土地财政、城镇化对房价水平的影响研究

发布时间：2020-07-24 08:04

【摘要】：十九大报告指出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。我国近年来持续高走的房价已经给经济社会带来严重的影响,为了有效应对高房价带来的各类问题,应当理清高房价背后的重要推动力,以改革谋创新,实现房地产市场长效发展,进而促进中国经济转型。而地方政府土地财政依赖度和城镇化水平是影响我国住房市场的重要因素,因此研究二者对房价的影响具有重要意义。本文利用1998-2016年中国宏观层面的时间序列数据和2005-2016年中国31个省、自治区和直辖市(除台湾、香港、澳门)的省际面板数据探究了土地财政和城镇化如何影响房价,并在实证检验的基础上从降低土地财政依赖度和增加房地产市场供给等角度提出改善当前高房价的政策建议。本文分为六个部分,第一章介绍了本文的研究背景和意义,并就本文的研究方法和整体框架进行说明:第二章梳理总结国内外相关文献,为下文的理论和实证研究打下基础;第三章介绍了土地财政、城镇化及中国房地产行业相关概念理论,对三个变量的内涵、发展历程和现状进行梳理,为下文分析奠定理论基础;第四章介绍了影响房价的主要因素,并着重提出土地财政和城镇化影响房价的作用机理;第五章借助计量模型进行实证分析,利用省际面板数据验证了土地财政和城镇化对房价的影响以及区域差异性;第六章归纳总结本文的研究内容并提出些许政策建议。研究发现,土地财政和城镇化对房价水平均存在正向的影响机制,同时城镇化进一步推高土地财政对房价的正向影响,即从整体来看土地财政和城镇化都推动房价的上升,并且在土地财政影响房价水平的机制中城镇化起到了正向调节的作用。进一步分区域进行实证研究后发现二者对房价水平的影响存在区域性差异,即分地区来看土地财政对房价的影响程度呈现由东到西递减,城镇化对房价的影响程度呈现东西高中部低的特点。基于实证研究结果,本文认为土地财政和城镇化既对房价有着正向的影响作用,同时该影响机制也存在区域差异性,因此政府在发挥积极作用时应当因地施策,从降低地方政府土地财政依赖度和推进新型城镇化建设等方面落实良性房地产行业调控政策,完善房地产行业健康发展的长效机制。
【学位授予单位】：安徽大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.2
【图文】：

土地财政收入１＾—邋相关税费收入ｊ逡逑＼邋土地抵押贷款收入逡逑图３－１邋土地财政收入构成逡逑土地出让收入主要是指出让国有土地使用权获取的租金收入，是政府凭借土逡逑地所有者身份获取的收益。相关税费收入是指地方政府通过管理者的权力取得的逡逑各类税收和费用，主要包括耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、城镇维逡逑护建设税、房产税和契税等。土地抵押贷款收入是指各级政府依托地方投融资平逡逑台，以土地为抵押进行融资所筹集的资金，由于筹集资金是用以充实当年的财政逡逑收入，因此也将其视为土地财政收入来源之一。逡逑（二）土地财政的成因逡逑我国土地财政问题由多种社会经济因素共同影响，而在这些影响因素当中，逡逑主要有三个关键影响因素：不健全的现行财政体制，不完善的土地增值收益分配逡逑机制以及片面追求ＧＤＰ增速的政绩考核制度，使得当下我国地方政府出现了财政逡逑收入不合理

以带来几倍甚至十几倍的土地出让收益。在按照４：邋６将土地出让收入在中央政逡逑府和地方政府间分配，地方政府可以获取大额土地出让收入的激励下，近年来土逡逑地财政处于快速扩张阶段。如图３－３所示，１９９８年－２０１６年间国有土地使用权出逡逑让收入占地方财政收入比重从１０％上升到４０％以上，在短时间内为地方政府积累逡逑了大量财富。逡逑４５０００逦８０％逡逑４００００逦７０％逡逑３５０００逦６０％逡逑＝逦ｕ邋：：逡逑１５０００逦／逦｜逦３0％逡逑１００００邋ｙ邋ＩＩＩ逦２0％逡逑：ｒｒ邋：．邋．ｍｌｌｌｌ逦：：逡逑土地出让金（亿元）■■１■土地出让金占地方财政收入比重逡逑图３－３全国土地出让金收入及占地方财政收入比重逡逑数据来源：１９９８－２０１６年《中国国土资源统计年鉴》、《中国统计年鉴》逡逑２．逦土地财政规模过大带来的危机逡逑由于土地财政本质上属于资源性收入，总会消耗殆尽，当城镇化发展到一定逡逑阶段后，土地财政难以维系。同时，以土地为抵押的地方政府债务收入近年来持逡逑续增加，规模急速扩大，政府负债率过高的压力使地方政府一方面借新债还旧债，逡逑

以带来几倍甚至十几倍的土地出让收益。在按照４：邋６将土地出让收入在中央政逡逑府和地方政府间分配，地方政府可以获取大额土地出让收入的激励下，近年来土逡逑地财政处于快速扩张阶段。如图３－３所示，１９９８年－２０１６年间国有土地使用权出逡逑让收入占地方财政收入比重从１０％上升到４０％以上，在短时间内为地方政府积累逡逑了大量财富。逡逑４５０００逦８０％逡逑４００００逦７０％逡逑３５０００逦６０％逡逑＝逦ｕ邋：：逡逑１５０００逦／逦｜逦３0％逡逑１００００邋ｙ邋ＩＩＩ逦２0％逡逑：ｒｒ邋：．邋．ｍｌｌｌｌ逦：：逡逑土地出让金（亿元）■■１■土地出让金占地方财政收入比重逡逑图３－３全国土地出让金收入及占地方财政收入比重逡逑数据来源：１９９８－２０１６年《中国国土资源统计年鉴》、《中国统计年鉴》逡逑２．逦土地财政规模过大带来的危机逡逑由于土地财政本质上属于资源性收入，总会消耗殆尽，当城镇化发展到一定逡逑阶段后，土地财政难以维系。同时，以土地为抵押的地方政府债务收入近年来持逡逑续增加，规模急速扩大，政府负债率过高的压力使地方政府一方面借新债还旧债，逡逑

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本文编号：2768551