某房地产公司的前期策划分析与策略研究
发布时间：2021-03-27 07:09
房地产前期策划是房地产开发过程中一个总要的环节。在目前的房地产市场中，前期策划往往不受重视，往往在前期策划过程中采取“拍脑袋”做决定的方法来确定开发项目的定位、户型配比、目标客户等，忽略了对相关区域市场的销售情况及各项现有数据的分析及预测，使得项目在投放到市场后销售状况与预期大相径庭。本文主要探讨的是某国有房地产开发公司在津开发项目的前期策划中的得失。首先介绍了房地产前期策划的发展以及在我国的现状，并系统的介绍了房地产行业的常用术语，以及目前各房地产公司普遍的项目开发流程。其次绍了房地产策划的分类和前期策划的工作流程，并介绍了前期策划需调查的重点，通过实例介绍了前期策划与成本、财务、设计及市场营销各环节的关系。再次对天津市房地产市场的外部环境进行了分析，并简单介绍了某房地产开发公司的背景及其在津开发项目所处区域的市场环境。介绍了通过对比该项目及其主要竞品项目的前期策划成果及销售状况，指出该项目前期策划方面存在的问题及改善情况。最后对房地产前期策划进行了总结及展望。本文通过对某公司前期策划的不足及改善措施进行了分析，说明了前期策划中常见的一些问题，并对这些问题进行了总结。相信在不久的将来...
【文章来源】：天津大学天津市 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：69 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
某房地产开发企业前期策划的工作流程图
开发商在观望政策动向、老百姓在观望价格走势，浓厚的观望情绪使市场渐渐走向低迷。2011 在 4 月底，伴随着一批大盘项目开盘、加推，市场逐渐暖，市场成交量开始放大。值得一提的是，天津市全年商品住宅供应量高达1536.41 万平米，同比增加了 21.12%，几乎相当于 08、09 年两年的总供应量但巨额的供应量并未全部转化成销量，成交量始终不温不火，月均维持在 80 平米左右。 即便是在“金九月”，供应量高达 250 万平米，成交量也仅为 92 平米，尚未达到 2 月份成交水平。市场在挣扎了 5 个月后，消耗了大部分刚需求后，成交量开始出现下滑。 进入 11 月，政策层面放出消息 2012 将持续控政策。从发展商到购房者，基本都对房地产发展预期减弱，市场信心逐步受挫。在 11 月份天津市房地产市场再次出现暴跌的现象，成交仅为 46.48 万平创 2010 年 2 月份以来最差成交数据，随后市场再次陷入低潮。2012 年上半受各大银行贷款利率下调以及刚性需求集中爆发的影响，商品房成交面积持续增加，2012 年下半年房地产市场经历了一个小高潮，从 5 月份开始月成交量终维持在 100 万平方米左右，6 月份商品房成交量达到今年的最到点，成交面积达到 113.13 万平方米，具体成交走势及数据见图 3-7 及表 3-2。
3.2.1 近五年天津土地市场概述如图 3-14 所示，2007 年至今，天津土地市场成交量总体上呈上升趋势，由于限购政策的影响，2012 年前三季度成交量有所下降。非住宅用地成交价格波动较大，2010 年最高，达到 1184 元/平米，随后逐年下降，2012 年至今的非住宅土地成交价格仅为 760 元/平米；住宅用地成交价格从 2008 年开始总体呈上涨趋势，从 2008 年的 987 元/平方米上涨到 2012 年的 2475 元/平方米。成交平均溢价率方面，住宅和非住宅均成波动形式，且波动的拐点相同，出现这种情况的原因也是由于政策的影响。从 2007 年开始，房地产市场火爆，房价上涨速度快，在此影响下，2008年的土地市场也是近年来最为火爆的，在土地供应量增多的情况下，溢价率高达 19%，说明各开发商普遍看好房地产市场发展的预期，抢地热情格外高涨。2009 年开始，受国际金融危机以及房地产市场宏观调控的影响，土地供应量虽然变化不大，但是溢价幅度大为降低，甚至出现了负数，说明各开发商对市场预期不乐观而降低了土地储备量。
本文编号：3103129
【文章来源】：天津大学天津市 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校
【文章页数】：69 页
【学位级别】：硕士
【部分图文】：
某房地产开发企业前期策划的工作流程图
开发商在观望政策动向、老百姓在观望价格走势，浓厚的观望情绪使市场渐渐走向低迷。2011 在 4 月底，伴随着一批大盘项目开盘、加推，市场逐渐暖，市场成交量开始放大。值得一提的是，天津市全年商品住宅供应量高达1536.41 万平米，同比增加了 21.12%，几乎相当于 08、09 年两年的总供应量但巨额的供应量并未全部转化成销量，成交量始终不温不火，月均维持在 80 平米左右。 即便是在“金九月”，供应量高达 250 万平米，成交量也仅为 92 平米，尚未达到 2 月份成交水平。市场在挣扎了 5 个月后，消耗了大部分刚需求后，成交量开始出现下滑。 进入 11 月，政策层面放出消息 2012 将持续控政策。从发展商到购房者，基本都对房地产发展预期减弱，市场信心逐步受挫。在 11 月份天津市房地产市场再次出现暴跌的现象，成交仅为 46.48 万平创 2010 年 2 月份以来最差成交数据，随后市场再次陷入低潮。2012 年上半受各大银行贷款利率下调以及刚性需求集中爆发的影响，商品房成交面积持续增加，2012 年下半年房地产市场经历了一个小高潮，从 5 月份开始月成交量终维持在 100 万平方米左右，6 月份商品房成交量达到今年的最到点，成交面积达到 113.13 万平方米，具体成交走势及数据见图 3-7 及表 3-2。
3.2.1 近五年天津土地市场概述如图 3-14 所示，2007 年至今，天津土地市场成交量总体上呈上升趋势，由于限购政策的影响，2012 年前三季度成交量有所下降。非住宅用地成交价格波动较大，2010 年最高，达到 1184 元/平米，随后逐年下降，2012 年至今的非住宅土地成交价格仅为 760 元/平米；住宅用地成交价格从 2008 年开始总体呈上涨趋势，从 2008 年的 987 元/平方米上涨到 2012 年的 2475 元/平方米。成交平均溢价率方面，住宅和非住宅均成波动形式，且波动的拐点相同，出现这种情况的原因也是由于政策的影响。从 2007 年开始，房地产市场火爆，房价上涨速度快，在此影响下，2008年的土地市场也是近年来最为火爆的，在土地供应量增多的情况下，溢价率高达 19%，说明各开发商普遍看好房地产市场发展的预期，抢地热情格外高涨。2009 年开始，受国际金融危机以及房地产市场宏观调控的影响，土地供应量虽然变化不大，但是溢价幅度大为降低，甚至出现了负数，说明各开发商对市场预期不乐观而降低了土地储备量。
本文编号：3103129
本文链接：https://www.wllwen.com/jingjilunwen/fangdichanjingjilunwen/3103129.html
