基于金融生态视角的我国房地产价格调控问题研究

贺成福 包商银行

一、金融生态循环与房地产价格调控的关联性

在各种金融组织和生存环境间的相互密切联系而产生相互作用，通过合作与分工从而形成了带有结构特征和一定的功能作用，执行这些功能的动态平衡系统而产生了金融生态循环。它的本质是用来反映出在金融内部和外部之间的有机价值关系，比如相互制约与依存。在金融因素的相互制约和影响下，把房地产价格调控融入到金融生态，利用金融生态研究房地产价格调控的问题有很深入的意义。

（一）房地产价格调控影响金融生态

在金融市场，如果房地产的价格持续大幅度上涨，就会影响社会资金的集中流动。随着房地产的价格上涨，会导致房地产市场的实体投资的收益远远小于投机的收益，这种收益的反差促使社会资本与实体经济脱节，导致了更多的人炒作房地产市场，从而追求更大的利益。另外，如果房地产的价格持续上涨，那么会在客观上造成金融风险。房地产行业是资本密集的产业，也是高耗能型并且技术层次比较低的产业。随着房地产价格的不断上涨，，会导致实体产业的资金大量的涌入到房地产产业中，导致很多的制造业缺少足够的资金用来支持产业的升级，这影响了我国整体的经济和产业机构的改变与升级。一旦房地产泡沫发生破裂，因为没有多元化的投资方式，而金融市场又缺乏有效的投资增长点，所以会发生金融风险聚拢情况，这会严重影响国家持续发展的经济效益。

（二）金融生态影响房地产价格

在金融生态环境下，货币环境比较宽松，并且持续的利率比较低，这导致房地产投机的行为盛行。根据房地产开发资金分析，自筹资金一般只占少部分，一般都是贷款和利用外来资金补充。我国的贷款门槛比较低，这导致在当地产市场投入了大量的贷款资金，使贷款资金成为了一种追求快速投机利润的资金。金融机构推动了房地产泡沫的形成过程，在泡沫破灭时，金融机构会成为受害者。在房地产泡沫发生破裂时，会导致银行的风险扩散，这会促使房地产价格加速下降。经济危机持续中，如果金融没有与房地产割裂关系，并且不断的把资金注入到房地产行业中，会使房地产风险利用银行波及到整体的经济。

二、金融生态视角下我国房地产价格调控的问题

我国的经济需要健康持续的发展，那么就要保证我国的金融生态能够稳定，所以要及时的调控房地产价格，避免房地产泡沫的出现。在2010年，我国出台了相应的政策阻止了从信贷危机转向资产危机，从而有效的避免了房地产泡沫的发生。调控房地产价格是复杂的工程，所以要及时的发现在调控中的问题，然后及时解决，促使房地产价格调控工作的有效性。

（一）缺乏明确的调控目标

在测定房地产价格时候，没有科学合理的指标。利用宏观调控就是为能够使房地产价格回归到合理的水平，关键的问题是我国房价的合理水平的判定是一个复杂的问题。很多人都是用国际上的指标，使用家庭收入、房租与房价产生对比，然后在比较其他一些国家的房价，从而来制定我国房价合理的水平。这种参照比是不准确的，在不同的国家有不同的金融生态，收入和支出上有很大的差别。房地产的快速发展使我国取得了很大的经济效果，并且存在严重的依赖感，这样使调控房地产价格的效果被弱化。房地产上下游产业链非常长，对很多的行业都有所涉及，已经成为经济发展的支柱产业，有效的带动了我国GDP的增长。房地产价格的上涨会抑制消费，是很多的投资消费行业的资金下降，导致投资结构发生很大的转变，影响产业结构的形成。房地产及其相关产业的快速发展，印制了其他的一些产业，导致经济发展过分的依赖于房地产产业，这个加大了经济风险。我国政府徘徊于蜘蛛产业与公众利益之间，而房产商为了获取更高的利润不断加大投资，银行提供各种优惠的信贷，各种都在追求利益最大化而导致非理性的投资和管理，弱化了调控房地产价格的效果，从而出现了房价越调控越涨价的局面。

（二）缺乏符合市场规律的调控政策

最初，调控房地产价格是为了抑制投机型的需求，不过实际结果却是印制了房地产的市场供给关系。近些年，我国的房价持续快速上涨，主要原因就是市场的供求矛盾，所以从长远的角度来看，房价的支撑需要市场需求。如果不能够供应市场的需求，导致供应紧缺，那么房价会依然持续上涨。在调控房地产价格时，银行限制了房地产企业的贷款，这不但没有缓解房地产的市场供给，反而会使这种情况更加严重。

（三）调控房地产政策的效果有限

三、基于生态视角下进行房地产价格调控

（一）调控目标设计要合理

调控房地产价格的关键时设计调控目标要科学合理，并且能够有序的展开。如果仅对房价进行机械的打压和抑制以及控制房地产的成交量，都会错误的调控目标。要动员房地产相关的部门研究房地产市场的规律，制定科学合理的房地产调控目标。判断房地产价格的合理区间要参考开发商利润与社会利润，如果开发商的利润与社会利润发生了很大的偏差，就应该优化和升级产业机构。

（二）利用政策引导和优化产业结构

首先要改革土地的征税制度，是房地产各方的博弈瓦解，使投机性的需求被有效的抑制。我国依靠土地来创造财政收入，形成土地财政，为了获取更高的土地财政，不断的提升土地价格从而获取更高的土地出让资金。在很多的发达国家不是通过出让土地获取土地财政，而是利用征收税务等方式获取。所以要对这种畸形的财政收入进行修改，保护耕地，发展工业和农业经济，并且增加房地产投机性的成本，这样能够抑制房地产投机，促进房价下降。然后要利用财政补贴向优秀企业贷款。因为房价的快速上涨，导致很多行业的投资成本上涨，使很多的企业家创业的动力下降。从发展的角度看，要发展所有的产业，避免过分的依赖于房地产产业，要向一些优秀的企业提供优惠的贷款，促进所有的行业都能够快速发展。最后，政府考虑时要全面综合的考核，不要仅仅关注GDP的增幅。

（三）优化房地产融资渠道与市场结构

政府要采取有效的措施不断的优化房地产市场的结构，阻止房地产垄断的形成，要不断的培育和发展一些小型的房地产企业。国家要出台相关的政策来帮助中小型的房地产企业发展，为中小型房地产企业提供融资上市的渠道，使中小型房地产企业能够参与到房地产市场中，优化供给关系，从而调控房地产价格。

参考文献：

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企业经济.2013，（02）:25-27