鹏华前海万科REITs投资运作案例分析

发布时间：2020-08-13 16:19

【摘要】：房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,以下简称“REITs”)起源于美国,由于其本身的产品优势以及政府的政策鼓励和市场环境优势,其后在澳大利亚、新加坡、欧洲等国家和地区迅速发展,备受政府以及投资者的青睐。REITs在国内的发展虽然晚于美国、欧洲等国家,但近年来发展也逐渐提速,REITs的数量和市值都具有一定的突破。2015年6月,鹏华前海万科REITs获批发行,作为国内第一支公募型REITs,其投资运作过程和市场表现备受大众关注。本文通过文献分析法、统计分析法、案例分析法、对比分析法等研究方法对鹏华前海万科REITs的投资运作进行案例分析研究。本文以鹏华前海万科REIT为例,简要介绍了案例的背景、参与主体以及基金的投资运作模式,从基础资产、组织形式、投资收入以及市场表现四个方面进行投资运作的案例分析,并发现鹏华前海万科REIT在这几个方面存在的不足并提出相应的改进建议。具体来说,首先,鹏华前海万科REIT的基础资产存在产权界定模糊的问题,并由此导致基金无法获得不动产的增值收益;其次,契约型的组织形式为基金带来运行灵活、避税等优势,但也导致形成一定程度的委托代理风险;再次,投资收入的单一性以及过度依靠资本市场获利的特征,有悖于REIT设立的原则与意义,也使得基金更容易受到资本市场的风险影响。最后,根据其上市日至2019年3月27日的每日收盘价的数据,发现基金的价格具有较好的稳定性。同时,对其收益分红水平及其在同行业基金排名进行分析,发现鹏华前海万科REIT在这方面也具有较好的表现,这与各参与方压缩自身利益和政府政策的鼓励与扶持不无关系。根据对鹏华前海万科REIT的投资运作案例分析,笔者提出了提升基础资产质量、完善激励机制与监督机制以及健全相关法律法规、优化持有资产结构的政策建议,以期对REIT在我国今后的发展提供真实的案例借鉴,促进我国REIT市场更快更稳的走向成熟。
【学位授予单位】：湘潭大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F832.49;F299.23
【图文】：

市值,美国,比例

市值占美国REITs总市值的比例仅为2.30%，比抵押型REITs市值占比略高。如图2-1。图2-1 美国各类型REITs市值比例以上三种类型的REITs的特征如表2-2所示：表 2-2 根据投资渠道划分三种类型的 REITs 的特征权益型 REITs 抵押型 REITs 混合型 REITs投资范围房地产项目不动产抵押支持证券及不动产抵押贷款两者兼有收益来源租金以及不动产升值收入房地产贷款的利息与资金募集成本的差额两者兼有收益影响因素房地产经营业绩市场利率两者兼有流动性较高较低中投资门槛较低较高中投资收益较高较低中资料来源：根据《REI

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