T市商品房预售行政监管问题研究

发布时间：2020-09-11 18:52

　　作为我国的一项法律制度,商品房预售制度自从香港引入以来已经实施了二十余年,对于缓解我国大陆地区房地产市场资金紧张状况、促进房地产行业的快速崛起发挥了重要的推动作用。但随着经济社会的快速发展,社会矛盾及市场环境已经发生了巨大变化,商品房预售制度宽松的政策规定、制度内部的先天缺陷及政府监管责任的缺失使得该制度运行以来产生的问题和纠纷无数,不仅影响社会和谐稳定,也阻碍了房地产市场的健康发展,社会各界要求取消商品房预售制度的呼声不断高涨。如何立足长远发展来改革商品房预售制度,加强对商品房预售制度的监管,切实维护公共利益,对我国政府提出了新的挑战。商品房预售制度的监管是一项系统工程,不仅需要完善商品房预售制度及其配套政策,更需要加强对商品房预售制度监管。在所有商品房预售监管主体中,政府部门作为最强有力的监管主体,在监管中拥有不可替代的资源优势,因此,加强政府对商品房预售制度的行政监管是重中之重。本文以T市小区维权个案为例,分析商品房预售制度运行过程中存在的具体问题,探究政府监管责任的缺失所在。通过对T市的实地研究,分析改革商品房预售制度的必要性与可行性,发现对于T市来说现阶段短期内取消预售制度是不可行的。因此,T市应该在渐进式改革预售制度的同时,加强对其的行政监管,以期将预售引发的风险及损害公共利益的可能性降至最低限度,推动房地产业的健康发展,促进社会公平正义,保证社会建设与经济建设的和谐发展。本文首先阐述了商品房预售行政监管的研究背景、意义,对国内外学术界对于商品房预售监管的研究概况进行分析和总结,确立本文的行文路线框架,在确定研究方法和创新点后,对于相关概念进行界定和明晰,确立本文的理论基础,并以此展开研究。其次,分析商品房预售的现状及监管机构的具体分工情况,基于T市商品房预售行政监管实际,分析其主要的措施及取得的成效。再次,通过对T市小区维权个案的分析,从这一商品房预售制度运行产生的结果来倒推预售制度运行过程中存在的问题,分析这些问题背后暴露的行政监管责任的不足之处,深入研究存在问题的原因。然后,基于全文的分析基础,提出了T市对于商品房预售制度完善其行政监管的可行对策,通过对T市改革商品房预售制度的可行性进行分析,提出T市改革商品房预售制度的建议。最后,对全文研究内容进行了总结与展望。
【学位单位】：山东农业大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：D922.1
【部分图文】：

资金,资金来源,国内贷款,自筹资金

图 3.1 房地产开发企业到位资金图Figure3.1 Real Estate Development Enterprises Funds in Place Map（数据来源：国家统计局）合 T 市实际情况来看，随着商品房预售逐渐成为 T 市商品房销售主要形式，房地产开发资金来源中的占比越来越大，逐渐成为开发商进行房地产开发的图表 3.2 是对 T 市统计年鉴数据进行分析统计的 2014 年至 2016 年 T 市房金来源情况，其中其他资金来源主要包括定金及预付款、个人按揭贷款。从表看出，在房地产开发资金来源中，国内贷款和自筹资金只占一半左右，定金个人贷款已经成为房地产开发的第一大资金来源，与国内贷款、自筹资金形的局面。表 3.2 2014 年至 2017 年 T 市房地产开发资金来源情况表ble3.2 Table on Sources of Funds for Real Estate Development in T City from 2014 to 2017本年资金来国内贷款自筹资金其他资金

对比图,商品房,套数,对比图

指标单位绝对数比上年增长%投资额亿元 163.1 -9.9房屋施工面积万平方米 1912 4.2房屋销售面积万平方米 330 28.7商品房销售额亿元 186.8 37.5商品房待售面积万平方米 58 -8.7（数据来源：2017 年 T 市国民经济和社会发展统计公报）然而，值得注意的是，虽然近年来 T 市商品房销售形势一路上行，但 2018 年以来售情况不容乐观。通过图 3.2 可以看出，2014 年至 2017 年 T 市商品房交易量呈持续长态势，楼市销售增长明显，但 2018 年商品房成交量呈现大幅度下降趋势，远远低去年同期水平。据 T 市房地产网统计，2019 年 1 月住宅网签 1472 套，较 2018 年环下降 10.52%，2019 年 2 月住宅网签 1075 套，较 2019 年 1 月环比下降 26.97%。

面积统计,商品房

图 6.1 2018 年 T 市土地供应与成交面积统计图Figure6.1 Statistical Chart of Land Supply and Transaction Area in T City in 2018（数据来源：T 市房地产网）所述，T 市可以通过提高投入资金及形象进度要求来达到提高预售许可条在我国内已有先例。如湖北省随州市要求开发商在申请预售许可证时，高至 10 层、小高层住宅必须建至 8 层、多层住宅必须封顶。海南省提出工准预售的要求。目前，T 市预售许可申请的条件要求已投入开发建设的资投资 25%以上（除土地价款），或者商品房形象进度达到如表 6.2 所示的的要求较低。因此，T 市可以借鉴随州、海南等地方的做法，将预售条件资金达到项目总投资 25%以上的比例提高，并相应增加商品房形象进度要表 6.2 T 市申请商品房预售许可形象进度要求表able6.2 Schedule of Image Requirements forApplication for Pre-sale Permit of CommerHousing in T City

【参考文献】