商品房预售预告登记制度研究

发布时间：2020-11-12 05:30

　　 按照现行的法律规定，开发商可凭借商品房预售许可证与购房人签订买卖合同，但由于商品房尚未建成，开发商不能办理初始登记，无法取得产权证，导致开发商不能及时地与购房人办理房屋所有权转移登记手续，所以，在取得产权证之前，开发商完全有可能把已经出卖的商品房再次出卖给第三人。在“一房二卖”的情形下，若第三人无侵害前一购房人权利的故意，并与开发商办理了过户登记，那么原购房人的权利将直接受到侵害，尤其是在房价飞涨情况下，受损更严重。虽然原购房人可以根据有关法律规定向开发商主张违约责任，但与其所期待的房屋所有权差距甚远。长此以往，势必影响房地产交易市场稳定。 《物权法》中预告登记制度的设立，目的就是为了保护商品房预售过程中遭受不良开发商“一房二卖”侵害的预购人的利益。预告登记使被登记的债权请求权具有物权的排他效力，使得未经登记权利人同意的处分行为归于无效，确保将来本登记的顺利实现。预售商品房经预告登记，产生物权上的公示公信效力，预购人成为登记物权的债权人，限制预售人的再次处分行为，保护债权人的合法权利。但是，《物权法》过于原则性的规定导致了实践中的效果大打折扣，虽然其后的《房屋登记办法》进行了一定的细化，但在预告登记的效力范围、发生条件、预告登记的起算时间点、预售人的处分行为效力等方面，理论界以及实务界仍有很多争议。本文以上述问题为出发点，阐述对现有商品房预售预告登记制度缺陷完善的建议。 本文研究商品房预售预告登记制度的目的在于，通过大陆法系国家的立法实践，在分析预告登记制度的性质、效力的基础上，结合域外和我国大陆商品房预售领域的现状，分析商品房预售制度和预告登记的整合问题，以找到最佳的结合点为契机，发挥出预告登记的最大效用，保障商品房预售的顺利进行。 本文共分四个部分：约3万字。 第一部分阐述了商品房预售预告登记制度的基本理论。预告登记制度起源于德国，最早可追溯到中世纪的普鲁士法，在瑞士、日本以及我国台湾地区的民法中都有明确规定。预告登记具有预期性、临时性、对抗性和从属性等特征。笔者认为预告登记的性质是使被登记的请求权具有物权的效力，具有排他效力。通过对比论述域外和我国大陆现行的商品房预售制度，建议我国引入预售资金第三方托管制度，提高行业准入标准，建立房地产开发项目担保机制等；通过对异议登记、查封登记、预售登记备案等相关概念的区分来加深对商品房预售预告登记的理解。 第二部分主要论述商品房预售预告登记制度的创设依据和效力。预告登记制度有调适商品房预售利益失衡现状、防范开发商“一房二卖”等现象发生的现实需要。笔者经分析研究后认为，预告登记对预售人和预购人的效力关系中，在不妨碍登记权利人权利情况下，预售人的处分行为有效；在对国家公权力的效力关系中，预告登记可以排除法院判决、强制执行的效力，但不具有排除国家征收的效力。 第三部分通过对《物权法》颁布之前的地方性规章、条例，以及《物权法》和《房屋登记办法》颁布之后对预告登记的相关内容分析。笔者认为，实体上存在的缺陷有：预告登记启动条件过于苛刻、预告登记采用绝对无效主义有失公平、预告登记内容的缺失、预告登记的起算时间点有争议等；程序上缺陷有：缺少推进本登记的程序以及缺乏预告登记涂销等。 第四部分是我国商品房预售预告登记制度的完善。笔者提出从实体上完善预售商品房预告登记发生条件应采取强制性规定、完善预告登记制度的效力、需确定预告登记的起算时间点。从程序上来应增加推进本登记的程序、增加预告登记涂销的规定、尽快统一不动产登记机构、建立不动产登记赔偿基金制度等建议，以此完善商品房预售预告登记制度。 本文以商品房预售预告登记为研究对象，运用横向对比方法，对不同国家和地区的商品房预售制度进行比较，同时也运用纵向对比，研究制度的评析，指出了我国现行预告登记制度的不足和缺陷，提出了商品房预售预告登记应当采取强制规定、明确预告登记起算时间点、增设预告登记涂销规定等建议，并创新地提出建立不动产登记赔偿基金制度，弥补现行法律制度的缺陷。介于时间以及篇幅的限制以及本人学识等因素，对商品房预售预告登记制度的研究还有待深入，笔者还将继续努力研究与探索。
【学位单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2012
【中图分类】：D923.2;D922.181
【文章目录】：
内容摘要
Abstract
引言
一、 商品房预售预告登记制度概述
    （一） 预告登记制度的基本理论
    （二） 商品房预售预告登记制度的界定
二、 商品房预售预告登记的创设依据和效力分析
    （一） 商品房预售预告登记的创设依据
    （二） 商品房预售预告登记的效力分析
三、 商品房预售预告登记制度的立法状况及缺陷
    （一） 商品房预售预告登记制度的立法状况
    （二） 商品房预售预告登记制度的缺陷
四、 商品房预售预告登记制度的立法完善
    （一） 从实体上完善的相关建议
    （二） 从程序上完善的相关建议
结语
参考文献
致谢

【参考文献】

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本文编号：2880312