限购背景下货币政策从紧调控房地产市场的绩效分析

宋来胜 湖北经济学院

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摘要：本文叙述了限购背景下货币政策从紧调控房地产市场的绩效，分析了调控房地产市场成效不显著的原因，并相应地提出了一些对策建议。

关键词：限购；货币政策从紧；调控；房地产市场；绩效

一、限购背景下货币政策从紧调控房地产市场的绩效

住房问题是重要的民生问题，社会的进步与发展首先需要解决人人享有适当住房的问题。为了抑制房地产投资过热、遏制房地产价格快速上涨的势头、将过多投入到房地产行业的资金逐出，国家出台限购、提高利率、上调准备金率等行政政策和货币政策，而我国房地产市场却陷入“房地产价格上涨促使房地产投资增加，房地产投资增加助推房价上涨”的怪圈。据统计，2010年10月至2013年10月，我国70个大中城市中实施限购的城市由14个增加42个，五年期贷款利息率由5.96%提高到6.4%，存款准备金率由0.17提高到0.2，而单月房地产投资由4558.27亿元增长到7573亿元，另外，在2010年10月至2013年10月37个月中，新建住宅价格环比指数小于100%的只有10个月，其余27个月均大于100%，房价不仅没有下跌反而出现了一定幅度的上涨，显然，无论是房地产投资方面还是房地产价格方面，限购背景下货币政策从紧调控房地产市场的成效是不显著的。

二、调控房地产市场成效不显著的原因

1.流动性过剩。据统计，，2010年至2012年我国广义货币余额由72.58万亿元增加到97.42万亿元，年均增长15.86%，而同期我国实际GDP由314602亿元增加至374412亿元（以2005年为基年），年均增长9.09%，广义货币增速较实际GDP增速高出6.77个百分点，显然市场上的货币量是过多的。

2.地方政府土地财政及对GDP的追逐。目前地方政府负债累累，在财政收入渠道有限的情况下，提高地价、推高房价成为地方政府增加财政收入、偿还债务、获取发展资金、增加地区生产总值的重要方式。

3.房地产需求旺盛。据统计，2011年和2012年我国共新增城镇人口4201.78万人，新增人口的自住型需求，再加上改善型需求、婚房需求以及假离婚的投资型需求，我国房地产刚性需求和投资型需求非常强劲。

4.土地供应相对不足。国家2004年出台的“收紧银根和收紧地根”的方针以及严格控制土地出让规模、严厉打击乱占耕地的法规都直接或者间接地导致土地供应的减少。与此同时，保障性用地供应不足也导致保障性住房的建设相对滞后。

5.银行对房地产企业的信贷支持。根据金融啄序理论，央行提高存款准备金率、银行信贷规模紧缩只会减少普通居民的贷款，而房地产企业获得的贷款却会增加。

三、对策建议

1.控制货币流动性。建议央行加强对货币供应量的监控，保持货币供应量适度合理增长。

3.适当增加土地供应量。建议适当增加土地供应量，提高普通住宅、保障房以及经济适用房土地供应比重。

5.加强对房地产企业的信贷管理。建议央行采取行政手段要求金融机构适当控制对房地产企业贷款的总量和增速，给予房地产企业一定的资金压力，进而迫使其适当降低价格推盘来回笼资金。