融创观澜苑项目REITs融资方案设计

发布时间：2020-10-13 03:07

　　 近几年房地产市场受政策调控影响较大,房地产企业自有资金投入比例越来越高,资金压力巨大,当面临投资机会时候,加快房地产企业迅速调整其资本运作结构,创新融资模式,拓宽融资渠道,解决资金缺口问题,成为一线融资人员的新的任务。中国自2002年开始推进REITs,到2015年5月21日,中信“启航”REITs试水破冰,2015年6月8日鹏华前海万科REITs正式登陆深圳证券交易所挂牌交易,成为我国国内第一个真正意义符合国际惯例的公募REITs产品。目前国内REITs业务的实践做法主要是资产证券化业务框架下,而私募基金作为持有项目公司权益的载体,是REITs产品交易结构设计焦点所在。本文基于国家近年来对房地产行业全面调控,市场行情下行的背景,针对房地产公司融资难,融资贵的问题,对房地产企业融资方案进行研究。本文查阅国内外文献,基于REITs融资及相关理论,对“融创观澜苑”项目融资设计进行案例分析。首先剖析“融创观澜苑”项目整体现状,对项目外部融资环境、内部经指标,成本效益,经济效益,进行全面投资测算。介绍提供流动性支持的融创地产集团有限公司、有稳定现金流的关联公司天津融创元浩置业有限公司以及融创观澜苑的项目公司郑州迁善置业有限公司基本情况、股权结构、财务分析及经营分析,根据基金公司投资标准与融创观澜苑项目资源进行匹配、设计出“融创观澜苑”项目融资方案,确定项目风控安排,确保REITs融资方案的合理可行、风险可控。本文的研究结论:在我国尚未正式出台公募REITs制度时期,本文借鉴RTITs的核心原理概念,探索REITs业务,促进盘活融创观澜苑项目存量资产,为融创观澜苑项目设计融资方案,解决资金需求问题;同时为位置较好,百强房企背景下房地产融资设计提供新的思路,以此得出REITs融资对房地产发展的重要实践意义。
【学位单位】：河南财经政法大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：F299.23;F832.49;F832.51
【部分图文】：

图 2-5 REITs 管理流程1.3 REITs 优势REITs 作为房地产资产证券化产品的优点在于:1）拓宽投融资渠道REITs 为投资方提供了有效的退出途径，通过证券化打包出售物业可资金回笼，加快周转；REITs 提供了更为便利的投资方式，无法使普房地产投资收益的红利。2）流动性和变现性较高REITs 是标准化、可流通的金融产品，通过将房地产资产物业资产券的形式取得物业升值带来的收益，证券还可以在公开市场交易，交动可以充分体现市场真实行情，有利于管理者通过提高管理效能实现

图 4-1 融创集团有息负债结构从有息负债按期限构成来看，公司 1 年内到期有息负债占比 28%，1-2 年到期、2-5 年到期、5 年以上到期各占比 29%、39%、4%，短期偿债压力不大。从负债类型来看，银行贷款、优先票据、资产支持证券、其他金融机构贷款分别占比35%、8.7%、8.7%、47%。随着信托、委托贷款等非标部分逐渐到期偿还，而公司规模优势保障银行贷款，叠加美元债、ABS 等融资方式持续拓展，公司负债结构有望优化。公司积极拓展多元化融资渠道，包括公司债券、海外优先票据、资产证券化、配股等方式，以低成本的融资工具置换高成本的存量负债，降低融资成本。随着有息债务的结构优化和盈利能力提升，公司的偿债能力将稳健提升。表 4-3 融创集团发债情况债券代码 债券简称 债券类型 起息日 到期日发行规模(万元)币种利率(%)

41REM图 4-4 天津融创元浩置业有限公司股权结构图4.2.3 财务情况天津融创元浩总资产 101.3 亿，注册资本金 1 亿已实缴出资，总负债 104.38亿元，负债来源于因预售未交付而产生的预收账款 82.0 亿元，长期借款 25.72亿元（为中融信托 1 年期债权融资，放款日 2018 年 7 月，除本次融资外，去其他融资事宜）。公司货值 152.33 亿元，剩余货值 65.8 亿元。4.2.4 融创城项目情况
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本文编号：2838653