基于REITs的中国商业房地产金融模式研究

发布时间：2017-04-23 13:03

  本文关键词：基于REITs的中国商业房地产金融模式研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：经过多年的快速发展,我国商业房地产年度投资额和总体存量资产规模逐年攀升,占房地产行业比重越来越高,对经济社会贡献举足轻重。中国商业房地产开发与经营积累了丰富经验的同时依然存在着阻碍其健康发展的因素,特别是近年来商业供应增多、经济下行压力加大、高端消费抑制、互联网电子商务对实体商业持续冲击等原因造成商业地产融资、选址、招商、运营多重困难并存,融资与退出机制问题尤为突出。除了部分有实力的上市企业通过增发股票及发行债券等直接融资方式向投资者募集资金外,银行贷款等传统融资方式仍是商业地产开发运营主要的资金来源,而依靠物业销售实现变现和退出仍然是最主要的渠道。我国商业房地产发展现状和面临的重重阻碍亟需与新型金融工具的结合,而房地产投资信托投资基金(REITs)在国际30多个国家和地区的实际应用实践表明其正是解决商业房地产难题的有效方式之一。论文围绕商业房地产REITs金融模式构建问题,首先梳理了国内外关于REITs及商业房地产融资方面的研究现状,并在此基础上明确了论文基本研究内容和框架。然后界定了商业房地产基本概念,系统了解其发展沿革和投资运营的核心特点,从其生命周期全流程角度分析了商业房地产价值实现过程,并重点介绍了典型的融资模式,为进一步研究商业房地产REITs金融模式奠定基础。同时,论文还系统分析了REITs在境内外发展现状及国际经验借鉴,以美国和亚洲地区REITs为例重点介绍,为我国商业房地产发展REITs和方案设计等提供国际经验借鉴。随后论文从政府、金融市场、商业地产市场参与主体以及投资者等多角度论证了REITs在商业房地产中应用的必要性和可行性。最后,在分析和评价了我国利用私募基金推出商业房地产类REITs产品的金融创新实际案例的基础上,提出我国商业房地产REITs模式初步设想的原则、基本架构,从法律规范、投资范围、税收制度、成功条件和风险防范等主要的关键性问题进行了探讨,对我国商业房地产REITs模式构建提供一定的参考,相信其必将对商业房地产和金融市场发展产生积极的作用。
【关键词】：商业房地产 金融模式 REITs 金融创新
【学位授予单位】：重庆大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23;F832
【目录】：

• 中文摘要3-4
• 英文摘要4-9
• 1 绪论9-19
• 1.1 研究背景9-12
• 1.2 研究目的和意义12-13
• 1.2.1 研究目的12
• 1.2.2 研究意义12-13
• 1.3 国内外研究现状13-17
• 1.3.1 国外REITs相关文献研究13-14
• 1.3.2 国内REITs相关文献研究14-15
• 1.3.3 国外商业房地产融资相关文献研究15-16
• 1.3.4 国内商业房地产融资相关文献研究16
• 1.3.5 国内外文献研究小结16-17
• 1.4 研究内容17
• 1.5 研究方法和技术路线17-19
• 1.5.1 研究方法17-18
• 1.5.2 技术路线18-19
• 2 商业房地产及其融资模式研究19-32
• 2.1 商业房地产概述19-22
• 2.1.1 基本概念19
• 2.1.2 发展沿革19-20
• 2.1.3 核心特征20-22
• 2.2 商业房地产开发投资模式22-26
• 2.2.1 商业房地产开发流程22-23
• 2.2.2 商业房地产价值实现23-24
• 2.2.3 常见商业房地产运作模式24-26
• 2.3 商业房地产融资模式研究26-32
• 2.3.1 中国房地产融资现状26-28
• 2.3.2 商业地产融资模式28-32
• 3 REITs概述及境内外发展现状32-50
• 3.1 REITs概述32-37
• 3.1.1 REITs概念32
• 3.1.2 REITs分类32-34
• 3.1.3 REITs特征34-36
• 3.1.4 REITs构成要素36-37
• 3.2 境外REITs市场发展现状分析37-46
• 3.2.1 全球市场总体情况37-38
• 3.2.2 美欧REITs市场发展38-42
• 3.2.3 亚洲REITs市场发展42-46
• 3.3 境外REITs发展的借鉴意义46-48
• 3.3.1 典型REITs制度比较46-47
• 3.3.2 境外REITs借鉴意义和启示47-48
• 3.4 境内REITs发展现状分析48-50
• 4 我国商业房地产REITs应用必要性与可行性分析50-54
• 4.1 我国商业房地产REITs应用的必要性分析50-51
• 4.1.1 金融市场深入发展的必然选择50
• 4.1.2 商业房地产轻资产转型的客观要求50
• 4.1.3 中国商业房地产发展困境的现实需求50-51
• 4.1.4 中小投资者投资渠道拓展的创新路径51
• 4.2 我国商业房地产REITs应用的可行性分析51-54
• 4.2.1 我国已基本具备REITs的宏观环境51-52
• 4.2.2 市场上拥有大量潜在投资主体52
• 4.2.3 我国商业房地产市场处于快速发展阶段52
• 4.2.4 商业地产能带来稳定的现金流52
• 4.2.5 我国拥有庞大的商业地产规模52-53
• 4.2.6 大量实践应用经验借鉴53-54
• 5 我国商业房地产REITs金融模式研究54-64
• 5.1 我国商业地产REITs模式案例介绍54-57
• 5.1.1 中信启航专项资产管理计划54-55
• 5.1.2 中信华夏苏宁云创资产支持专项计划55-56
• 5.1.3 中信启航和中信苏宁REITs模式的评价56-57
• 5.2 我国商业房地产REITs发展基本原则57-58
• 5.2.1 国际经验与中国国情相结合的原则57
• 5.2.2 促进商业房地产行业健康发展的原则57
• 5.2.3 充分保障广大中小投资者利益的原则57-58
• 5.2.4 统一规划、分步推进、逐步完善的原则58
• 5.3 我国商业房地产REITs模式初步设想58-60
• 5.3.1 REITs模式基本结构58-59
• 5.3.2 商业房地产REITs融资影响59-60
• 5.3.3 商业房地产REITs模式实施风险60
• 5.4 我国商业地产REITs发展建议60-64
• 5.4.1 法律制度——REITs专项立法60-61
• 5.4.2 投资范围——成熟型物业为主，，开发型物业为辅61-62
• 5.4.3 税收制度——税收优惠+单边税收62-63
• 5.4.4 成功要件——商业物业收益率63
• 5.4.5 风险防范——科学架构+外部监督63-64
• 6 结论与展望64-65
• 6.1 研究结论64
• 6.2 研究展望64-65
• 致谢65-66
• 参考文献66-68

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本文编号：322409