房地产市场供求非均衡分析

发布时间：2020-07-29 18:44

【摘要】：改革开放30多年来,中国经济取得了飞速发展,人民生活水平不断提高,居民住房条件有了较大改善,中国房地产业呈现出较快发展的趋势。 1993年到2003年,中国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至10106.1亿元,10年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度。到2004年,北京、上海等一线城市商品房价格涨幅超过20%,这对全国许多城市的商品房价格产生不同程度的推动作用,商品房价格的快速上涨已影响到人们的日常生活。为了抑制商品房价格上涨,2004年政府出台政策要求停止协议出让土地以规范土地市场,同时中央银行近八年来首次提高利率,以抑制过热需求,2005年又要求部分地区停止转按揭业务,以抑制投机。2006-2007年商品房价格继续大幅度上涨,中国房地产市场凸显出一定程度的非理性特征。2008年,受美国次贷危机和全球性金融危机的影响,中国房地产市场出现量价齐跌的现象,特别是有效需求大幅下降,导致了较为严重的供求非均衡,直到2009年年初才到得到了缓解。但2009年年底,中国房地产市场再度出现非理性发展的趋势,大量资金涌入,致使土地拍卖市场“地王”价格不断被刷新,商品房价格大幅提升,迫使政府不断出台新政稳定商品房价格,但大部份城市的商品房价格增长趋势有增无减,北京、上海、杭州等一线城市商品房价格上涨势头更为迅猛,带动二、三线城市商品房价格不断上涨。中国房地产市场的表面繁荣现象难以掩盖其深层次的症结,例如空置率居高不下、市场竞争不规范、区域发展不均衡、商品房金融市场不健全等。市场经济告诉我们：供大于求应当导致商品价格下跌,但中国房地产市场恰恰是价格持续上涨与结构性供给过剩同时并存,这说明中国房地产市场出现了供求非均衡的现象。为确保国民经济科学发展,抑制这种现象进一步恶化,2010年01月国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展,2010年04月国务院、银监会、住建部不断出台房地产市场调控政策：银行不得对投机投资购房贷款,加快保障房建设遏制房价过快上涨,贷款买二套房首付不得低于50%,房价过高地区可暂停发放第三套房贷,商品住房严格实行购房实名制。房地产业关联度大、影响面广,既涉及到国民经济整体运行的问题,又涉及到消费者安居乐业的问题。房地产市场非均衡现象既涉及到市场体制机制问题,又涉及到政策调控问题,既受宏观因素影响,又受微观因素的制约。房地产市场的各种现象既有深厚的历史背景,又有鲜明的时代特征。鉴于此,对房地产的研究应是一个庞大的系统性工程,本文更多的从一般理论角度来入手,运用非均衡理论和方法研究中国房地产市场供求非均衡问题,通过分析中国房地产市场供求非均衡的现状、探讨房地产市场供求非均衡运行的原因和调节机制,寻求房地产市场供求均衡发展的途径和方法,为促进房地产市场供求均衡发展提供政策依据。本文主要研究内容如下：第一章绪论。明确本文研究背景、研究对象和内容、研究方法与思路。对相关概念及分析方法进行界定,提出了问题以及分析框架。第二章文献综述。评述房地产市场、有效供求理论及非均衡理论的研究现状,包括主要学术观点、已有研究成果等内容。第三章房地产市场供求非均衡实证分析。 1、回顾中国房地产市场发展沿革,从供求总量、供求结构和区域供求角度分析现阶段房地产市场供求非均衡的现状。 2、分析房地产市场供求非均衡的影响机理,商品房价格是房地产市场供求非均衡的主要影响因素。 3、构建基于Kornai双曲线聚合方程的房地产市场供求非均衡计量模型,并采用2000-2009年中国房地产市场相关数据进行定量分析,计算出房地产市场有效供给和有效需求的数量,以及市场供求非均衡度及其变化趋势。第四章房地产市场非均衡理论模型分析。在以上定量分析的基础上,剖析房地产市场内部结构,对房地产市场供求非均衡的内因以及外因如何通过内因起作用进行定性讨论。 1、建立包括产品供给市场、要素供给市场、土地拍卖市场、二手房拆迁市场的总供给模型,分析消费者、开发商、地方政府、二手房房东行为规律；建立包括产品商品房租用市场、商品房投资市场、商品房生产市场以及增量-存量关联的总需求模型,分析投资者、开发商及消费者行为规律。推导出总供给和总需求均衡条件、有效供求数量及价格。这样可以定性的描述出市场均衡点,说明关联市场、关联主体应以什么样的条件进行协同配合,才能使市场均衡运行。 2、建立房地产市场总供求模型,推导总供求均衡条件。通过将市场实际运行的条件同模型中的理想假设相比较,可以发现两者有较大差距,从而致使市场在实际运行过程中供求是处于非均衡状态。 3、在总供求均衡条件基础上,运用比较静态方法分析内生因素及外生因素对房地产市场供求非均衡的影响及传导机制。进一步通过分析关联市场、关联主体特征与趋势从而达到对市场非均衡运动方向与强度进行判断和预测,为有效调控提供依据。第五章房地产市场供求均衡发展政策建议。从完善供求调节机制、规范关联主体行为、完善住房保障体系及强化监管执行体系四个方面给出了政策建议。本文的主要结论：第一,中国房地产市场供求非均衡有其历史背景与市场体制背景,主要表现在总量非均衡、结构非均衡和区域非均衡。第二,中国房地产市场的历史数据测算表明：房地产市场有效供求非均衡度较高,商品房价格水平高于供求均衡市场状态下消费者的支付能力,实际上降低了消费者的有效需求。第三,基于非均衡理论方法建立计量模型实证结果表明：在影响中国房地产市场供求非均衡的因素中,销售价格对有效供求影响较大。从房地产需求来看,有效需求与商品房销售价格(XSJ)呈正相关关系；有效需求与商品房销售价格(XSJ)呈正相关关系说明了现阶段中国房地产市场存在投机行为,同实际情况是相符合的；从房地产供给来看,有效供给量与商品房建设投资量(STZ)、商品房销售价格(XSJ)呈正相关的关系。通过模型拟合有效需求与有效供给,计算出中国房地产市场非均衡度,结果表明中国房地产市场2000-2001年处于供应略显不足；2001-2004年处于供大于求,其中2004年的非均衡值最小,说明出现了较为严重的供大于求现象；2004-2005年有效需求不断上升,并出现了供不应求现象；2005-2006年供求基本平衡；2006-2008年又出现了供过于求现象,并在2008年中出现较为严重的供给过剩现象；到2009年市场逐步恢复供需平衡,但有效需求仍然略显不足。第四,由房地产市场总供求模型推导出市场变量对非均衡的作用机制：有效供给数量同消费者预算、规划调整、拍卖竞争程度以及与土地在成本中所占比例呈同向变动关系,同开发成本呈反向变动关系；有效供给价格同消费者的选择、规划调整系数、土地竞拍竞争程度以及土地价格在总成本中所占比例呈反向变动关系；有效需求数量同资本化率、宏观经济指标、折旧率呈正向变动关系,同边际生产成本、租金边际需求呈反向变动关系；有效需求价格同宏观因素、折旧率与开发边际成本呈正向变动关系,同资本化率成反向变动关系；第五,由房地产市场总供求模型推导出关联主体行为对市场非均衡的影响机理：消费者对商品房的选择越多,则有效供给数量与有效供给价格越大；土地市场竞拍越激烈,则有效供给数量越大,有效供给价格越低；地方政府操纵土地市场力度越大,则有效供给数量越大,有效供给价格越低；地方政府对规划调整越大,则有效供给数量越多,有效供给价格越低；房东所接受的拆迁成本越高,则有效供给数量越小,有效供给价格越高；存量折旧越快,则有效需求越大,有效需求价格越小；投资者对资本化率要求较小,则有效需求数量增加,有效需求价格降低；消费者对租金越敏感,则有效需求数量越少,有效需求价格越低；开发边际成本越高,则有效需求数量越少,有效需求价格越低。 2、本文的主要创新点：第一,房地产市场非均衡分析常常采用计量模型来进行主要影响因素的分析,受可采集数据的限制,而无法深入房地产市场内部进行深入讨论。得本文较全面地考察了与房地产市场供求相关多个市场以及关联主体特征。根据各市场交易内容、关联主体以及在整个房地产市场中所起作用,可以划归到总供给与总需求两大方面,形成房地产市场中的总供给市场与总需求市场。其中总供给市场包括产品供给市场、要素供给市场、拆迁市场、土地竞拍市场。在产品供给市场,消费者行为由商品房价格与二手房价格以及预算约束线决定；在要素供给市场,开发商行为由商品房价格和土地拍卖价格决定；在土地拍卖市场,地方政府行为由土地拍卖价格和拆迁成本决定；在二手房拆迁市场,房东行为由二手房价格和拆迁成本决定。总需求市场包括商品房租用市场、商品房投资市场、商品房生产市场。在商品房的租用市场,使用者对商品房存量的租用需求受宏观经济、租金水平、租金需求以及存量的供求等因素影响；在商品房投资市场上,商品房价格是通过将未来的收益按一定资本化率折现而得到：在商品房生产市场上,商品房价格由商品房投资市场决定,生产数量保持在商品房资产价格等于商品房开发成本的水平上。通过对总供给市场和总需求市场的讨论,发现市场运行的一些规律和关联主体的行为特征。第二,基于古典经学假设建立了房地产市场总供求非均衡理论模型,推导了总供给与总需求的均衡条件,定义了房地产市场供求非均衡。并且市场供求均衡条件、非均衡定义均以市场运行规律和关联主体行为特征来表达的,这样就建立了房地产市场供求非均衡的微观分析基础。当总供给市场在一定条件下形成均衡时,就形成均衡的供给价格与供给数量,本文定义为有效供给价格与有效供给数量。当总需求市场在一定条件下形成均衡时,就形成均衡的需求价格和需求数量,本文定义为有效需求价格与需求数量。当市场总供求在一定条件下形成一致的有效供求的数量和价格时,市场总供求处于均衡状态,否则市场供求处于非均衡。非均衡理论者一般认为市场价格机制调节作用是有限的,应该采用价格-数量结合的调节机制,而以前学者对房地产市场的非均衡分析主要从数量的角度进行计量分析或讨论,本文推导出了均衡条件下的供求价格和数量,为深入讨论价格调整、数量调整以及价格数量关联关系打下基础。第三,基于房地产市场总供求非均衡理论模型,运用比较静态方法讨论了房地产市场供求非均衡的内生因素和外生因素及其作用机制。发现内生因素是根本原因,只有把握住了市场运行的基本规律和关联主体的自利行为特征,才能真正认识和理解房地产市场供求关系。在此基础之上,本文提出基于完善市场自身建设、规范关联主体行为等为着力点的宏观调控政策。
【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：博士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：F293.3

【参考文献】