茂业商业投资性房地产计量模式变更对公司财务的影响研究

发布时间：2020-08-06 17:42

【摘要】：随着房地产市场的不断发展,越来越多的企业开始逐渐的渗入到房地产行业当中,为了可以获取到更多正确的企业价值评估,2006年财政部将投资性房地产从固定资产当中抽离出来,单独作为一个科目,使投资性房地产的真实情况得到更准确的反映,在后续的计量上,允许企业自主选择,而选用不同的计量模式会带来不同的影响和后果。因此,企业计量模式的选择和变更以及变更后对公司财务的影响一直都是关注的重点,对它的研究具有很大的现实价值。本文采用理论梳理和案例分析相结合的方法来完成论述,以茂业商业作为研讨对象,分析了该公司于2016年投资性房地产计量模式转变之下,对2015年的财报进行追溯调整后对公司财务上的影响进行分析。对比之后可以得知,企业的投资性房地产在使用不同的计量模式之下,公司财务有着较大的差异。公允价值模式下虽然会对于企业的资产有美化作用,在一定程度上会对于投资者产生误导作用,但与成本模式相比依然具有可取性。因此,在本文当中,对于投资性房地产计量模式之下的转变所存在的后续问题也有进行探讨,并适当的提出了一些改进的策略。
【学位授予单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.233.42
【图文】：

计量模式,商业,公允价值,总资产周转率

续表 3.6 计量模式更改对财务指标的影响2015 年（成本模式） 2015 年（公允价值模式）净资产收益率 5.92% 44.57%销售净利率 4.00% 10.38%营运能力：总资产周转率 73.52% 143.43%通过上表，我们可以进行如下分析：（1）在茂业商业计量模式变更之后，企业的资产规模得到了增加，资产负债率降低了 9.15%，账面偿债能力得到了明显好转。（2）在公允价值模式下，茂业商业的账面利润高于成本模式，导致总资产报酬率从 4.11%大幅增长为 19.98%，净资产收益率从 5.92%大幅度增长为44.57%；且无需再计提折旧和摊销，这部分数额的减少改善了公司的盈利水平，从而使得销售净利率从 4%增长为 10.38%。（3）更改计量模式后，茂业商业总资产周转率由 73.53%增长为 143.43%，使总资产周转速度增长了约两倍。

综合收益,商业,净利润,年报

3.2.3 融资需求对计量模式选择的影响当公司的每股经营活动产生的现金流量出现不稳定的时候，是无法满足公司的经营需求的，这个时候公司必须寻找外部融资通道。通过本章开头的茂业商业的基本会计数据统计表，即表 3.1 我们可知，茂业商业在使用成本模式计量投资性房地产科目的前三年，公司由经营活动产生的现金流量净额处在持续走低的状态，从 2013 年的 21140 万元降到 2014 年的 19627 万元，2015 年降幅更大，数额仅为 6777 万元。所以茂业商业必须寻找对外融资通道。根据茂业商业 2013 年——2016 年出具的上市公司年度报告，我们整理除了茂业在成本模式计量下的前三年以及使用公允价值模式的第一年，即连续四个会计年度的盈利状况，如图 3.8 所示。（单位：万元）

公允价值,毛利,增长趋势,成本计量

企业计量由成本计量向公允计量的转变，需要用于会计政策的变更时，需要将公允价值以及账面价值之间的数值差作为期初留存。另外，企业只对计量模式由公允价值转向了成本计量，这种转向关系必须是单向的，企业在来的发展过程里，不能够再由成本计量转向于公允计量。对于一些发展状况较的公司，或许会选择成本计量，公司在后期发展过程里，假如由于个别原因出了亏损，将会对计量模式进行变更，用于保证公司财务方面的稳定。目前为止国相关部门并没有限制公允计量的实际评估方法，因此，一些上市企业能够依企业发展状况制定评估方法。以茂业商业为例，他们在评估过程里，主要是依当前市场中在最近时期内同类型地产实际交易价格出发，并综合考虑交易地区及时间等一些因素。企业在采取公允计量模式以后必然会对企业的财务状况以及净利润产生影。为了准确了解变更带来的影响范围，能够引入商品毛利润以及其净利润加以较。以茂业商业为例，它就是不包含资产当期的收益损失、营业税金与其他相的费用。为了更直观地了解在转换会计计量方式后的茂业商业净收益以及公允值在一年中的变动状况，详情可见图 4.2：

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