损失厌恶对房产投资者惜售行为的影响

云南经济管理职业学院

一、损失厌恶的概念

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二、我国房地产市场目前的现状及相关政策

随后，各地纷纷出台细则，落实楼市调控政策，出台了“限购令”和“限贷令”。接着，北京，浙江等地又出台了商品房预售款监管办法。而近日，国务院重申“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，再度发出楼市调控不动摇的声音。

三、基于损失厌恶的角度看房产投资者的惜售行为

我们发现在房屋价格上涨中，房屋交易的成交量也是同比上升，因此我们预期控制房价上涨或房价下跌将出现房地产投资者抛售房产的局面，从而使房地产市场回归理性区间。但从短视损失厌恶理论的阐述中，我们知道人们普遍厌恶遭受损失。相对于收益，人们对损失更加敏感。人们常常感到放弃某一物品所遭受的效用上的损失量，大于获得同一物品所得到的效用上的增加量。这就可以解释在房产价格预期下跌或已经下跌后房地产投资者将如何选择要价以及是否接受某个出价。

在繁荣期过后，当房产价格下降时，或预期未来房产价格下降时，特别当房产的市场价值将低于当前房产投资者为其所支付的价格，损失厌恶将导致房地产投资者决定通过一个高于无损失情况下的保留价格来减少损失，这样设定的要价就会较高，在市场上待售的时间也将延长，而最终达到的成交价格也就相对较高。

同时，面临较小损失或是已有一定收益的房地产投资者在对要价的边际上所提高的幅度要比在面临较大损失时高出很多。从而即便在房地产市场出现下行的风险，许多房地产投资者倾向于在市场上观望，并使要价保持在期望的售房价格之上，最终将无法做成任何交易，使房产的成交量大幅下降，房产价格也不会有较大的波动。这说明了在损失厌恶的情况下，房地产投资者的售房保留价格比购房者的保留价格更缺乏向下的弹性。

由于要价方面损失厌恶的存在，对于部分完成售房行为的房产投资者来说，他们的要价对名义损失的敏感程度只是那些最终退出市场的房产投资者的一半，，这也表明损失厌恶可将那些对损失最为敏感的人彻底挤出了市场。此外，由于提出更高要价的成本就是更长的预期待售时间，因此一个直接的推论就是那些面临名义损失风险的房产在市场上将滞留刚更长的时间。事实上，如果单纯通过行政行为来控制房产投资者的投资行为，得到的效果可能适得其反，仅仅可能是短期抑制房产投资行为，抑制房价上涨，一旦该手段效应减弱或被取消，则会有报复性上涨。即便房价在政策行为的控制下出现了大幅下滑，由于房产投资者损失厌恶的存在，市场上房产的供应量可能不会出现增多的现象，无法解决房地产市场的根本问题。

四、小结

    房地产市场的调控并非一时的行政手段就可以解决，房产的售卖行为及价格制定也并不会因为政策一时变化而出现大幅度的变动，因此，只有通过对房地产市场的合理引导和发展，从根本上解决供需矛盾，对自住需求的购房者予以有效支持，才可以真正解除目前房地产市场的投机氛围。

参考文献：

[1] 董志勇．行为经济学原理［Ｍ］．北京：北京大学出版社，2006年

[2] 孙力强，吕鹏． 短视损失厌恶的行为金融理论简评[J]．中南财经政法大学学报，2008 (1)：81-85

个大中城市房价同比上涨9.5% [Ｎ]．新华网，2010（11）

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