企业价值评估方法在XX房地产公司合并中的应用研究

发布时间：2017-06-26 04:11

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【摘要】：企业合并中一个非常关键的问题是被合并企业的资产价值如何确定,尤其对于房地产企业,其固定资产的比重比较高,评估的复杂性及难度都超出一般企业。本文首先梳理了一般企业价值评估的方法,随后进一步分析了在房地产市场中的应用性,发现房地产市场中的评估方法就是以围绕理论方法所展开的,只不过在具体参数选择上有所差异,基本的逻辑与方法都是类似的。不同性质的建筑物、或者评估目的的不同,使用评估的方法也略有差异,本文主要针对企业合并中商业地产的价值评估,因此着重于收益法与市场比较法的研究应用,发现在实际操作中市场比较法的使用更为普遍。进一步通过案例分析,发现阳光企业中心在收益法下的评估价值低于市场比较法下的评估价值,又根据这两种方法基于的本质逻辑以及结合目前房地产的市场环境,提出收益法下探索的是房地产的内在价值,而市场比较法下评估的是市场所接受的价格的论点,因此还可以通过比较这两种方法的结果可以判断投资房地产市场的时机。此外,在案例研究中还发现除了在房地产抵押市场中存在高估资产的动机,在企业合并中,出于节约下次交易成本的角度考虑,合并方也有高估资产的动机存在。由于在实际操作中,使用市场比较法更为简便易懂、企业有高估资产的动机存在以及收益法的参数选择更为主观性,导致收益法在商业地产评估中的地位日益弱化,这也是导致如今房地产市场不合理增长的原因之一,因此重新扶持收益法在房地产评估中的重要地位显得相当迫切,建议相关部门将目前散落的、割裂的房地产交易信息重新整合并共享给房地产评估行业,使信息在房地产评估行业内部以及房地产评估行业与政府部门互通有无、形成相互监督的局面,这样不但能确保评估机构承担独立第三方的责任,还能便于政府部门政策的制定,最终确保房地产市场健康、可持续的发展。
【关键词】：企业价值评估 房地产价值评估 企业合并 收益法 市场比较法
【学位授予单位】：上海交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：F299.233.42
【目录】：

• 摘要4-6
• abstract6-9
• 第1章 绪论9-12
• 1.1 研究的背景及意义9-10
• 1.2 研究的方法及思路10
• 1.3 本文的结构安排10-12
• 第2章 企业价值评估的一般理论12-17
• 2.1 成本法12-13
• 2.1.1 重置成本法12-13
• 2.2 收益法13-15
• 2.2.1 现金流折现法13-15
• 2.3 市场法15-16
• 2.4 三种评估方法的比较16-17
• 第3章 企业价值评估方法在房地产行业中的运用17-25
• 3.1 房地产评估的意义及运用范围17-18
• 3.2 房地产评估的主要方法18-23
• 3.2.1 收益法19-21
• 3.2.2 市场比较法21-23
• 3.3 写字楼宇的评估特点23-25
• 3.3.1 区域因素的特点23
• 3.3.2 个别因素的特点23-24
• 3.3.3 评估方法的特点24-25
• 第4章 XX房地产公司合并中估值的案例研究25-40
• 4.1 案例背景介绍25-30
• 4.1.1 交易双方情况介绍25-26
• 4.1.2 投资方案的选择与比较26-30
• 4.2 房地产估值理论的应用研究30-40
• 4.2.1 基于收益法下的房地产估值30-32
• 4.2.2 基于市场比较法下的房地产估值32-35
• 4.2.3 收益法与市场比较法评估结果的比较35
• 4.2.4 阳光企业中心高估行为的动机分析35-40
• 第5章 总结与建议40-43
• 5.1 企业价值评估理论在房地产行业中运用的总结40-41
• 5.2 解决收益法在目前房地产评估中的尴尬地位41-43
• 参考文献43-45
• 致谢45-46
• 攻读学位期间发表的学术论文目录46

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前8条

1 罗慧敏;;浅谈写字楼的资产评估方法[J];中国证券期货;2013年04期

2 胡恬静;;写字楼评估研究[J];商业文化(下半月);2012年09期

3 刘勇;;应用现金流折现法在房地产开发项目中的实践探讨[J];知识经济;2012年04期

4 韩静;;中国房地产评估中存在的问题及对策研究[J];中外企业家;2011年22期

5 Kerry D.Vandell;曹文文;王建中;焦晓松;;房地产评估学科的展望——在对历史的回顾中预测未来[J];经济资料译丛;2011年04期

6 王占峰;;企业价值估值内涵及方法[J];中国总会计师;2010年11期

7 于新颖;;房地产估价市场法的运用[J];财会月刊;2010年14期

8 刘民权;孙波;;商业地价形成机制、房地产泡沫及其治理[J];金融研究;2009年10期

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本文编号：484740