快速城镇化中土地出让异常价格形成机理与治理政策研究

发布时间：2017-05-02 05:08

  本文关键词：快速城镇化中土地出让异常价格形成机理与治理政策研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：1998年住房市场化改革推动了中国房地产市场的快速发展。土地制度改革的深入,加快了房地产的市场化进程。“8.31大限”以来,所有的经营性土地全部通过招标、拍卖、挂牌的方式出让,一方面优化土地资源的配置,促进土地资源的合理利用。另一方面也使得土地的价格呈现出快速上涨的趋势。在快速城镇化进程中,城镇化的人口对于城市土地资源的需求增加,导致土地资源的争夺和配置问题将长期存在。近年来,土地交易交替出现高价与流拍的现象,异常的土地价格引发社会各界的关注。政府高度关注异常地价及其影响,不断强化对于土地市场的政策管控。作为土地出让的主要需求方,开发商也时刻关注着土地价格的波动,异常价格将深刻影响着开发商的土地购置与开发决策。本文选取杭州市2009-2014年土地公开出让的385宗土地(住宅用地188宗,商业用地197宗)作为研究对象,在对土地价格的影响因素进行系统梳理和对异常地价的形成机理进行总结的理论分析基础之上,构建了土地价格特征价格模型进行实证分析。首先,对全部样本数据进行异常价格的影响因素实证分析,然后,再对异常样本数据进行实证分析。异常样本数据的实证分析分为两个部分:异常样本的特征因素分析和异常样本的行为因素分析。最后,在理论总结与实证分析的基础上,归纳出异常地价的形成机理,并从政府的角度出发,结合开发商行为因素,有针对性地提出了异常地价的治理政策。在理论和实证分析的基础上,本文得出以下的结论:(1)土地储备制度和“招拍挂”出让制度是异常价格形成的制度基础。在“招拍挂”的出让过程中,土地资产的价值得到显化。在此过程中,地方政府确定的土地出让的起始价在其中发挥着重要的作用。本文实证发现,在2009年和2013年土地出让的起始价对土地溢价具有显著的正向影响,影响系数分别为0.220和0.102,表明在土地公开出让过程中土地的起始价越高,土地的溢价越高。(2)地方政府在异常地价的形成中起主导的作用。地方政府主导作用的主要体现在土地管制和垄断供应。地方政府通过控制土地的容积率和用途,以实现控制土地价格的目的,土地的容积率越大,土地溢价越高。不同用途的土地对土地出让溢价的而影响不同,商业用地比住宅用地的影响系数大0.246。在异常数据的实证中,二、三季度的土地供应对土地溢价呈现正向的作用,第四季度的土地供应对土地溢价呈现的反向作用,且影响显著。(3)开发商的非理性竞买行为对异常地价具有一定的推动作用。开发商作为市场上的主要需求者,其特征和行为对土地价格具有一定的影响,在全样本数据的实证中,开发商的企业属性对土地价格具有显著的影响,非国有企业对土地溢价的推动作用要比国有企业要大。在异常数据中,开发商的土地竞价行为对异常地价的形成具有显著的正向作用,开发商企业的资质越高和本地企业对土地溢价的推动作用明显。
【关键词】：土地市场 异常价格 影响因素 特征价格模型
【学位授予单位】：浙江工业大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要3-6
• ABSTRACT6-12
• 1 绪论12-19
• 1.1 研究背景和意义12-15
• 1.1.1 研究背景12-13
• 1.1.2 研究意义13-15
• 1.2 研究目标和基本概念15-16
• 1.2.1 研究目标15
• 1.2.2 基本概念15-16
• 1.3 研究方法与技术路线16-17
• 1.3.1 研究方法16
• 1.3.2 技术路线16-17
• 1.4 研究内容和篇章结构17-19
• 2 文献综述19-36
• 2.1 城市土地价格理论19-23
• 2.1.1 地租地价理论19-21
• 2.1.2 区位理论21-23
• 2.2 城市土地价格的影响因素研究23-31
• 2.2.1 宏观因素24-26
• 2.2.2 中观因素26-27
• 2.2.3 微观因素27-31
• 2.3 城市土地价格的形成机制研究31-36
• 2.3.1 引致需求理论32-33
• 2.3.2 资产价格泡沫理论33-36
• 3 城市土地异常价格形成的制度基础分析36-42
• 3.1 城市土地出让的制度基础36-38
• 3.1.1 城市土地市场的发展36-37
• 3.1.2 城市土地储备制度的建立37-38
• 3.2 土地出让方式和出让流程38-41
• 3.2.1 土地出让方式38-40
• 3.2.2 土地公开出让程序40-41
• 3.3 城市土地异常价格形成的制度基础总结41-42
• 4 城市土地异常价格形成的影响因素实证分析42-55
• 4.1 研究思路和方法42-43
• 4.1.1 研究思路42
• 4.1.2 研究方法42-43
• 4.2 土地出让结果的分类和测量43-44
• 4.3 模型的构建与变量的选取44-46
• 4.3.1 模型的构建44
• 4.3.2 指标与变量选取44-46
• 4.4 数据的来源与说明46-50
• 4.4.1 样本情况分析46-49
• 4.4.2 样本数据分析49-50
• 4.5 回归分析及结果50-55
• 4.5.1 土地出让总样本的分析及结果50-53
• 4.5.2 土地出让异常样本的分析及结果53-55
• 5 城市土地异常价格形成的主体行为实证分析55-62
• 5.1 地方政府土地供应行为分析55-58
• 5.2 开发商土地竞买行为分析58-59
• 5.3 地方政府与开发商行为的实证分析59-62
• 5.3.1 异常样本数据分析60
• 5.3.2 异常样本回归分析及结果60-62
• 6 城市土地异常价格的治理政策62-69
• 6.1 城市土地异常地价的形成机理总结62-63
• 6.2 城市土地异常价格的治理政策63-69
• 6.2.1 规范土地收入使用制度63-64
• 6.2.2 制订并公开土地储备与供给计划，稳定市场预期64-65
• 6.2.3 引入“勾地”制度，引导集体土地入市65-66
• 6.2.4 形成土地供给到项目开发的全流程监管系统66-68
• 6.2.5 形成土地综合评价体系，避免价格过快上涨68-69
• 参考文献69-72
• 附录72-102
• 致谢102-103
• 攻读学位期间主要科研成果103

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

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1 李俊丽;城市土地出让中的地方政府经济行为研究[D];西南财经大学;2008年

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本文编号：340333