收益法在商品房评估中的应用探讨

发布时间：2017-08-09 08:22

  本文关键词：收益法在商品房评估中的应用探讨

  更多相关文章： 商品房评估 市场法 收益法 利率市场化 二手房折现率

【摘要】：我国房地产市场经过了数年的飞速发展,其中尤其是商品房市场规律巨大,与商品房相关的出售、转让、投资、抵押等业务非常频繁,这些交易活动都对商品房的价值评估提出了较高要求。而目前市场法是评估商品房价值的主要方法,市场法一枝独秀也是商品房评估行业的一大弱点。目前我国的实际评估活动几乎不使用收益法,与此同时在国外收益法已经成为房地产评估实务的一大重要方法。尽快修正收益法并建立与之相关的数据收集体系,使之能适应国内商品房市场具有重要意义。本文旨在对收益法三大参数进行修正,从而使其具有操作性。本文将市场法的思想融入收益法中,将实际经济可能带来的各种因素加入对收益法各因素的考查中,对三大参数分别进行了讨论。首先,收益法中的收益额取自市场,而没有考虑未来经济可能的变动,经本文修正后的收益额加入了未来经济情况和公众心里预期带来的增长。其中,使用行业发展态势作为经济增长因素的参数,行业发展态势具有一定的维持能力,通常不会出现巨幅变动,在对商品房进行评估时,商品房单位面积价格能在一定程度上反映行业发展态势。使用CPI作为评估公众心理预期的参数,CPI将人们日常商品、服务计入,是人们接触到的最直观的商品价格变动,公众通过这一参数对日常生活中货币价值有一个敏锐的感受,受此影响,公众可据以做出对未来收益额的预测。其次,在计算折现率时,使用安全利率加风险调整值法计算出基础折现率,同时考虑到国内目前利率市场化的推进,这一改革必然影响银行等金融中介机构的利率,进而这一变动会从银行传递至商品房市场,以此作为修正折现率的一个角度。最后,收益年限是目前失真最为严重的一个参数,人们对商品房的需求逐渐从刚性需求转变为投资需求,越来越多的人购置商品房进行投资,待价而沽,此时商品房的持有年限并非法律规定的土地使用年限的剩余年限。本文将商品房分为两类:一类是住宅类商品房,在此引入二手房换手率这一概念,根据二手房换手率计算商品房的平均持有年限,以此作为商品房的收益年限;另一类是商业用商品房,由于商业用商品房之间的差别巨大,交易活动不频繁,此时,将租赁合同签订双方约定的年限作为收益年限。根据真实案例,分别使用市场法、收益法和本文使用的考查经济因素的收益法进行评估,并对评估结果进行比较,其中,市场法的评估结果来自某评估事务所,因此以此结果作为标准。将收益法和本文修正后的收益法两种方法得出的结果与评估公司提供的市场法的评估结果进行比较,最终的结果显示,收益法的评估结果远远小于市场法,而本文论述的结合市场法的收益法的结果与市场法相近,略高于市场法。考虑到被评估房地产的实际情况,显然收益法的结果是严重失实的。本文对这三种方法在由于参数不同和确定方法不同进行对比,重点对考查了经济因素的收益法进行了分析,从三大参数与实际经济的结合分别分析该方法的科学性,并根据最终结果对可能产生的误差进行探讨,分别考察由于各经济因素可能的预测误差导致的最终评估结果的误差。文章的最后对未来该方法在实际中的运用进行了说明和建议。
【关键词】：商品房评估 市场法 收益法 利率市场化 二手房折现率
【学位授予单位】：河北经贸大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.233.32
【目录】：

• 摘要4-6
• Abstract6-11
• 1 绪论11-16
• 1.1 研究背景及意义11-12
• 1.1.1 研究背景11
• 1.1.2 研究意义11-12
• 1.2 国内外研究综述12-14
• 1.2.1 国外房地产价值理论研究综述12-13
• 1.2.2 国内房地产价值理论研究综述13-14
• 1.3 研究内容与方法14
• 1.3.1 研究思路14
• 1.3.2 研究方法14
• 1.4 论文的创新点与不足14-16
• 1.4.1 论文创新点14-15
• 1.4.2 本研究的不足15-16
• 2 商品房评估方法及比较分析16-19
• 2.1 商品房评估方法介绍16-17
• 2.1.1 市场法16
• 2.1.2 成本法16
• 2.1.3 收益法16-17
• 2.2 收益法的优势17
• 2.3 收益法的不足及市场法的弥补17-19
• 2.3.1 收益法在我国商品房评估中的不足17
• 2.3.2 市场法思想的弥补17-19
• 3 基于经济因素的收益法各参数的确定19-24
• 3.1 收益额经行业发展趋势、公众心理预期修正后的确定19-20
• 3.1.1 运用市场法确定类似商品房基础收益19
• 3.1.2 行业发展趋势对商品房收益额的影响19
• 3.1.3 公众心理预期对商品房收益额的影响19-20
• 3.2 基于经济因素的收益法中折现率的确定方式20-22
• 3.2.1 现有折现率的四种确定方法20-21
• 3.2.2 基准折现率的确定21-22
• 3.2.3 基于利率市场化的折现率的确定方法22
• 3.3 换手率对收益年限的影响22-23
• 3.4 参考市场数据预测商品房出售价值23-24
• 4 市场法、收益法和基于经济因素的收益法在案例中的运用24-30
• 4.1 案例简介24
• 4.2 市场法的应用24
• 4.3 收益法的应用24-26
• 4.3.1 收益额24-25
• 4.3.2 折现率25-26
• 4.3.3 评估结果26
• 4.4 基于经济因素的收益法的应用26-29
• 4.4.1 结合行业发展与公众预期的收益额26-27
• 4.4.2 确定折现率27-28
• 4.4.3 确定收益年限28
• 4.4.4 最终评估价值的测算28-29
• 4.5 三种方法的结果比较29-30
• 5 案例所用三种评估方法结果的比较分析30-34
• 5.1 评估方法中参数的确定方式30-31
• 5.1.1 市场法中的参数30
• 5.1.2 收益法中的参数30-31
• 5.1.3 基于经济因素的收益法中的参数31
• 5.2 与实际经济的联系31-32
• 5.2.1 与行业发展趋势的联系32
• 5.2.2 与公众预期的联系32
• 5.2.3 与利率市场化的联系32
• 5.2.4 与商品房交易状况的联系32
• 5.3 计算误差问题32-34
• 6 结论34-35
• 参考文献35-37
• 后记37-38
• 攻读学位期间取得的科研成果清单38

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本文编号：644320