浅析影响我国房地产价格的因素及其成因分析

黄敬阳  邓红英  中国中投证券有限责任公司青海油田证券营业部

关键词：房地产价格、形成因素、需求与供给、建议对策

(一)泡沫成份开始收缩

2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。例如：深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，2011年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

(二)成交量萎缩

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。例如：广州市国土房管局的数据显示，2011年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。

(三)房地产商面临较大的资金压力，金融风险加大

目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口，一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。

二、房地产价格的组成 

三、影响房地产价格变动的原因

（一）自身因素：是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。

（二）环境因素：是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

（三）人的因素：首先，当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。其次，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。最后，家庭人口规模发生变化,使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。

（四）经济因素：主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况、利率、物价、建筑人工费、居民收入等。

（五）社会因素：影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。

（六）行政因素：是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。

（七）心理因素：购买或出售心态、个人欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理。

四、政策对房地产价格的影响

推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。2.地监管的规范对土地价格的影响，国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。这些政策对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。

存款利率调整对房地产价格的影响，主要表现为存款利率升高,会使得炒房群体减少,从而对房地产价格产生一定影响。(2)贷款利率对房地产价格的影响。（3）贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。2.贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。3.存款准备金率上调对房地产价格的影响，主要政策包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义,从而影响房地产价格走势。

（三）税收政策：它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。

五、房地产价格调控的政策建议

（一）加强国家对房地产价格监管：我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。

（二）鼓励国有房地产企业做效用影响：采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。

（三）加强中央与地方的协调：我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整，给予地方事权相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。

（四）完善住房调控体制：抑制房地产投资过热，将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化，避免政策变动频繁。同时要丰富调控的手段和方式，完善和拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信贷风险监管。完善房地产税收，尽早改革房产税，通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求；完善住房保障制度，确保居民的住房权利。

参考文献：

[1]朱中一.当前房地产市场形势及发展趋势[J].城市开发.2008.（12）

[2]王淑云.信贷投入对房地产价格走势影响的实证研究[J].金融与经济，2005.（10）

[3]马智利、产启兵.重庆市商品房价格实证研究与趋势分析[J].中国物价.2005.（10）

本文已由现代商业杂志出版，转载请注明出处。现代商业