民事执行中房地产拍卖相关立法和实务分析

发布时间：2017-06-14 13:12

  本文关键词：民事执行中房地产拍卖相关立法和实务分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：在民事执行程序中,房地产作为被执行人最重要的财产,往往会成为债权人申请查封的首选对象。在对房地产进行变现时,司法拍卖是最常见也是最重要的变价措施。通过司法拍卖,有利于被查封房地产的价值得到最大化实现,最大程度地实现债权人的债权,从而维护债务人的合法权益,并使执行程序得以顺利推进。然而,由于我国目前的执行环境不佳,法律制度也不完善,导致实践中司法拍卖问题重重,亟待解决。拍卖作为法律规定的优先变价方式,其功能在于实现房地产的最大价值,以所得价金偿还债务。然而,由于房地产具有价值大、难分割、权属易出现分离,且房地产上可能设置多重权利负担,法律关系复杂的特点,其功能价值的实现并不容易。加上目前相关立法的不完善,缺乏充足的法律依据和制度支撑,导致房地产司法拍卖程序问题重重。本文便是以房地产司法拍卖程序为视角展开,对程序中存在的突出问题进行现状及原因分析,并相对应地提出解决措施和完善建议,以期房地产司法拍卖制度更加完善。通过收集案例并进行分析,笔者发现,房地产拍卖的流拍率较高,且在实践中经常会遇到拍卖房地产权属分离的情况,对该等房地产的拍卖,由于相关法律的缺失,实务中的做法较为混乱。与此相类似的还有超标查封房地产的拍卖问题,同样由于法律规定的模糊性,弹性空间较大,给了各方各执一词的说辞,由此引发拍卖纠纷。同时,关于优先债权执行法院与在先查封法院的处分权僵局问题,一直以来备受诟病,尽管最新的司法解释对此进行了较为细致的规定,但是由于“批复”本身的局限性,导致依旧有很多问题并未囊括。在房地产司法拍卖程序中,这些问题的存在不仅影响执行程序的进程和完结,损害当事人的权益,最终将会有损于法律的权威,降低公众对司法的信任度。因此,本文认为,房地产的变现应在坚持原有的司法拍卖制度所确认的坚持以拍卖优先的基础上,同时借鉴各地法院在司法实践中的经验以及创新,完善相关法律规定,针对性的解决实务中存在的问题,构筑符合实际情况,并能解决具体争议问题的房地产拍卖制度。
【关键词】：民事执行 司法拍卖 房地产拍卖
【学位授予单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D925.1
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-8
• 引言8-10
• 0.1 问题的提出8
• 0.2 选题背景及意义8-9
• 0.3 文章思路和主要内容9-10
• 第1章 房地产司法拍卖相关法条梳理10-14
• 1.1 相关法律的规定10-11
• 1.1.1 《民事诉讼法》的规定10
• 1.1.2 《拍卖法》的规定10-11
• 1.2 相关司法解释的规定11-12
• 1.2.1 民事诉讼法司法解释的规定11
• 1.2.2 执行司法解释的相关规定11-12
• 1.3 其他规定12-14
• 第2章 房地产司法拍卖中存在的问题14-26
• 2.1 房地权属分离造成拍卖困扰14-16
• 2.1.1 相关法律的规定14-15
• 2.1.2 实务做法的差异性15-16
• 2.2 超标查封房地产引发拍卖纠纷16-19
• 2.2.1 超标查封房地产的拍卖存在弹性空间17-18
• 2.2.2 现有规定或被恶意利用，拍卖程序受阻断18-19
• 2.3 优先债权执行法院与在先查封法院的处分权僵局19-22
• 2.3.1 处分权僵局之消极影响19-20
• 2.3.2 2016年《首封法院与优先债权法院司法解释》具体规定20-21
• 2.3.3 2016年《首封法院与优先债权法院司法解释》仍有待完善21-22
• 2.4 房地产上存在租赁权时的拍卖22-23
• 2.4.1 虚假租赁大量存在22-23
• 2.4.2 租赁涤除规则不明晰23
• 2.5 房地产拍卖流拍率较高23-26
• 2.5.1 司法拍卖程序外的原因24
• 2.5.2 司法拍卖程序内的原因24-26
• 第3章 关于房地产司法拍卖的完善建议26-34
• 3.1 明确房地权属分离时的拍卖26-27
• 3.1.1 法院应优先考虑合并拍卖房屋和土地26
• 3.1.2 应及时拍卖被执行人的房屋或土地26-27
• 3.2 完善超标查封的规定，保障拍卖程序的进行27-29
• 3.2.1 规定允许“超标查封”的例外情形，，减少拍卖纠纷27-28
• 3.2.2 设置房地产限转注记，保障拍卖顺利进行28-29
• 3.3 2016年《首封法院与优先债权法院司法解释》之完善建议29-31
• 3.3.1 增加关于无益拍卖的规定29
• 3.3.2 进一步明确移送财产变现后的清偿顺序与范围29-30
• 3.3.3 增加一定的惩戒规定30
• 3.3.4 突破“批复”本身的局限，采用其他司法解释形式30-31
• 3.4 完善拍卖房地产上租赁权的涤除规则31-32
• 3.4.1 加强实质审查，破除虚假租赁31
• 3.4.2 通过评估程序判断租赁权的影响31-32
• 3.4.3 法院以裁定方式涤除租赁权32
• 3.5 提升房地产司法拍卖成交率的途径32-34
• 3.5.1 排除人为因素干扰，保障拍卖程序顺利进行。32
• 3.5.2 加强拍卖公告的公示力度，兼顾线上、线下拍卖32-33
• 3.5.3 创建司法拍卖贷款机制，缓解竞买人成本压力33
• 3.5.4 追踪监督拍卖程序，提升竞拍者的信心33-34
• 结语34-35
• 参考文献35-37
• 致谢37-38
• 攻读学位期间发表的论文38

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