浅析控制房地产价格快速增长的原因和几点建议

洪凤岗  哈尔滨哈电实业开发公司

摘要：当前我国房地产价格的快速增长，已对经济发展及人民生活带来很大的冲击与压力，为了防止房价过快增长，国家对房地产市场进行了十年的连续政策调控，但效果不佳。本文根据当前我国房地产市场的基本情况，从几个方面进行了简要分析房地价格快速增长的主要原因，并提出了相应的对策。相信国家还会继续加强对房地产市场的政策调控，使中国房地产市场在短期内进入良性循环。

关键词：控制；房地产价格；快速增长；

引言

一、中国当前房地产市场的基本情况

自2001 年起，中国房地产市场进入了新一轮增长周期。全国房地产价格快速飙升，远远高于同期国民经济的增长速度，受利益驱使，一些新生非正规的房地产企业也如雨后春笋，使房地产业的开发、投资、销售量大幅度增长，带动一些相关产业产品的价格不断跟随涨价；拆迁补偿费、土地出让金的价格大幅度上调；不正规运作造成房地产业市场出现不良竞争，也造成房地产价格久增不减，国家对房地产市场的调控十年九调，使房价增长速度减慢，但房价还是越来越高。

二、影响房地产价格的因素多而复杂

影响房地产价格的因素多而复杂，其中，经济因素、社会因素、政策因素等。成本和供不应求是导致商品价格快速增长的主要因素。因此，房地产价格快速增长主要原因如下：

1.住房的刚性需求的增加

中国改革开放以来城市化演进速度明显加快，城市化水平保持在每年提高1～1.5个百分点的水平上，我国城市化水平已达到50% 左右。据国家统计局统计，2006年底我国总人口数为131448万，2012年底我国总人口135404万，我国城镇人口已超过6.5 亿，如果按城镇人口中有20% 需要解决住房，人均居住面积按28 平方米计算，得出2006 年～2012 年共需住房面积约34亿平方米，年需住房约4.8亿平方米。

2.房地产改革与国民经济的发展

中国改革开放发来住房私有财产化，百姓要想改善居住条件靠国家、集体已不可能得到解决，只有靠自己解决；改革开放发国民经济也取得了长足进展，老百姓收入有所增加，存钱怕贬值，理财回报低，股票市场低迷，投资购房保值又增值较适时，房市的供求关系发生了变化。

3.土地储备制度实施

土地储备制度实施以后，政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，通过竞标获取土地市场上最高价的土地，造成土地价格的飞涨。加上房地产商竞相争抢住宅用地，出现不规范市场竞争，使一部分城郊农民靠出让土地一夜爆富，涌入城市购房定居，增加了城镇人口，加大了城镇购房需求，加剧了土地供应紧张的矛盾，房价也不断增长。

4.按揭售房方式的推出及购房观念更新

前些年国家在金融信贷上对房地产业给予极大的支持，房地产信贷业务规模逐年增大，种类不断增加。2009年上半年房贷突破4661亿，在宽松的优惠政策下，给炒房者提供了极大的便利条件，老百姓认识到贷款购房较合算，由此激发出来的自然是对住房的爆发式需求，造成房价更加快速增长。

5.投机炒作及投资屯房

近些年我国股市持续低迷，而银行利率低，经商投资又有风险，民间投资较单一。而此时的房价确一路上行，对比各类投资的收益率，部分民间资本把住房当作保值增值的良好的投资品，投资性购房大增，“炒房团”就是这种投机性购房投资的体现。还有部分人囤房出租，收取租金，进行新一轮的资金积累，成了新社会的房主。投机炒作、囤房导致房价上涨幅度和周期长度增加。更重要的是，它极大宣传了“雪球效应”，拉大了社会贫、富的巨大差距，增大了供需矛盾，造成了房价持续增长。

6.基本建设原材料的涨价、住房标准的提高

随着我国基本建设项目快速升温，房屋价格不断攀升，供需增势强劲，各种基本建设项目需用材料的平均价格也随着房价同期相增长；土地的升值使楼房的层数不断增高，设计规范的含筋量随之增加，而开发商为吸引买方进行高标准豪华设计，从而提高了房屋建设成本。基本建设原材料的涨价，也导致部分不正规的建设单位为了获取更大的利润，不是在管理上要效益，而是在工程上俞工减料，这对房屋而言更是价格上去了，质量下来了。

三、控制房地价格快速增长的几点浅见

为控制房地价格快速增长，政府也采取了一些措施，也起到一些效果，但也存在一些不足。通过上述对房地产价格快速增长的原因分析，可以知道，房地产价格的增长是多方面原因造成的，控制房价也要从多方面入手，针对当前的房地产市场的情况，浅谈自己的几点拙见：

1、宏观调控房屋市场的供求关系

（1）有效控制人口增长

我国从60年代就开展计划生育、控制人口增长，几十年来的坚持已取得可喜成绩，但人口还在正增长中。所以，还需要坚持严格要求晚婚、晚育、实行计划生育。

（2）理性城市化进程

杜绝用非法手段获取农民土地改建设用地；调整外地、农村人购城市商品房政策，严格审批，控制城市人口的快速增长。

（3）制定相关政策杜绝炒、囤房

由国家制定购房政策、规范银行贷款条件及标准，对附合购房条件及标准的人到政府有关部门进行登记备案，全国联网并发放购房许可证，方可购买一套住房。购房资金不足者，可凭政府发放的购房许可证到银行进行低息房贷。

2、规范土地储备制度。严禁开发商囤积土地，，严格按批准文件与合同约定开发建设。

3、政府财政、税务部门根据建房用地位置不同核算收费标准，降低建房的前期的各项收费，优惠与民。再由政府相关部门审核工程总造价，给出开发商的合理利润，严格控制房价。

4、开辟多种投资渠道，以减少投机行为。

四、结束语

近十年来，我国政府已经注意到全国房地产市场的混乱，房价飞速上涨，基本建设无节制开发，正在以积极的姿态对待我国的房地产业的现状，果断采取多种有效措施抑制房价的快速增长。虽然还没有达到预期的效果，但我深信只要坚持不懈的努力，加强对于政策的执行力，使各种措施很好的发挥其功效，更好的控制房价，中国的房地产市场才能在不远的将来一定会走入一个良性的循环。

参考文献:

[1]杨继瑞:2005年:我国房地产走势预测与对策解析[J].决策咨询通讯,2004（2）：17～21

[2]廖 海 逯其彦:宏观调控对我国商品住房价格的影响及控制对策[J].中国房地产，2004(11）：38～39