房地产经纪人的作用研究
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【摘要】：我国将步入存量房时代,未来十年,中国的房地产行业将会完成增量市场向存量市场的过渡,二手房将取代新房占据交易市场的主导地位。但二手房市场严重的信息不对称现象,使得一般民众在选房时,由于不具备专业知识,不了解整个市场表现得盲目而被动。因此,消费者需要房地产经纪人的协助,才会对二手房市场有更准确的把握,以便更好做出决定。房地产是典型的异质性商品,世界上没有完全相同的两套房屋,每一套房屋都有着自己独特的特征,构成其效用价值,进而表现在其价格上。此外,房地产经纪人作为二手房交易的重要参与者,以及有偿性的服务特点,其参与交易过程也会影响到房地产交易价格的最终实现。然而,尽管目前已有大量关于经纪人的研究成果,包括经纪人的管理、佣金、以及经纪人参与时对交易成本的影响等,但对经纪人在交易中所发挥的作用却很少有见分析,特别是对经纪人作用的定量研究,近乎空白。因此,本文试图对房地产经纪人的作用进行初步探究。房地产经纪人参与房地产交易时,与消费者的沟通交流贯穿了交易的始终。其中,房地产经纪人通过语言表达传递房地产信息,是房地产经纪人与消费者沟通的主要方式。本文旨在从房地产经纪人的语言表达角度,分析房地产经纪人在交易过程中发挥的作用。课题利用特征价格理论的原理,采用定性和定量结合的方式,通过构建经纪人作用研究的分析模型并将其应用于重庆市江北区的二手房市场,从房地产经纪人对房地产属性的描述以及对房地产的主观评价角度,分析经纪人的语言特征对二手房交易的价格以及交易的时间产生的影响。从经纪人的语言特征角度对经纪人的作用进行研究,不仅可以了解二手房交易中房屋信息环境的现状以及价格的形成,同时还能为今后二手房交易中的参与者提供有效参考。定量分析时,将房地产经纪人参与交易作为一个特征引入,形成一个新的有关房屋销售价格的模型,运用“有无房地产经纪人”对房屋价格产生的波动反映出房地产经纪人存在的价值以及经纪人的语言特征对价格产生的影响;同理,将经纪人的语言特征引入房屋营销时间的模型,分析经纪人的论述评价对房屋营销时间的影响,进而得出房地产经纪人在二手房交易过程中发挥的作用。
【关键词】：房地产经纪人 特征价格 交易过程 语言特征
【学位授予单位】：重庆交通大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：
- 摘要4-5
- ABSTRACT5-10
- 第一章 绪论10-16
- 1.1 研究背景10-11
- 1.2 研究问题的提出11-12
- 1.3 研究意义12-13
- 1.3.1 理论意义12
- 1.3.2 实际价值12-13
- 1.4 研究思路及技术路线13-16
- 1.4.1 主要研究内容13-14
- 1.4.2 研究方法14-15
- 1.4.3 技术路线15-16
- 第二章 房地产经纪相关理论综述16-28
- 2.1 房地产的概念及相关理论16-18
- 2.1.1 房地产的概念及特性16-17
- 2.1.2 房地产交易的特征17
- 2.1.3 房地产经纪活动产生的原因17-18
- 2.2 房地产经纪的理论基础18-20
- 2.2.1 房地产经纪的概念18
- 2.2.2 房地产经纪人的内涵18-19
- 2.2.3 房地产经纪活动的特征19-20
- 2.2.4 房地产经纪人的核心功能20
- 2.3 房地产经纪的研究现状20-28
- 2.3.1 国外的研究现状20-22
- 2.3.2 国内的研究现状22-25
- 2.3.3 小结25-28
- 第三章 利用特征价格法分析房地产经纪人作用的理论基础28-42
- 3.1 房地产经纪人作用分析方法的选择28-30
- 3.1.1 房地产经纪人作用的分析角度选取28
- 3.1.2 房地产经纪人经纪行为的目标28
- 3.1.3 房地产经纪人作用分析方法的选择28-30
- 3.2 特征价格的相关理论30-35
- 3.2.1 特征价格理论的基础概念30-32
- 3.2.2 特征价格模型的基础概念32-33
- 3.2.3 特征价格模型的发展33-34
- 3.2.4 小结34-35
- 3.3 特征价格理论在分析房地产经纪人作用的具体应用35-42
- 3.3.1 特征变量的选取35-38
- 3.3.2 函数形式的选择38-40
- 3.3.3 模型的估计方法40
- 3.3.4 模型的检验40-41
- 3.3.5 小结41-42
- 第四章 房地产经纪人作用的案例分析42-50
- 4.1 案例研究方法的提出和选用42-44
- 4.1.1 开展案例研究的背景42-43
- 4.1.2 案例分析的作用43
- 4.1.3 案例选用43-44
- 4.2 案例分析的实际执行44-49
- 4.2.1 房地产经纪人语言特征的分类44-46
- 4.2.2 房地产经纪人语言特征的作用分析46-48
- 4.2.3 房地产经纪人的作用分析48-49
- 4.3 小结49-50
- 第五章 房地产经纪人作用的定量分析50-64
- 5.1 样本的选取50
- 5.2 变量的分类和量化50-54
- 5.2.1 变量的分类50-51
- 5.2.2 变量的量化51-52
- 5.2.3 变量的汇总编码52-53
- 5.2.4 数据的获取53-54
- 5.3 二手房分析模型的建立54-64
- 5.3.1 房屋价格函数55-59
- 5.3.2 房屋营销时间函数59-62
- 5.3.3 模型结果分析62-64
- 第六章 结论与展望64-68
- 6.1 结论64-65
- 6.2 创新之处65
- 6.3 研究的不足65-66
- 6.4 展望66-68
- 致谢68-70
- 参考文献70-74
- 附录 A74-76
- 附录 B76-80
- 附录 C80-84
- 在学期间发表的论著及取得的科研成果84
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4 赖e，
本文编号：323442
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