基于空间计量的上海市住房价格中轨道交通资本化效应研究

发布时间：2017-06-21 22:00

  本文关键词：基于空间计量的上海市住房价格中轨道交通资本化效应研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：随着近年来房价的急速上涨和轨道交通行业的迅速发展,更多的购房者在购买房屋的同时关注物业周围轨道交通的状况。然而,住宅的开发和轨道交通的建设自身存在空间不平衡性和空间异质性,导致部分购房者对于公共交通出行的需求不能被满足。在资本化理论中,地方政府对轨道交通的支出最终会资本化到当地的房价上去,资本化率高的地区表示当地居民对该地区轨道交通的需求高,因此,研究住房价格中轨道交通资本化效应的大小及特征,不仅为政府规划轨道交通、平衡住宅结构偏差、公共品资本化建设投融资渠道提供理论依据,而且为开发商的住房开发行为和消费者的购房行为提供现实参考。考虑到上海地区相关类似研究的研究方法中并没有考虑近年来逐渐被学界接受的房地产市场的空间因素,本文采用上海市数据,利用空间计量中的空间自回归消除房价的空间相关性,以研究轨道交通资本化效应的大小及特征;利用地理加权回归法以研究轨道交通资本化效应的不同区位的空间异质性;利用空间分位数回归法以研究轨道交通资本化效应在高低端住房中的价位异质性,对上海市的住房价格中轨道交通资本化效应的大小、特征、空间异质性以及价位异质性进行了深入细致的研究。实证结论表明,上海市的住房价格中轨道交通资本化效应显著存在,因此房屋价格与小区距离轨道交通站点的距离存在负相关,且小区与轨道交通站点距离的区间对房屋价格的影响不同,当小区500-1000米范围存在轨道交通站点相比于其他距离对房价造成的影响更大。对于资本化效应的空间异质性而言,位于上海市中心区位的轨道交通资本化效应较低,从市区中心向外部扩散时,轨道交通的资本化效应逐渐变大,并且各小区的资本化效应的显著性也随着距离市中心的距离增加而更加显著。加入了房地产市场的空间效应后,发现上海市房地产存在正的空间自相空性,说明上海市高价房屋会提升周围小区的价格,并利用空间自回归得到房价的自相关系数为0.32。同时轨道交通的资本化效应对于价位不同的住宅效应也有明显区别,在低端住宅处小区与轨道交通站点的距离与房价存在负相关,而在高端住宅处轨道交通资本化效应与低端住宅处存在随着距离轨道交通站点的增长而房价上升的现象。最后,本文根据实证部分的结论,对轨道交通的规划和房地产商新物业的开发给出了一些建议。由于近期房价的急速上升,本文也对公共设施投融资和政府对房地产行业的征税进行了关于土地价值捕获方面的政策建议来限制房价的上升。
【关键词】：住房价格 资本化效应 轨道交通 异质性 分位数回归
【学位授予单位】：上海师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23;F572.88;F224
【目录】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 第1章 绪论8-14
• 1.1 研究背景问题的提出8-9
• 1.2 研究目的和意义9-10
• 1.2.1 研究目的9
• 1.2.2 研究意义9-10
• 1.3 研究内容、方法和技术路线10-13
• 1.3.1 研究内容10-11
• 1.3.2 研究方法11-12
• 1.3.3 技术路线12-13
• 1.4 本文的主要贡献13-14
• 第2章 文献综述与相关理论14-25
• 2.1 文献综述14-18
• 2.1.1 国内研究现状14-15
• 2.1.2 国外研究现状15-17
• 2.1.3 文献评述17-18
• 2.2 相关理论18-25
• 第3章 住房价格中轨道交通资本化效应机制研究25-30
• 3.1 资本化效应25
• 3.2 轨道交通在房价中的资本化效应25-27
• 3.2.1 轨道交通与房价的互动效应25-26
• 3.2.2 住房价格中的轨道交通资本化效应原理与机制26-27
• 3.3 轨道交通中的资本化效应的异质性27-28
• 3.3.1 资本化效应的异质性27-28
• 3.3.2 轨道交通资本化效应的空间异质性和价位异质性28
• 3.4 小结28-30
• 第4章 住房价格中轨道交通资本化效应的模型建立30-37
• 4.1 模型与指标选取30-33
• 4.1.1 特征价格模型30-31
• 4.1.2 指标选取31-33
• 4.2 建立住房价格中的轨道交通资本化效应研究模型33-37
• 4.2.1 OLS模型33-34
• 4.2.2 空间计量模型34-35
• 4.2.3 地理加权模型（GWR）35-37
• 第5章 上海房地产价格中的轨道交通资本化效应的实证分析37-59
• 5.1 数据来源与描述性统计37-41
• 5.1.1 数据来源37-39
• 5.1.2 描述性统计39-41
• 5.2 OLS回归结果与分析41-45
• 5.3 空间回归结果与分析45-50
• 5.3.1 空间效应检验45-46
• 5.3.2 空间回归结果与分析46-50
• 5.4 空间分位数回归结果与分析50-54
• 5.5 地理加权回归实证结果与分析54-58
• 5.6 结论与分析58-59
• 第6章结论59-63
• 6.1 结论59-60
• 6.2 政策分析60-63
• 致谢63-64
• 参考文献64-68
• 附录68-77

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