WX公司兴业房地产投资信托基金融资动因及绩效研究

发布时间：2020-11-16 02:32

　　 伴随电子商务和互联网技术的发展,居民消费方式正在转型升级,我国文化出版行业面临挑战与机遇并存。过去传统的铺店式扩张发展方式不仅导致大量物业资产沉淀和投资现金流出,也与新经济形势下企业轻资产战略转型规划相悖。截止到2017年,我国商业地产行业整体投资增速放缓,全国存量面积达15504万平方米,同比增长0.2%,市场由增量时代走向存量时代。在此环境下不仅要求拥有存量地产资源的文化传媒企业积极改变业态内涵,从用户体验提升这一角度创新商业模式;还要求他们积极探索商业地产证券化,旨在形成商业地产和资本市场之间的桥梁。房地产投资信托基金这一新型融资工具的出现,为拥有较多商业物业资产的企业带来了新的机遇。房地产投资信托基金融资以独特的方式将企业的未来收益权打造成证券形式在资本市场募集资金,不仅能快速解决企业资金需求问题,还能有效盘活存量资产,降低风险,促进企业发展战略转型,提升企业的整体竞争力,在银根紧缩、贷款难度加大的经济大环境下有望成为企业的更为有效的融资手段。本文共包括四个部分,第一部分主要是介绍本文研究背景和具体的研究意义,对有关国内外学者对融资和房地产投资信托基金的研究成果进行梳理,介绍本文相关概念和理论基础;第二部分首先简要分析WX公司基本概况以及兴业房地产投资信托基金操作流程,然后结合WX公司具体情况分析发行兴业房地产投资信托基金的动因;第三部分分析兴业房地产投资信托基金对WX公司造成的财务绩效和市场绩效两个方面的影响;第四部分结合绩效分析结果提出能够提升WX公司的房地产投资信托基金融资绩效的改进建议。本文的创新之处在于对WX公司兴业房地产投资信托基金具体案例的应用研究,目前国内学者对房地产投资信托基金的研究更多的集中在产品本身,对企业发行房地产投资信托基金的动因和对公司绩效的影响并没有过多的讨论,而房地产投资信托基金随着我国房地产行业的发展也必将越来越受到众多企业的青睐。WX公司作为国内前列的国有文化上市公司,其发行房地产投资信托基金在各方面都颇受关注。本文通过WX公司具体案例进行研究,基于理论基础、操作步骤和交易流程,结合WX公司融资现状分析实施兴业房地产投资信托基金的动因,最后通过对WX公司的财务绩效和市场绩效分析发现实施房地产投资信托基金对企业资产营运能力和成长能力有一定帮助,能够在资产保值增值的基础上推动企业轻资产化战略,并且会提高市场影响力,对股价产生积极影响。
【学位单位】：安徽大学
【学位级别】：硕士
【学位年份】：2019
【中图分类】：F299.233.4;F832.51
【部分图文】：

（三）操作思路??第一个步骤，ＷＸ公司的子公司以其持有的标的物业资产出资设立项目公司，经过??报批手续后将目标资产过户至项目公司名下。??第二个步骤，ＷＸ公司作为股东，通过设立的ＳＰＶ与原物业持有人签订股转协议，??收购其持有的项目公司１００％的股权，相关款项支付方面，第一期以现金支付部分股权??对价款，剩余部分在以后分期进行结算并在项目公司账面以负债的形式确认。??第三个步骤，基金管理公司设立信托基金受让ＷＸ公司持有的ＳＰＶ１００％股权，并??以委托贷款的形式向ＳＰＶ发放股东借款用于支付剩余股权款。??第四个步骤，基金管理人以受托管理的信托基金份额作为基础资产设立专项计划，??以发行收益凭证的方式在资本市场募集资金用于收购ＷＸ公司持有的全部基金份额。??第五个步骤，为了注销ＳＰＶ，项目公司对作为收购主体的ＳＰＶ进行反向吸收合并，??最终形成信托基金通过股＋债的形式持有物业资产的最终结构。通过一系列的资本运作，??实现ＷＸ公司对直接持有的物业资产转变为可认购的基金份额，盘活了存量物业资产。??

?？??图３－２?ＷＸ公司ＲＥＩＴｓ项目资产重组操作示意图??首先，如图３－２所示在本次项目操作中，ＷＸ公司作为发起机构，通过第一层ＳＰＶ??的设计持有项目公司股权和债权，成功控股项目公司后，以项目公司为媒介间接持有??标的物业。在第二层ＳＰＶ设计中，兴业信托受让ＷＸ公司持有的私募投资基金份额，??以此为基础资产设立财产权信托并发行资产支持证券。自此ＷＸ公司本身包括其子公??司和关联方，已将私募基金份额全数转移至专项计划，未持有任何级别的权益，并且相??关股权转让价格以资产出售日的公允价值为基础确定，表明门店资产的主要风险和报??酬是否己通过交易结构设计实质性地转移给了专项计划。??其次，信托基金与ＷＸ租赁签署的《运营管理协议》约定了?２０年期不可撤销租赁，??根据会计准则关于租赁的规定，判断本次属于经营租赁而不是融资租赁。具体而言：??第一，本次项目通过相关协议，约定ＷＸ租赁以每年优先Ｂ级认购金额２９％支付??权力维持费来保持对资产支持证券优先Ｂ级的优先购买权

３、股权融资??ＷＸ公司自上市至今，仅发生了两笔权益融资，分别为２００９年１２月２５日首发新??股和２０１６年９月６日非公开増发新股，共计３１．９８亿元。从图３－３可以看出，ＷＸ公??司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率呈现逐年下降的趋势，资本的持续盈??利能力不强，２０１７年仅为６．５４％。ＷＸ公司扣除非经常性损益后的加权平均净资产收??益率如果持续下降，或许可能不再满足《上市公司证券发行管理办法》规定的増发条??件，面对企业战略转型中对资金的大量需求，为了避免由于扣除非经常性损益后的加??权平均净资产收益率的下降可能导致的未来股权融资受限，ＷＸ公司应该遵循资本市??场的运作规律，积极寻求其他融资方式，借助现代资本运作平台来提高企业融资效率。??扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率?一■一加权平均净资产收益率??１６．００％?１４．１９％?１４．２２％?１４＿８２％??１４．００％?１１＾２％?Ｈ—???????１２?廳?＾?１〇＇４２％?９．２８％?、■Ｈ??１０．００％???????８．００％????６．００％?｜??４．００％??２．００％??０．００％??—．?．??２０１４?年?２０１５?年?２０１６?年?２０１７?年??图３－３?ＷＸ公司净资产收益率指标变动趋势图??ＷＸ公司过分依赖商业信用，使其应积极拓宽融资渠道。ＲＥＩＴｓ每年的支出就是支??付给投资者的租金
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本文编号：2885514