房屋买卖居间合同“跳单”行为研究

发布时间：2017-08-19 17:28

  本文关键词：房屋买卖居间合同“跳单”行为研究

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【摘要】：房地产中介是近年来发展迅速的一个行业,给二手房交易市场的买卖双方带来了很大的方便,提高了房屋交易的效率。在房屋买卖居间合同中,房产中介并不直接参与房屋买卖当中,委托人有权决定最终是否缔结房屋买卖合同,这也就导致实践中频繁发生委托人“跳单”。由于法律上对居间合同的规定比较简单,对跳单并没有明确的规定,因此“跳单”也就成为了房屋买卖居间合同纠纷中的一个难点。最高法院发布的指导案例“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”旨在对现实中的“跳单”问题作出一个回应,对法院在以后处理相关问题具有指导性意义。本文将从本案出发,首先提出了三个典型的“跳单”争议焦点问题,包括《房地产求购确认书》的法律性质、禁止跳单条款的效力和陶德华的行为是否构成跳单违约。其次展开探讨了本案中《房地产求购确认书》的法律性质,并从跳单的概念、跳单行为产生的原因及表现形式分析了“跳单”行为。第三,分析了禁止跳单条款的效力。禁止跳单条款虽然属于格式条款,但不应该一概否认其效力,应视具体内容进行分析。再对跳单与跳单违约作出区分,分别总结了跳单和跳单违约的构成要件。第四,讨论了委托人跳单时应承担的法律后果,包括支付居间报酬、违约金或居间费用。第五,探讨了房产中介该如何防范委托人的跳单风险。房产中介应既要从自身找出漏洞,也要做好充分的法律风险防范准备,以免发生跳单时无法维护自身的合法权益。
【关键词】：房产中介 居间合同 跳单 禁止跳单条款 风险防范
【学位授予单位】：浙江大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D923.6
【目录】：

• 致谢4-5
• 摘要5-6
• Abstract6-9
• 1 引言9-10
• 2 问题的提出10-13
• 2.1 案情介绍10-11
• 2.2 判决结果11
• 2.3 案件争议焦点11-13
• 3 房屋买卖居间合同中“跳单”行为13-19
• 3.1 《房地产求购确认书》的法律性质13-15
• 3.2 “跳单”行为分析15-19
• 3.2.1 “跳单”的概念15-16
• 3.2.2 “跳单”行为产生的原因16-17
• 3.2.3 “跳单”行为的表现形式17-19
• 4 “跳单”是否构成违约19-27
• 4.1 禁止跳单条款的效力认定19-23
• 4.1.1 学界观点19-20
• 4.1.2 笔者观点20-23
• 4.2 跳单与跳单违约23-24
• 4.3 跳单违约的构成要件24-27
• 5 “跳单”行为的责任承担27-34
• 5.1 “跳单”下的居间报酬27-29
• 5.1.1 委托人与第三人之间达成的房屋买卖合同必须合法有效27-29
• 5.1.2 居间人的中介活动必须是房屋买卖合同缔结的重要原因29
• 5.2 委托人承担中介劳务费29-31
• 5.3 违约赔偿责任31
• 5.4 “跳单”下的居间报酬与违约赔偿责任31-34
• 6 房产中介对“跳单”行为的风险防范34-40
• 6.1 房产中介服务市场的严格准入34-35
• 6.2 提供高质量的专业服务35-36
• 6.3 规范房产中介的收费标准36-37
• 6.4 房产中介公司应对“跳单”的法律风险防范37-40
• 6.4.1 在居间合同中专门设立规避跳单的条款37-38
• 6.4.2 强化中介人员的证据保留意识38-40
• 7 结语40-42
• 参考文献42-44
• 作者简历44

【参考文献】

中国期刊全文数据库 前7条

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4 隋彭生;;居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院《指导案例1号》为例[J];江淮论坛;2012年04期

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本文编号：702014