我国REITs在应用中的问题及对策研究
发布时间：2017-07-01 12:06
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【摘要】：Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托,(以下简称“REITs”)作为专注于房地产的投融资工具,自1960年诞生以来,已经在国际市场上取得了快速的发展。21世纪初,我国内地引入REITs的概念,启动了我国REITs发展的的旅程,现已形成许多由中国特点的,具有REITs理念的“准REITs”、“类REITs”产品。但是我国与海外成熟REITs市场的国家和地区相比,尚未对REITs进行专项立法,同时我国的房地产市场粗放式的经营模式也一定程度上阻碍着REITs的发展进程,至今这项创新型工具尚未在我国发挥其强大的房地产投融资作用。房地产市场在发达国家发展的经验表明,随着经济的不断发展,房地产行业必然会从增量市场为主导转变为存量市场为主导。存量市场时代,房地产企业转型升级的必然选择是致力于持有型物业资产的开发及运营。当前我国经济面临下行风险,我国房地产行业主导的开发-销售的经营模式面临严峻挑战,转型升级迫在眉睫。国内信贷政策在2010年起收紧之后,以银行开发贷款为主要融资渠道的房地产业面临巨大的融资压力。金融机构如何在有效控制风险的情况下,提供匹配的投融资服务,是金融深化改革的重要课题。本文正是基于目前国内房地产行业转型发展、金融深化改革等大背景下,研究REITs在我国房地产投融资应用中的问题及对策,主要分为六个章节。第一章是引言部分,主要描述了本文研究内容、背景、意义,认为在当前我国房地产市场转型升级的环境下,利用REITs这种创新型的投融资工具,可以引导房地产市场向更规范的方向发展。在介绍研究方法及思路之后,根据国内外REITs文献的研究侧重点的不同,分类进行了综述。第二章从REITs的理论研究入手,阐述了REITs的概念、分类及独有的特征,对相关概念如资产证券化、房地产信托等进行了比较,并在总结分析了REITs概念性特征之后,简要分析了美国等国家和地区REITs的发展历程及市场规模。第三章从我国REITs发展的历程、发行模式、现有规模等三个方面分析了我国REITs自引入国内至今的发展状态,并从中总结出我国REITs在应用中存在的最大的问题是潜在的投融资功能未能有效发挥。第四章分别从制度层面、供需层面、风险层面、监管层面对我国REITS存在的问题进行了分析。第五章选取我国首单公募型REITs应用案例——鹏华前海万科REITs,分别对其运作模式、标的资产、投资收益、风险等进行了深入分析。第六章在全文研究的基础上,建议我国应从金融体系、法律体系、监管体系三大方面综合考虑,共同为我国REITs的发展提供系统的引导及规范,促使其向健康、规范和可持续道路发展,真正成为我国房地产行业投融资的有效金融工具。
【关键词】：REITs 房地产 法律 税收
【学位授予单位】：首都经济贸易大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23;F832.49
【目录】：
- 摘要4-5
- ABSTRACT5-9
- 1 引言9-16
- 1.1 研究背景及意义9-10
- 1.1.1 研究背景9
- 1.1.2 研究意义9-10
- 1.2 研究方法与思路10-11
- 1.2.1 研究方法10-11
- 1.2.2 研究思路11
- 1.3 研究综述11-16
- 1.3.1 国外研究综述12-13
- 1.3.2 国内研究综述13-16
- 2 REITs概述16-23
- 2.1 REITs的概念16-17
- 2.1.1 REITs的定义16
- 2.1.2 REITs与资产证券化、房地产信托的比较16-17
- 2.2 REITs的分类17-19
- 2.3 REITs的主要特征19-20
- 2.3.1 REITs的投资特征19
- 2.3.2 REITs的法律特征19-20
- 2.4 REITs的发展历程及市场表现20-23
- 2.4.1 美国REITs的发展历程及规模20-21
- 2.4.2 其他国家、地区REITs的发展历程及规模21-23
- 3 我国REITs的应用现状23-26
- 3.1 我国REITs的发展历程23
- 3.2 我国REITs的发行模式23-24
- 3.3 我国REITs的发展规模24-26
- 4 我国REITs在应用中的问题分析26-37
- 4.1 制度层面27-31
- 4.1.1 法律法规27-29
- 4.1.2 税收政策29-31
- 4.2 供需层面31-34
- 4.2.1 融资需求方面31-33
- 4.2.2 投资需求方面33-34
- 4.3 风险层面34-35
- 4.3.1 行业周期性的风险34
- 4.3.2 公司运营的风险34-35
- 4.3.3 投资组合的风险35
- 4.4 监管层面35-37
- 4.4.1 监管权属35
- 4.4.2 监管政策35-37
- 5 鹏华前海万科REITs案例分析37-43
- 5.1 案例介绍37-39
- 5.2 案例分析39-41
- 5.2.1 运作模式分析39
- 5.2.2 标的资产分析39-40
- 5.2.3 投资收益分析40
- 5.2.4 风险分析40-41
- 5.3 案例小结41-43
- 5.3.1 万科REITs的创新性41-42
- 5.3.2 万科REITs的局限性42-43
- 6 我国REITs健康发展的对策43-49
- 6.1 改善法律环境43-45
- 6.1.1 完善基本法律，调整REITs相关条款43-44
- 6.1.2 出台专项法律，规范REITs设立及运行44-45
- 6.2 规范市场环境45-46
- 6.2.1 引导房地产专业化发展45
- 6.2.2 加强金融体系配套改革45-46
- 6.2.3 建立复合型人才培养机制46
- 6.3 提升监管水平46-49
- 6.3.1 明确监管职责，建立协同一致的监管体系46-47
- 6.3.2 坚持法律监督与市场约束相结合，建立有效的监管模式47-49
- 参考文献49-52
- 致谢52
- 在学期间发表的学术论文和研究成果52-53
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1 鞠宗甫;刺激个人住房消费 促进房地产市场发展[J];中国房地产;2000年08期
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3 ;2000年房地产市场特点[J];w挛胖芸
本文编号：505831
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