中信国安投资养老地产发展战略研究

发布时间：2017-04-01 21:10

  本文关键词：中信国安投资养老地产发展战略研究，，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：根据联合国教科文组织有关老龄化的标准,中国在2001年正式步入老龄社会,而且老龄化人口总数和比例在未来的30内仍以加速度的增长。由计划生育政策所带来的少子老龄化使得对适老化住宅、老年人照料护理服务的需求急剧扩大,而目前相应的市场供给和需求之间还存在很大的差异。一方面,随着中国老龄化的发展,逐渐孕育着一个潜力巨大的养老产业市场。据中国社科院养老研究所测算,目前中国养老产业的商机约为4万亿人民币,到2030年可能增加到13万亿人民币。另一方面,中国的房地产行业经过20年的繁荣发展随着全球化的经济衰退,以及国家对房地产行业的宏观调控,业界普遍认为,中国房地产业正式挥别井喷的黄金时代,而不可避免地进入了深度调整阶段。在面临行业洗牌的前提下,一味专注于住宅开发的房企已所剩无几,更多手握海量资金而且融资渠道丰富的房地产开发商,在寻求多元化、专业化的转型过程中不约而同地选择了养老。因为养老产业具备和金融结合的良好属性,而且养老的规模化也离不开大型养老社区的开发建设。据不完全统计,截止目前已有包括万科、保利、远洋、龙湖、华润、复星等80多家知名房地产公司进入养老产业,养老地产成了大型房企转型的不二选择。中信国安做为国家爱晚工程的理事单位和投资人,很早就涉足养老产业,并于2013年正式在全国的多个待开发地块中,植入养老功能组团,正式进军养老地产。但是在实际项目的开展过程中,面临着无现成经验可借鉴,无成熟的盈利模式可参考,无规范的标准可依照等诸多问题。本文通过对美国典型的养老模式的分析比较,并到美国大型养老机构的实地考察,通过对从业多年的养老地产开发企业、养老服务企业高管的访谈,总结出其中一些行业内在规律,并结合中国国情和中信国安的现状,总结得到:养老服务业利润率相对稳定,而且会随着服务水平、利率、通胀而增长,一个养老机构从开始营业到收支平衡行业平均时间在3-8年。而前期的养老机构建设、土地成本等支出成本较大,如果仅仅依靠养老运营收入,将会使得投资回收周期相当长。养老地产的出路在于先要规模化,首先,通过积极参与中央政府和地方政府的保障性养老项目借助PPP等融资工具,做大基础的保障型养老市场规模。其次,借鉴美国的CCRCs老年社区模式,资源集约化,通过优质服务保证较高的入住率,从Private Pay的客户群中赚取利润,从而产生持续稳定的现金流;再次利用REITs、债券Bonds等资产证券化工具来增强资产的流动性和变现能力,从而能让养老地产能持续稳定地发展。通过销售适老化住宅,快速回笼资金,享受养老地产的开发收益;中期持有并出租养老公寓可以长期享受养老地产的租金收益资产增值;长期运营CCRCs社区既可以长期支配一大笔持续稳定而且连续增值的现金流,而且还可以坐享资产升值的收益,可以有效地对抗并冲销经济周期波动。
【关键词】：老龄化 CCRCs 现金流 资产证券化 REITs PPP
【学位授予单位】：内蒙古财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D669.6;F299.23;F832.39
【目录】：

• 摘要3-5
• ABSTRACT5-10
• 第一章 引言10-19
• 1.1 研究背景10-15
• 1.1.1 社会背景10-11
• 1.1.2 市场背景11-13
• 1.1.3 政策背景13-15
• 1.1.4 小结15
• 1.2 国内外研究现状15-17
• 1.2.1 国外15-17
• 1.2.2 国内17
• 1.3 主要研究方法17-19
• 1.3.1 个案研究法17-18
• 1.3.2 交叉研究法18
• 1.3.3 问卷调查法18-19
• 第二章 养老地产概述19-28
• 2.1 养老地产概念19
• 2.2 美国养老地产模式和发展19-25
• 2.2.1 活跃长者退休社区（AARC）20-21
• 2.2.2 持续护理退休社区CCRCs21-23
• 2.2.3 房地产信托REITs23-25
• 2.3 中国养老地产发展现状25-28
• 2.3.1 地产开发商主导25-26
• 2.3.2 保险公司主导26
• 2.3.3 其它资本主导26-28
• 第三章 中美两国养老地产的金融背景差异分析28-41
• 3.1 美国养老地产常见的金融工具28-34
• 3.1.1 债券Bonds28-33
• 3.1.2 房地产信托REITs33-34
• 3.1.3 发行股票IPO34
• 3.2 中国养老地产融资的现状和问题34-36
• 3.3 美国养老地产融资借鉴36-37
• 3.4 中国养老地产的金融新趋势PPP37-41
• 3.4.1 公建民营机构在PPP模式上的创新38-39
• 3.4.2 民建公助机构在PPP模式上的创新39
• 3.4.3 项目购买模式在PPP模式上的创新39
• 3.4.4 养老机构PPP模式创新的案例39-41
• 第四章 中信国安养老战略41-61
• 4.1 PESTEL分析41-47
• 4.1.1 政治41-43
• 4.1.2 经济43-44
• 4.1.3 社会44-45
• 4.1.4 技术45-46
• 4.1.5 环境46
• 4.1.6 法律46-47
• 4.2 SWOT分析47-55
• 4.2.1 优势47-49
• 4.2.2 劣势49-50
• 4.2.3 机遇50-51
• 4.2.4 挑战51-54
• 4.2.5 基于SWOT的战略选择54-55
• 4.3 Boston矩阵分析55-59
• 4.3.1 概述55-56
• 4.3.2 养老产业界定56-57
• 4.3.3 具体分析57-59
• 4.4 三个层面的战略制定59-61
• 4.4.1 企业总体战略59
• 4.4.2 企业业务战略59
• 4.4.3 具体战略59-61
• 第五章 中信国安养老地产方案介绍61-107
• 5.1 中国养老地产面临的困局和需要解决的问题61
• 5.2 国安养老五级体系简介61-64
• 5.2.1 助老服务站62
• 5.2.2 养老护理所62-63
• 5.2.3 养老健康中心63
• 5.2.4 养老社区63-64
• 5.2.5 高端定制64
• 5.3 国安养老发展策略64-65
• 5.3.1 社区街道式养老64-65
• 5.3.2 专业机构养老65
• 5.4 项目投资规模及收益预测65-70
• 5.4.1 项目投资分布65-66
• 5.4.2 项目投资规模66-68
• 5.4.3 项目盈利模式68-69
• 5.4.4 项目发展规划69-70
• 5.5 国安养老目标项目简介70-107
• 5.5.1 助老服务站70-71
• 5.5.2 养老护理所71-72
• 5.5.3 养老健康中心72-73
• 5.5.4 养老社区73-76
• 5.5.5 养老项目运营测算76-107
• 第六章 结论与展望107-109
• 6.1 结论107-108
• 6.2 进一步工作的方向108-109
• 参考文献109-111
• 致谢111

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