房地产市场波动对地方财政收入的影响分析

发布时间：2017-06-22 21:15

  本文关键词：房地产市场波动对地方财政收入的影响分析，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：1998年实行城镇住房制度改革以来,我国房地产市场发展迅速,已经成为许多城市的支柱产业。同时土地出让收入和房地产相关税收也为地方政府进行城市建设提供了大量的资金,由此形成了依赖于土地相关收入的地方财政模式,即土地财政。2007年以来,与房地产市场相关的土地出让收入和税收占地方财政收入的比重快速上升,2013年全国房地产税收收入和土地出让金收入双双呈现大幅增长态势,房地产税收收入首次超过2万亿元,土地出让金收入突破4万亿元,同比增长超四成,占全年地方财政收入达60%。 房地产市场在发展过程中与宏观经济增长周期波动类似,也会产生周期波动。当房地产市场繁荣时,房地产行业由于产业链长,会极大地拉动地方经济发展,同时带动地方财政收入迅速增长。相反,当房地产市场增速处于下降阶段时,房地产价格下跌,房地产市场萧条,也导致地方财政收入下降。在我国普遍存在的问题是,众多地方政府融资平台的融资成本较高,主要依靠土地财政维持还款能力。国家审计署数据显示,在被审计调查的市级政府中,承诺以土地收入来偿债的占81%①。因此当一些城市出现土地出让金收入减少的情况时,地方财政将面临资不抵债的风险。2014年上半年,与房地产交易直接相关的房地产营业税和企业所得税、契税等对地方财政增收的贡献明显回落②,反映了房地产市场进入调整期,房地产市场波动处于下滑阶段,从而减少了地方财政收入。 本文在房地产与地方财政收入相关理论研究的基础上,首先利用全国25个城市的数据建立面板误差修正模型研究房地产市场波动对地方财政收入的影响；进一步地,本文将25个城市划分为一线、二线、三线城市三个板块,分别建立误差修正模型,对地方财政收入对房地产业依赖性的区域性差异进行了研究,实证分析得出结论： (1)25个城市面板误差修正模型中,房价和房屋销售面积对地方财政收入的长期弹性和短期弹性均为正,意味着地方财政收入的变动与房价和销售面积的变动方向相同,因此房地产市场的繁荣会直接导致房地产税收和土地出让金的增加,从而使地方财政收入上升。但是房地产市场的下滑也会导致地方财政收入的减少,从而使以土地出让金作为抵押来筹集资金的城市地方政府出现债务危机。但是当房价的短期波动偏离长期均衡状态时,系统将以较快的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态。因此当房地产市场出现短期波动时,只要政府及时采取适当的调控措施,可以使之调整后回到均衡状态。 (2)从三个区域城市面板误差修正模型结果可知,二、三线城市房价对地方财政收入的影响力度较大,一线城市略小。房地产市场波动对地方财政收入的影响强度与城市发展状况相关,二、三线城市房价上涨对地方财政收入有较大的拉动作用。反之,当房地产市场波动出现下滑时,二、三线城市地方财政收入所受到的冲击也大于一线城市。 (3)一线城市商品房销售面积与地方财政收入呈反向的变动关系。一线城市房地产市场发展对地方财政收入的贡献主要来源于高房价所导致的商品房销售额上涨,从而税收增加和高地价所带来的土地出让收入的增加,而非商品房销售量增加驱动地方财政收入增长的模式。二、三线城市商品房销售面积的增加或减少对地方财政收入的增减具有相同的变化方向。这种一线城市和二、三线城市区域上的差异特点,对于我国政府区别不同地区,采取不同的调控措施具有重要的参考价值。 本文的创新之处在于： 第一,将全国25个城市分成一、二、三线城市,分别建立面板数据误差修正模型估计房地产市场波动相对于地方财政收入的长、短期弹性,并分析了三类城市房地产市场波动对地方财政收入影响的差异性,这种差异性对于我国政府区别不同地区,采取不同的调控措施具有重要的参考价值。 第二,对房地产价格对地方财政收入的影响机制进行了更为详细的分析,包括房价引起的土地出让收入变动、直接税收效应、财富效应以及相关产业带动效应对地方财政收入的影响。
【关键词】：房地产 地方财政收入 协整检验 单位根检验 误差修正模型 区域性差异
【学位授予单位】：东北财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：F299.23;F812.41
【目录】：

• 摘要2-4
• ABSTRACT4-9
• 1 引言9-16
• 1.1 研究背景及意义9-10
• 1.2 文献综述10-13
• 1.2.1 国外文献研究现状10-11
• 1.2.2 国内研究现状11-13
• 1.3 研究方法和结构安排13-14
• 1.3.1 研究方法13
• 1.3.2 结构安排13-14
• 1.4 论文的创新之处与不足14-16
• 1.4.1 创新之处14
• 1.4.2 不足之处14-16
• 2 房地产市场波动对地方财政收入的影响机制分析16-27
• 2.1 地方财政收入的影响因素分析16-17
• 2.1.1 地方财政收入概念16
• 2.1.2 地方财政收入影响因素16-17
• 2.2 房地产相关概念17-19
• 2.2.1 房地产业17-18
• 2.2.2 房地产价格18
• 2.2.3 房地产销售面积18-19
• 2.3 房地产市场对地方财政收入的影响机制分析19-27
• 2.3.1 房地产市场通过“土地财政”影响地方财政收入19-22
• 2.3.2 房地产市场通过房地产税收影响地方财政收入22-25
• 2.3.3 房地产市场通过产业带动效应影响地方财政收入25
• 2.3.4 房地产市场通过财富传递效应影响地方财政收入25-27
• 3 面板数据误差修正模型27-30
• 3.1 面板数据模型形式27-28
• 3.2 面板数据的误差修正模型28-30
• 4 房地产市场波动对地方财政收入影响的实证分析30-43
• 4.1 变量的选取和模型的构建30-32
• 4.1.1 变量的选取和数据来源30-31
• 4.1.2 模型的构建31-32
• 4.2 数据的描述性统计分析和检验32-39
• 4.2.1 数据的描述性统计分析32
• 4.2.2 单位根检验32-36
• 4.2.3 协整检验36-38
• 4.2.4 模型的设定检验38
• 4.2.5 固定效应与随机效应的选择-HAUSMAN检验38-39
• 4.3 建立与估计39-43
• 4.3.1 面板误差修正模型的形式39-40
• 4.3.2 面板误差修正模型的估计结果及分析40-43
• 5 房地产市场波动对地方财政收入的区域差异性分析43-52
• 5.1 一、二、三线城市的划分43-45
• 5.2 变量的描述性统计分析及模型检验45-47
• 5.2.1 变量的描述性统计量45-46
• 5.2.2 模型设定检验46-47
• 5.2.3 随机效应与固定效应的选择——HAUSMAN检验47
• 5.3 模型估计结果及分析47-51
• 5.3.1 模型结果47-49
• 5.3.2 区域差异性分析49-51
• 5.4 本章小结51-52
• 6 结论与政策建议52-55
• 6.1 结论52-53
• 6.2 政策建议53-55
• 附录55-56
• 参考文献56-59
• 后记59-60

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前10条

1 白霜;;房地产价格的决定因素分析——中国31个地区Panel数据的实证研究[J];财经问题研究;2008年08期

2 高凌江;;地方财政支出对房地产价值的影响——基于我国35个大中城市的实证研究[J];财经理论与实践;2008年01期

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8 李宏瑾;房地产市场、银行信贷与经济增长——基于面板数据的经验研究[J];国际金融研究;2005年07期

9 邵一江;;上海市财政收入与其房地产价格相关性研究——基于协整分析和格兰杰因果检验[J];经营管理者;2010年23期

10 曹春明;房价高居不下的原因分析[J];价格理论与实践;2004年12期

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本文编号：473135