中渝地产公司天渝广场项目战略管理研究

发布时间：2020-08-24 11:02

【摘要】：房地产行业是资源整合型行业,相关行业及从业者众多,是国民经济的中流砥柱。近年来房地产行业结束了“暴利黄金期”,各项政策调控更加严格、规范,市场需求环境瞬息万变,因此投资房地产项目的风险日渐升高。在整个建设周期内更是容易受到各项内外部因素的制约,进而影响开发项目的投资收益率。如何在纷繁复杂的市场环境下良性发展、如何保证房地产项目的投资收益率、如何制定切实有效的战略目标及规划并作出真实有效的可行性分析已经成为了项目管理者和从业人员日益关心的问题。凡事“预则立,不预则废”,公司的战略目标制定与实施的正确与否对项目能否顺利运行起到至关重要的作用,为了应对房地产行业日益增长的投资风险,以及内部、外部环境的变化,房地产开发企业应在充分分析各方面因素后制定相适应的战略目标,并制定相关制度保证达到预期效果,在预期时间节点对项目战略目标实现情况进行战略评价,通过建立相对完善的战略管理体系,以降低投资风险和保证正确的投资决策。文章从天渝广场项目的战略研究角度入手,分别从天渝广场目前因不能适应快速变化的市场需求而出现的问题、中渝地产公司所处的内外部环境、并通过SWOT分析法全方面的分析了中渝地产公司所处的环境。在外部环境中重点分析了宏观政策环境、宏观经济环境、房地产行业整体的经济环境、沈阳市房地产市场经济环境、相关行业的竞争环境,分析并发掘了中渝地产公司面临的市场机会与威胁。在宏观环境分析中运用了PEST分析方法,在政治、经济、社会、技术因素四个方面进行了系统性分析。在竞争环境分析中运用了波特“五力”模型,在竞争者、潜在竞争者、替代品、购买这个供应商议价能力五个方面进行了全面分析。在内部环境中重点分析了公司文化及人员素质、公司的盈利与运营能力、公司的组织架构、目前战略规划的制定机制,分析了中渝地产公司内部的竞争优势与劣势。在文章主体的最后部分,根据前文的分析制定了适合中渝地产公司的战略目标并选择了差异化竞争战略。在此基础上制定了战略的实施与保障办法。通过获取家乐福超市所在地块,以建设新馆的方式弥补天渝广场商业业态不足的问题,在战略的实施中分别阐述目标地块的基本情况、相关部门对该地块基本建设要求、天渝广场新馆的目标定位、新馆的营销策略及相关定价、为建设新馆成立项目公司的运行机制及组织框架、天渝广场新馆的方案设计、在开发建设全过程中的招投标管理、针对天渝广场新馆的投资估算与资金筹措、经济效益及财务测算、建设新馆所产生的社会效益、战略实施的潜在风险以及房地产行业的开发风险及新馆建设过程中可能产生的风险。
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：F299.233.4
【图文】：

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图 2.1 天渝广场总销售额年度趋势单位：万元图 2.2 天渝广场租金收入年度趋势单位：万元广场 2014 年以来品牌不断优化升级，聚焦国际品牌，深耕时尚定场的不断变化，中渝地产公司不断调整已建成的四大场馆的定位渝广场的品牌质量，深入挖掘价值洼地，碾压同城的竞争对手，

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图 2.2 天渝广场租金收入年度趋势单位：万元渝广场 2014 年以来品牌不断优化升级，聚焦国际品牌，深耕时尚定位市场的不断变化，中渝地产公司不断调整已建成的四大场馆的定位，天渝广场的品牌质量，深入挖掘价值洼地，碾压同城的竞争对手，近计淘汰、调整 500 余家品牌，调整面积近 80000 平方米。随着品牌升天渝广场的出租率也逐年递增，截止 18 年，天渝广场的出租率达到 99项目存在的问题着国民经济蓬勃向前的发展，市场需求环境不断发生变化，天渝广场的问题也日渐突出。特别是在商业业态缺失、周边商业项目影响、车购物中心内品牌层次和服务水平等方面问题较为严重。

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第 3 章天渝广场项目战略环境分析度同比均增长。三、四线城市商品房成交市场下降明显， 2018 年 1 至 11 月，三四线城市商品房成交面积均在 34 万平方米左右，同比下降近 3.4%，约七成左右的城市成交量量同比下降，市场降温明显，其中，汕头、莆田各季度成交同比均下降；徐州、绍兴、宿州等三线城市去年得益于棚改货币化政策，市场火热，成交规模达历史同期最高。全市公寓市场总体新增供应逐年下降，成交量相对平稳，可售库存 218 万平米，年均去化 30 万平，出清周期 67 个月，成交均价 8262 元／平。

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