供给性、非商品性和产权模糊性等特点。这种福利性公共住房政策在建国初期较好地解决了城镇居民的住房问题。能够保证居民最终都可获得住房居住,因此这种住房政策隐含有公共住房功能。但是,随着工业化和城市化进程的加快和人民生活水平的提高,原来的福利住房分配方式已不能满足人们的需要。改革开放以来,我国住房保障制度的发展大致可以划分为以下几个阶段:房改试点时期。改变原有的福利分房政策,建立和实现居民住房的商品化、社会化成为这一时期房改的主要目标。在这一时期,有两条改革出台。第一,出售原有的公有房屋;第二,对原有的租金体系进行集中改革。另外,国家对商品房体系的改制也涉及到法制体系的建设层面,1983年《中华人民共和国住宅法》进入了全国人大法制委员会的立法部署;房改的全面推进时期。第一阶段的房改工作在一定程度上说是成功的,其试点改革的效果比较明显,促进了地产市场的繁荣和人民福利生活的本质提高。在1988年2月,国家决定在五年之内,将试点过程中取得的先进经验在全国范围内推进。三年后,国家决定在全国境内推进房改;房改的双轨制阶段。对于房改过程中,租金的改革也是一个比较重要的方面。廉租房制度规定了租金的改革力度,对经济困难户则实行了减、免、补政策。另外,安居工程于这一时期开始实施,经济适用房和廉租房必须以成本价向较低的家庭出售;分配的货币化。2007年以后,国家对房价的调控力度进一步加大,由于金融危机以及相关政策的影响,房价出现了一定程度的下跌,这对于广大的中低收入群体来说,是一个较大的利好消息。但是在2008年,由于刺激经济政策的实施尤其是国家40000亿元财政支出的投放,房地产市场出现了空前的火爆场面,房价一路飚红,商品房的房价已经不再适应中低收入人群的购买。但是在经济适用房和廉租房的建设上,由于相关的福利保障措施没有进一步的跟进,部分城市低收入家庭的住房依然比较困难。自1980年开始实施的房改,已经偏离了其初始的“居者有其房”的目标。经济适用房是这样的一种住房,即其所供应的客体是一些城市和乡镇之中收入在中低以下的家庭;其分配和发售的方式是以政府为主导定价,而房地产开发商只获得微利;其建设所需要的用地则是则由当地政府以行政方式的划拨,在建设过程中享受一定的政府扶持政策。经济适用住房政策是随着中国住房制度改革的不断深化提出来的。最早是1991年6月,国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号文件)中提出:“大力发展经济适用的商品房就是解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年7月18日,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》中进一步提出:“各地人民政府要于分重视经济适用住房的开发建设,加快解决中低收入家庭的住房问题”。1995年1月20日,国务院住房制度改革领导小组提出《国家安居工程实施方案》,开始了以安居工程为主要形式的经济适用住房的建设。山西省经济适用房制度的放量发展始于2005年,同时,从2005年开始,山西的经济适用房将统一由非盈利机构销售,完善了经济适用房的销售环节。2006年,经济适用房开发投资完成16.8亿元,增长4.5%;2007年,投资20亿元,增长20%。尤其是太原市的经济适用房的运行体系,其法律制度已经很完善,2005年12月颁布的《太原市经济适用住房管理办法》规定了严格控制户型标准、严格按照土地利用总体规划要求进行土地分配,禁止以经济适用房名义划拨土地,改变土地用途,变相搞商品房开发、销售等举措。2009年9月颁布的《关于太原市经济适用住房申购办法》进一步制度化了申请、审核与核准阶段。 2004年至2009年年底,全省共建设经济适用住房25.53万套(1966.55万平方米,户均77.03平方米)。2009年山西省各市在经济适用房建设实际完成上,太原市、大同市、晋中市、吕梁市、晋城市、临汾市、运城市都赶超了年度计划,而朔州市、忻州市尤其是阳泉市在建设上比较落后。在山西省《关于加强经济适用住房建设管理通知》中明确指出:山西省经济适用住房建设严格按照政府组织协调,企业市场运作的方式,实行以销售价格、建设标准、小区环境为主要内容的项目法人招标投标制度。按照经济适用房建设的相关办法,经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应,由各级人民政府国土资源主管部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排。目前,按照山西省的相关规定,年收入低于4万元的城镇职工家庭,可以申请购买经济适用住房,已按房改政策购买相应面积标准公有住房的,仍可申请购买一套相应面积标准的经济适用住房。山西省经济适用房运行过程中存在的问题包括:经济适用房供应不足。据统计,2004年到2009年底,全省通过实施安康居住工程,建设经济适用房1966.55万平米、25.53万套。2009年全省通过房地产开发,竣工经济适用房81万平米,仅为同期商品房竣工面积的13.8%,同期城镇住宅竣工面积的5%;经济适用房面积不合理。山西省相对于其他省市来讲,土地面积相对而言不是十分紧张,但是面对经济适用房的供给紧张的状况,单纯的规定面积在60-140平方米之内在很大程度上依然使得中低收入家庭的人群无法合理的购买其想象中的住房;经济适用房自身质量问题。山西省经济适用房的主要问题出现在太原市。目前,太原市经济适用房几乎存在所有房地产开发过程中的问题;经济适用房“不经济”。虽然与普通的商品房相比,经济适用房的价格出现了部分的下调,但是由于房地产市场的过分火爆以及居民工资没有持续的增长,与高昂的房价相比,低收入群体不可能买得起由市场进行调节的经济适用房。由于经济适用房价格的原因,将一些中低收入者拒之门外;经济适用房市场监管缺位。随着房改的进一步深入,权利出现了进一步的集中,这就导致了腐败以及寻租现象的发生。从经济适用房建设用地的审批开始,就存在一些由于监管不力导致的腐败现象。完善山西省经济适用房体系的主要措施有:a.完善山西省经济适用房制度。1规划建设真正适合中低收入群体的经济适用房,调查实际情况,确定最低收入标准。b.大力发展二手房市场,鼓励低收入群体购买二手房。c.变单一销售为租售并举。目前,中国房地产市场最主要的问题是,无效供给过度和有效供给不足同时并存。所以提供有效供给是非常重要的。经济适用房的土地是无偿划拨的,因为土地是无偿的,所以地方政府不愿意把成熟的土地、好的土地拿出来建设经济适用房。因此,选址往往是离开中心区很远的地方,交通很不方便。这也就是省内经济适用房供给不足的主要原因。d.保证制度建立过程中的前瞻性、延续性。e.建立一套合理的利益分配体系。建立一套合理的利益分配体系,平衡国家、地方政府、开发商与购买者之间的利益关系,对于发展经济适用房而言是非常必要的。f.建立合理的法律体系,保障经济适用房体系的正常运行。完善山西省经济适用房运行体系的方法包括:开发体系的完善。目前,山西省经济适用房体系问题的源头是经济适用房的开发模式。开发模式的转变,不但可以解决政府的寻租问题,而且可以解决中低收入家庭买不到、买不起房的问题,因此解决开发模式上存在的问题是解决山西省经济适用房体系的根本问题;山西省经济适用房供给体系的完善。除在开发方面千方百计的加大房源以外,对现存的山西省境内的二手房、空置房以及无人房进行处理,也是一个必要的手段和措施。如何从二手房、空置房和无人房向经济适用房的转化是一个比较长期和艰巨的问题;山西省经济适用房补贴方式的完善。当前我们国家主要通过政府直接干预住房建设、向住房生产者提供补贴,建造大量符合低收入阶层需求的住房。这种政策通常被称为“砖头补贴”。从发达国家和地区的经验来看,这种补贴一般用于住房极度短缺、急需解决住房问题之时;加强经济适用房的运行管理。第一,建立个人信用凭证,合理确定购买对象审核条件。第二,贯彻执行申请、审查和公示制度。第三,建立经济适用房退出机制。
【学位单位】：山西财经大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2010
【中图分类】：F293.3

【引证文献】