北京市地铁站点异质性对住宅租赁价格影响的实证研究

发布时间：2020-04-01 01:14

【摘要】：在一线城市房价持续攀升的背景下,大多数没有达到住房购买能力的青年群体在异地城市工作时选择了通过租房解决居住问题。因此通勤条件成为这类租户对租赁房屋的选择中较为重要的影响因素,由于轨道交通具有时间稳定性的优点,在轨道交通比较完善的城市,房屋与地铁的联系则备受租户与租客的重视。但轨道交通的哪一些特性在房屋租赁过程中更重要,租客更愿意为地铁的哪些特性买单都没有很明确的定论。本文以北京的房屋租赁市场为研究对象,以地铁站点的异质性为出发点探究了地铁站点对住房租金价格的差异化影响,旨在为租客对租房的选择以及房屋租赁的相关机构对房源的评估提供一项关于地铁站点的考量指标。通过对相关研究的总结分析本文从三个维度进行了地铁站点的异质性划分—一区位、功能和协同性,然后以三个类别为核心研究指标,针对2019年1月14日至20日一周内从58同城网站获取的北京合租及整租一居室的房租的基本信息,结合地理信息系统(arcGIS)对房源重要信息的测算及数据抓取,以特征价格模型为基础对单位租金价格、租金总价进行了实证研究及对比分析,发现地铁站点的异质性对租金的影响的确存在差异化的影响。本文研究结果显示,三类异质性解释力度最好的为协同异质性,其次为功能异质性和区位异质性。地铁站点的区位中心性能增强其对租金的影响程度,距离市中心越近的站点对租金的影响程度最大;办公型站点对租金有最强的提升作用,其后依次为景点商业综合型站点和住宅办公混合型站点,对租金价格的影响效果最弱的为住宅型站点;地铁站点的公交换乘协同性在一定范围内对租金价格的推动力最强,更多的公交换乘和更少的公交换乘均会减小其对单位租金的提升效果,但更多的换乘选择对其削弱作用更小。研究还发现在两种维度下对地铁站点协同性的衡量中,两类站点异质性存在对租金的交叉影响,当两类换乘的协同性一致的情况下能形成一个对租金提升效果的大幅提升作用力,但在两类换乘的协同性不一致的情况下则与之相反,会形成一个负面效果,令租金价格原本的提升有很大程度的削弱。
【图文】：

路线图,研究技术,路线图

射学位论文逡逑ＭＡＳＴＥＲ＇Ｓ邋ＴＵＥＳｉＳ逡逑（１）理论分析法。首先，对住宅租金的影响因素研究以及轨道交通对宄文献进行梳理。在查阅大量的国内外文献基础之上，对前人的研宄详尽的归纳总结，归纳出对影响租金的各类因素，以为实证部分做铺（２）实证研宄法。实证分析法又包含了两部分一一对数据的规范化处。首先分别利用网络爬虫法和空间统计分析法进行数据的获取和处理，京住宅租金的数据库？，然后利用ＳＴＡＴＡ软件对初步选取的数据进行检，，确定最优的特征价格模型，对最终的结果进行分析。逡逑（３）对比分析法。本文利用了不同的站点异质性的分类方法、特征价同形式以及不同细分市场的影响因素差异化分析，比较在租金研宄为目不同轨道站点分类的效果差异如何呈现，探索在北京租金市场的模型应型形式更优。逡逑．３．２技术路线逡逑

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耻学位论文逡逑ＭＡＳＴＥＲ＇Ｓ邋ＴＨＥＳｉＳ逡逑３．邋２北京市地铁站点的异质性分类逡逑本研宄拟对北京所有地铁站点进行分类，后期结合收集的数据确定具体的研究逡逑点。截止２０１８年１２月３０日北京地铁运营线路共计２２条，地铁站点共计３９１座，逡逑运营里程６３７千米，线路总里程位居全国第二，仅次于上海，图２．１为地铁分布逡逑。但基于多数研宄发现地铁的影响作用具有一定的时滞效应，并结合站点分类的逡逑据将对其中的１９３个站点进行研究。逡逑
【学位授予单位】：华中师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23;F572.88

【参考文献】