广州市限购限贷政策对居民购房行为的实证研究

发布时间：2020-06-03 09:03

【摘要】：自2016年末,中央经济工作会议上提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”的房地产市场定位,进一步明确了未来中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展。2017年至2018年初,中央反复强调“房住不炒”的原则,调控坚持放松。各地方政府也先后针对当地的房地产现状,出台了相应的调控政策,其中主要的调控方式为限购和限贷。房地产市场是一个特殊的经济体系,既要遵循一般的经济学规律,但由于其具备的公共属性,需要政府发挥相应的公共职能。因此,当房地产市场发展失衡时,就需要政府通过经济手段和公共行政进行恰当的调控。购房者的购房行为又是由哪些因素构成?受到什么影响?我国中央和地方政府在房地产调控中采取的限购限贷的调控政策会对不同类型的购房者的购房行为起到怎样的影响?这些问题都影响着限购限贷政策实施的效果,同时也对购房者起到多方面的影响。本文将从购房者的消费需求入手,基于公共经济学、公共产品、马斯洛的需层次和微观经济学等理论,分析影响购房行为的三个要素:购房资格、购房能力和购房意愿。同时利用公共管理学和经济学原理,研究政府的限购、限贷政策是分别怎样通过影响三个因素,进而对购房者的购房行为产生影响。本文还通过探讨广州市今年来已经实施的限购限贷政策及其效果,并通过调查问卷和访谈的形式对购房者和意向购房者进行调研,分析限购限贷政策对购房者造成的实际影响。同事参考新加坡和香港等国际房地产发达城市的成功经验,找出广州市限贷限贷政策存在的不足之处,并加以借鉴。本文分析限购限贷政策对购房行为产生影响的内在原理和运行机制,找出限购限贷政策的优缺点,从而全方面、多角度的提高政策的合理性。政府在房地产调控中,需要将金限购限贷政策和其他调控政策结合综合运用,并充分发挥政府的公共职能,以疏导需求为主,使得房地产调控政策能够在起到稳定房地产价格的同时,减少对居民正常购房行为的影响。
【图文】：

利率政策,均衡分析,融资成本

华南理工大学硕士学位论文提高实际利率水平，提高了融资成本，潜在的购房者数量的减少，最终导致市场的总需求水平的减少，，需求曲线从D0向下平移至D0，假设供给此时未受利率上升影响，供给曲线S保持不变，均衡点从E0变成E1,房产均衡价格P1和均衡成交量 Q1都下降了。

信贷规模,均衡分析

效的控制风险。在信贷规模压缩的环境下，银行通常更倾向于将额度分配给收益更高的贷款品种，此时就会压缩收益较低的住房按揭贷款的信贷规模。但是，银行机构并不会完全放弃这类风险较低的贷款类型，在整体金融环境紧缩的情况下，金融机构会根据各自情况，上调住房按揭贷款的利率，缩小与收益较高贷款类型的利率差，最终在完成企业经营目标的前提下，还能降低整体贷款的风险水平。2016 年第四季度开始，广州市四大行和各大股份制银行不断调高手套范的利率标准，从下浮 15%到现在的上浮 10%。利率不断上调的原因，并不是国家直接推行了利率途径的金融政策，而是通过控制银行信贷规模的手段，使得银行在权衡后作出的调整。信贷规模压缩，住房按揭贷款供给减少，住房按揭贷款利率上升，导致贷款成本的上升，需求曲线由D0 向下平移至D2，此时D2 与供给曲线S的均衡点为E2，E2 的价格P2和需求量Q2 均低于旧均衡点EO的价格PO和需求量Q0，房地产价格下跌。这是简单的理论情况，现实中可能政策不会引起房产价格的，但也能达到抑制价格快速增长的目的。
【学位授予单位】：华南理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.23

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