房地产开发企业税收筹划研究--开题报告

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房地产开发企业税收筹划研究
一、选题的背景及其意义 税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划企业 的经营、投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济 活动。税收筹划在国外已经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国，对税收筹 划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。随着我国社会主义市场 经济体制的建立和完善

，各行各业的竞争日益激烈。房地产业作为中国当前和今后一 个时期新的经济增长点，随着市场化程度的提高和产业的不断成熟，竞争亦是愈演愈 烈。房地产开发企业作为房地产市场的主体之一，随着目前经济全球一体化趋势的加 强，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段 达到企业税收负担最小化，从而降低成本，增加经济效益，增大企业价值，打造企业 的竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。 二、国内外研究动态 国内研究动态 随着国内房地产行业的高速发展，房地产开发企业的税务筹划研究也日益活跃。 贺志东的《房地产开发企业纳税筹划》在结合税务筹划的基础知识和房地产开发企业 的业务，按照房地产行业涉及的主要税种进行筹划，有纳税筹划的一般技术，，也有房 地产开发企业税务筹划的经典方法。新编财务与会计培训丛书中的《房地产开发企业 纳税避税全程操作指南》从房地产行业涉税情况开始，按照房地产开发的业务流程进 行税收划，并解答房地产开发企业涉税的疑难问题，并提供合理避税方案，再加以案 例说明，还提供了一些房地产企业涉税纠纷的应对技巧。按照这方法进行税务筹划的 还有梁云凤《房地产企业税收筹划》 。可见，国内的专家、学者对房地产行业税务筹划 研究也主要分为按照税种或局部筹划方式两类，这些著作对房地产开发企业的税务筹 划起到了一定的指导作用，但是由于新企业会计准则和新所得税法的出台，原先很多 筹划方法已经失去了意义，迫切需要能够适应新的法律法规的筹划指导。 国外研究动态 关于房地产税收筹划，美国开展比较早，主要表现在：大多数不动产业者因税盾 效应的存在而大肆举债经营，从而使得 1970 年及后期 1980 年初期的不动产市场供过 于求。所谓“税盾”,是因举债而节省之税赋。由于计税的基础为营运收入减去利息及 折旧等费用后的可课税所得，再将其乘以税率即为应负担之税赋，因此利息及折旧费 用之提高可以减少税赋之负担。聪明的投资者可借提高折旧费用，以达到避税的目的。 这其实就是美国早期的企业税收筹划的实践活动。国外许多国家和地区非常重视房地 产的税收，税收制度的设计也比较简单，因此，房地产开发企业的税收筹划也比较的 简单。每个国家的房地产税制设计不相同的，各国对房地产税收筹划的手段和方法有 很大的差异。 三、课题研究内容
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（一）房地产行业税收制度 税收制度的内容主要有三个层次：一是不同的要素构成税种，构成税种的要素主 要包括：纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税等。二是 不同的税种构成税收制度。构成税收制度的具体税种，国与国之间差异较大，但一般 都包括所得税，如企业所得税、个人所得税，也包括流转税，如增值税、消费税、营 业税。三是规范税款征收程序的法律法规，如税收征收管理法等。房地产开发涉及多 个环节、多个领域。在纳税环节上，房地产税收涉及房地产的开发、转让和保有和出 租 4 个环节的税收。目前，直接与房地产相关的税种就有 lO 个，包括企业所得税、营 业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、耕地占用税、契税、城镇土地使用税、 房产税、城市房地产税等。 （二）财务战略的含义 房地产开发企业融资战略、投资战略、利润分配战略都是为企业的整体战略服务 的，在企业战略的框架下，利用一定的分析方法或工具掌握企业的战略环境生成企业 的财务战略。在财务战略内部，投资战略处于主动地位，而融资战略和利润分配战略 处于被动地位，投资战略决定了后两者的大致方向，融资战略和利润分配战略相互补 充、相互渗透，并最终通过投资战略来实现企业经营战略的目标。筹资战略是企业根 据内外部经营环境的状况和趋势，对资金筹措的目标、结构、渠道和方式等进行长期 和系统的筹划，旨在为经营战略的实施和提高长期竞争力提供可靠的资金保证，并不 断提高企业筹资效益。 投资战略是企业财务战略管理的核心内容，决定着能否把有限的资金和资源合理 配置，有效利用。企业投资战略主要包括资产投资方向、企业规模和资本规模确定、 用于外延扩大投资还是用于内涵扩大投资、用于老产品还是用于新产品开发投资、是 自主经营还是引进外资联合投资，房企应高度重视投资战略的研究，选择适合自身特 点的投资战略类型，提高投资收益水平。利润分配战略是明确企业获利程度的战略目 标，这方面的内容包括资本收益的管理、股利分配政策等。 （三）房地产企业主要涉及的税种 营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税 对象所征收的一种税。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物 并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。企业所得 税是以企业取得的生产经营所得和其它所得为征税对象所征收的一种税。房产税是以 房产为征税对象， 依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象， 向产权承受人征收的一种财产税。 四、研究方法 本文采用理论分析和案例分析相结合的方法，对当前我国房地产企业的税收筹划 进行了探讨。在研究税收筹划理论的基础上，分析我国房地产企业涉及的主要税种， 结合房地产行业特点，对企业设立、建设开发、销售等全过程所涉及的主要纳税情况 进行税收筹划，重点分析了当前我国房地产企业在各个阶段进行税收筹划的具体操作 方法，并将上述研究成果应用于 ABC 房地产公司税收筹划的案例的分析。
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五、总结 房地产业作为中国当前和今后一个时期新的经济增长点在中国经济增长中发挥着 举足轻重的作用。 房地产税制是国家以法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。 建立和完善中国房地产税收体制不仅是维护国家税收主权和稳定财政收入的必然要 求，更是保证房地产业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要条件。 六、主要参考文献 【1】吴伟良： 《房地产企业战略管理基础》 ，上海：上海人民出版社，2003 【2】方卫平： 《税收筹划》 ，上海：上海财经大学出版社，2001 【3】张中秀： 《纳税筹划案例点评》 ，北京：企业管理出版社，2000 【4】张中秀： 《纳税筹划宝典——第 2 版》 ，北京：机械工业出版社，2002 【5】中国注册会计师协会： 《(CPA2005 年度全国统一考试辅导教材——税法》 ， 北京：中国财政经济出版社，2005 【6】中国注册会计师协会： 《cPA2004 年度全国统一考试辅导教材——会计》 ，北 京：中国财政经济出版社，2004 【7】盖地： 《税务会计与纳税筹划》 ，大连：东北财经大学出版社，2001 【8】叶子荣，张秀敏： 《企业税收筹划理论与实务》 ，成都：西南交通大学出版社， 2004 【9】唐腾翔，唐向： 《税收筹划》 ，北京：中国财政经济出版社，1994 【10】国家税务总局注册税务师管理中心： 《税务代理实务》 ，北京；中国税务出 版 2002 【11】王保利，林春金： 《房地产开发企业会计》 ，北京：中国财政经济出版社， 1996

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专业意见：

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