中联前海保利REITs运作风险控制研究
发布时间：2020-04-07 09:50
【摘要】：从2005年至今,房地产行业一直保持高速增长,这得益于央行维持较低利息水平和银行信贷政策宽松的宏观环境。为抑制房地产市场过热和房价虚高。2016年国务院以及各地政府对房地产行业进行调控,房地产市场开始逐步降温。按照国家统计局2018年12月数据房地产企业到位资金为16.59万亿,其中银行贷款资金为2.4万亿,同比下降4.9%,调控效果明显。由于房地产行业规模庞大且资本密集,积极配合国家政策调整下,不可避免地遭遇到资金瓶颈的困难,如何运用融资工具关系到企业的生存和发展。REITs作为一种创新型的融资工具,利用资产证券化的方式使流动性极差的不动产资产转化成流动性强的金融证券资产,为房地产企业开启了一道崭新的融资模式,能够将规模庞大且闲散的民间资本进行有效集合并参与到房地产投资当中,使个人投资者也能利用其闲散的资金参与到房地产项目投资中,有效地提高房地产资产的变现能力又能提供成熟房地产资产投资渠道给投资者。国际金融市场上投资者通过金融市场投资房地产领域资产配置比重达到35%,如香港领汇The link(REITs)。REITs引入我国的时间较晚,由于政策和法律法规税务的限制,到目前为止还处于发展阶段,现今发行的REITs产品是具中国特色的以私募形式创立的类REITs,与国际REITs市场标准仍有差异。2017年10月23日中联前海保利REITs通过上交所核准通过,成为国内首单房企租赁住房REITs、首单储架发行REITs,开创了租赁住房资产证券化新篇章,保利REITs是我国迄今为止最接近国际标准的REITs产品,对我国REITs的发展具有很大的促进意义。本文主要分为四个部分:第一部分对选题背景、研究思路、研究方法进行介绍,概述国内外研究结果。第二部分介绍REITs的主要作用、分析国内房地产行业融资渠道和环境、阐述我国和美国REITs发展现状。第三部分介绍保利REITs运作过程,对该过程进行划分为准备、交易、观察三个阶段。剖析保利REITs准备、交易、观察三个阶段中存在的风险关注点。第四部分针对三个阶段的主要风险点进行量化建模,进行现金流预测、压力测试、情景分析、蒙特卡洛模拟,验证保利集团和保利地产所采取的风险控制措施是否有效预防运作过程中产生的风险。最后,笔者对保利REITs运作过程的措施分析得出,保利集团周全的信用增级措施、资产产权清晰和有效分散,能有效控制产品运营风险。因我国REITs起步较晚,资料收集难度较大,对REITs的风险控制全面研究需要更一步的发展和积累。
【图文】：
主要更好地满商增加住力。住房缓带来展 REIT1.2 REREI大利亚联后 REIT国会才对图要城市房地满足住房刚住房供给，，房供给增加的增长压力Ts 有利于开EITs 的含ITs 全称是联盛集团Ts 的理念由对 REITs 做1- 2 全国房地产市场保刚需。人口流既有效满足加也有助于房力。可考虑一开发商利用含义Real Estate（Lend Leas由澳大利亚做出了具体房地产开发企（数据来持紧调控态流入带动住足住房刚需房地产开发一是缓解房长期资金推e Investmense）的创始亚传播到美国定义和授权业到位资金规来源：国家统态势具有合住房刚性需需，尤其是改发商出清库房地产开发推动租售并nt Trusts，我始人迪克.杜国。直到 1权。规模增速情况统计局）理性和必要求增长。通改善型住房存，拉动房商的融资压并举。我国翻译为赛多普（D960 年的不况（单位：%要性，同时通过扩大土地房需求，又平房地产投资压力，增强供为房地产信托Dick Dussel不动产投资信）时要增加住房地供应，引平抑房价上，缓解投资供给能力；托投资基金ldorp）所发信托法案中房供引导上涨资增二金，发明中，
20其中最投资信司在世业主、房和服务投资信托RE因也有识别及有效措施世纪 80 年具代表性的托基金（R界范围内的房地产运营的公司和个托协会会员EITs 形成至市场制度和防控 REITs施。图 1- 3年代起，国外的机构是全REITs）以及的代表机构营商和房地产个人。大约 9员。至今经历了和风险漏洞s 带来的风全球已推行或（外学者开始美房地产信及其他对美。其成员不产金融投资95%在美国几次经济危的内因。针风险，进行全或准备发行数据来源：N始研究 REIT信托投资基美国房地产市不仅包括世资商，同时还国公开交易的危机，在危针对几次 RE全方位的有效REITs 的国家Nareit）Ts 的市场运基金协会（简市场和资本界各地的房还包括为上的房地产投机中饱受挫EITs 市场的效管理是防家或地区运作和投资简称 NARE本市场有兴趣房地产投资信上述成员提供投资信托基金挫折，其中既的挫折，学者防范市场风险资，相关研究EITS），是趣的房地产信托基金、供咨询、进金都是全美既有宏观经者们开始关险再度集中究机是房产上房进行美房经济关注中爆
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.233.4;F832.51
本文编号：2617758
【图文】：
主要更好地满商增加住力。住房缓带来展 REIT1.2 REREI大利亚联后 REIT国会才对图要城市房地满足住房刚住房供给，，房供给增加的增长压力Ts 有利于开EITs 的含ITs 全称是联盛集团Ts 的理念由对 REITs 做1- 2 全国房地产市场保刚需。人口流既有效满足加也有助于房力。可考虑一开发商利用含义Real Estate（Lend Leas由澳大利亚做出了具体房地产开发企（数据来持紧调控态流入带动住足住房刚需房地产开发一是缓解房长期资金推e Investmense）的创始亚传播到美国定义和授权业到位资金规来源：国家统态势具有合住房刚性需需，尤其是改发商出清库房地产开发推动租售并nt Trusts，我始人迪克.杜国。直到 1权。规模增速情况统计局）理性和必要求增长。通改善型住房存，拉动房商的融资压并举。我国翻译为赛多普（D960 年的不况（单位：%要性，同时通过扩大土地房需求，又平房地产投资压力，增强供为房地产信托Dick Dussel不动产投资信）时要增加住房地供应，引平抑房价上，缓解投资供给能力；托投资基金ldorp）所发信托法案中房供引导上涨资增二金，发明中，
20其中最投资信司在世业主、房和服务投资信托RE因也有识别及有效措施世纪 80 年具代表性的托基金（R界范围内的房地产运营的公司和个托协会会员EITs 形成至市场制度和防控 REITs施。图 1- 3年代起，国外的机构是全REITs）以及的代表机构营商和房地产个人。大约 9员。至今经历了和风险漏洞s 带来的风全球已推行或（外学者开始美房地产信及其他对美。其成员不产金融投资95%在美国几次经济危的内因。针风险，进行全或准备发行数据来源：N始研究 REIT信托投资基美国房地产市不仅包括世资商，同时还国公开交易的危机，在危针对几次 RE全方位的有效REITs 的国家Nareit）Ts 的市场运基金协会（简市场和资本界各地的房还包括为上的房地产投机中饱受挫EITs 市场的效管理是防家或地区运作和投资简称 NARE本市场有兴趣房地产投资信上述成员提供投资信托基金挫折，其中既的挫折，学者防范市场风险资，相关研究EITS），是趣的房地产信托基金、供咨询、进金都是全美既有宏观经者们开始关险再度集中究机是房产上房进行美房经济关注中爆
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.233.4;F832.51
【参考文献】
中国期刊全文数据库 前1条
1 任佩;美国房地产投资信托(REIT)的模式及其对我国的启示[J];商业研究;2003年22期
中国硕士学位论文全文数据库 前2条
1 刘雅曦;鹏华前海万科REITs风险管控分析[D];辽宁大学;2018年
2 刘龙龙;云南省旅游景区的资产证券化（ABS）研究[D];云南财经大学;2017年
本文编号：2617758
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