大连市商品住宅价格影响因素分析

发布时间：2020-09-26 16:47

　　近年来,我国大部分城市商品住宅价格上涨较快,大连市也在其中,房价问题已经成为一个引起社会各界广泛关注的热点。房地产行是我国国民经济的重要支柱产业,其健康发展对整个国民经济和民生都起着至关重要的作用。目前对大连市商品住宅价格影响因素的相关研究很少,而分析大连市商品住宅价格的影响因素,不仅能帮助房地产市场主体(如消费者,开发商,投资商,代理服务机构等)了解大连商品住宅市场,进而做出正确的投资经营决策,也为政府制定相应的政策引导房地产行业合理可持续发展提供依据。本文从商品住宅价格的基本概念和理论出发,结合大连市商品住宅市场的实际情况,从供给和需求两个方面,对影响大连市商品住宅平均价格的因素和大连市商品住宅价格持续走高的原因进行了定性分析。在定性分析的基础上,本文选取9个可量化因素：商品住宅竣工面积、商品住宅销售面积、地区生产总值(GDP)、年底全市总人口、城镇居民人均可支配收入、住宅完成投资额、城镇家庭户数、竣工住宅建造成本和15年期公积金贷款年利率,依据大连市2001年-2010年的《大连统计年鉴》上记录的相关数据,对大连市商品住宅平均价格和其影响因素,运用社会统计软件SPSS19进行了简单相关分析,结果显示,影响大连市商品住宅平均价格的主要因素是全市人口数量。说明大连市商品住宅平均价格主要由需求拉动,与商品住宅建筑面积及借款成本等因素无关。文章进一步给出了大连市商品住宅平均价格与全市人口数量的回归模型。本文研究理清了大连市商品住宅价格与其主要影响因素之间的关系,并结合大连市的实际情况,提出了稳定大连市商品住宅价格的建议。
【学位单位】：大连理工大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2011
【中图分类】：F293.3;F224
【部分图文】：

商品住宅,均价,年增长速度,大连市

大连市商品住宅价格近年来持续、快速增长。2000一2009年商品住宅销售均价走势情况如图1.1所示。从图中可以看出，自从1998年全国范围内取消福利分房以后，大连并没有立即实行商品住宅完全市场化，仍有许多单位利用集资建房和团购等各种方式满足员工的住房需求，类似的情况同样出现在其他省市。因此，2004年以前大连市的商品住宅价格相对平稳，而随着住宅商品市场化的逐步完善，和社会经济发展所带来的人们生活水平的不断提高等各种因素的共同推进，除了2008年受全球金融危机的影响，增长速度所有降低外，2004年之后，大连市商品住宅均价迅速增长，平均年增长速度达到了

年增长速度,大连市,家庭规模,人口因素

图2.3大连市2000一2009年人均可支配收入及年增长速度Fig.2，3PereapitadisPosableineomeandyearlygrowthrateofDalianfrom2000to2009(3)人口因素人口因素(包括人口数量、性别以及年龄组成、家庭构成和人口素质等):“人口的增加，家庭规模的缩小，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。表2一1是大连市2000年一2009年人口的变动情况，从中我们可以看出大连市的市区人口、全市人口以及城镇家庭户数都在不断增长，市区人口增速超出全市人口的增速，约为全市人口增速的2倍，表明大连市城市化水平不断提高，这样必然出现对商品住宅需求的不断增长。可见，人口因素是影响商品住宅需求的重要因素之一。家庭规模的变化也会影响商品住宅的价格，家庭规模是指全社会或某地区家庭户均人口数。随着经济的不断发展，社会的不断进步，人们要求更好的生活品质以及更好的私密生活空间，居住观念也不断发生变化，以前四世同堂的情况几乎不存在，绝大多数年轻人结婚后更愿意独自居住，因此大家庭逐渐分解成为小家庭。家庭人口规

年增长速度,大连市

图2.4大连市2000一2009年GDP及年增长速度Fig.2.4GDPandgrowthrateofDalianfrom2000to2009由上图可以看出，大连市的GDP增长较快，除2005年以外，均保持两位数的增长速度，从2000年到2009年，年平均增速为16.38%，强劲的经济增长态势促进固定资产投资，外商直接投资，并吸引更多的人才来连发展，这些都为大连市商品住宅的发展提供了有利的支撑。(8)消费者对未来的预期“消费者对未来的预期将影响有效需求的实现。如果人们预期房价在近期会上升，那么对住房的需求增大;如果人们预期房价在近期会下降，需求就会减少。预期类影响因素主要包括经济形势和国家对房地产业的政策。消费者对经济形势的预期会影响其房地产需求。以香港为例，亚洲金融危机以来，香港的房价在6年间下挫65%”〔7，。而在这6年期间，商品住宅的品质、香港的人口特征以及社会的收入水平，都没有发生较大变化，变化的仅仅是人们对未来的预期，经济预期降低，商品房价格就

【参考文献】