基于实物期权理论的土地出让、项目开发与分期销售时机决策研究

发布时间：2021-07-20 16:11

　　房地产业支撑了我国过去20年的快速城市化进程,但在此过程中,出现了城市政府闲置土地储备、开发商土地闲置、“少量多批”式销售等以延迟商品房供应为特征的短期逐利行为,土地供应无法马上转化为有效的商品房供应,形成供应方挟持市场之势,加速了房价上涨。上述现象在本质上是投资者时机决策的结果,实物期权理论能够有效刻画和解释这种行为。但与海外成熟市场不同,在中国,房地产市场一直伴随着密集的宏观调控,在独特的土地储备制度、商品房分期预售制度下,市场力量与政府力量的持续博弈使得投资时机决策显示出与众不同的特点,国外的已有研究无法直接描述和解决这种特殊体制下衍生出的问题。因此,无论从现实意义还是理论发展的需要来看,都要求对我国土地与商品房供应时机问题的深入分析。从实物期权理论的发展沿革来看,经历了三个发展阶段：一是标准的实物期权理论,二是考虑竞争因素的期权博弈理论,三是不完全信息的期权博弈理论。本文以实物期权理论的三个发展阶段为逻辑主线,在相互联系、逐步深化的三个理论框架下分析中国房地产市场的供应时机选择行为。对应的三种时机选择行为构成了本文的第二条线索,即政府经营性土地出让、开发商土地开发、项目分期销售... 

【文章来源】：浙江大学浙江省 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：189 页

【学位级别】：博士

【文章目录】：
致谢
摘要
Abstract
目录
图目录
表目录
1 绪论
    1.1 问题提出
        1.1.1 现实背景
        1.1.2 理论背景
        1.1.3 研究意义与研究问题
    1.2 研究目标与概念界定
        1.2.1 研究目标
        1.2.2 概念界定
    1.3 研究思路与研究方法
    1.4 研究内容与章节安排
2 文献综述
    2.1 投资决策分析方法及其发展
        2.1.1 投资决策的确定性方法：贴现现金流规则
        2.1.2 投资决策的不确定性方法：修正的贴现现金流与决策树方法
        2.1.3 实物期权理论的兴起
    2.2 实物期权理论的标准分析框架
    2.3 实物期权理论的拓展：竞争与不完全信息
        2.3.1 期权博弈理论
        2.3.2 不完全信息的实物期权理论
    2.4 土地投资的实物期权理论：研究话题与经验研究
        2.4.1 城市空地开发期权
        2.4.2 土地用途转换期权
        2.4.3 经验研究
    2.5 本章小结
3 中国房地产市场的制度环境
    3.1 城市土地制度：政府垄断与“土地财政”
        3.1.1 土地产权制度：城乡二元、政府垄断与两权分离
        3.1.2 国有土地供应方式：从非市场化到市场化的历史沿革
        3.1.3 土地管理：指标控制、用地审批与调控房地产市场
        3.1.4 土地储备制度与“土地财政”
    3.2 房地产调控政策：政策与市场的博弈
    3.3 房地产销售制度：分期与预售
    3.4 杭州市土地市场、房地产市场特点
    3.5 本章小结
4 城市政府经营性土地出让时机决策：标准实物期权理论与经验证据
    4.1 引言
    4.2 理论模型
    4.3 经验研究模型：生存分析法简介
        4.3.1 生存时间的函数
        4.3.2 比例风险模型(proportional hazards model)
        4.3.3 Cox比例风险模型
    4.4 数据描述
        4.4.1 样本来源与描述
        4.4.2 协变量说明
    4.5 经验研究结果
        4.5.1 模型选择
        4.5.2 经验研究结果分析
        4.5.3 稳健性检验
    4.6 本章小结
5 开发商项目开发时机决策：期权博弈理论与经验证据
    5.1 引言
    5.2 论模型
        5.2.1 政策不确定与市场不确定：竞争外生的标准实物期权模型
        5.2.2 竞争与不确定性：期权博弈模型
    5.3 数据描述
        5.3.1 样本描述
        5.3.2 不确定性变量
        5.3.3 其他描述宏观形势的变量
    5.4 经验研究结果
        5.4.1 模型选择
        5.4.2 结果分析
    5.5 本章小结
6 开发商项目分期销售时机决策：不完全信息的期权博弈理论与经验证据
    6.1 引言
    6.2 理论模型
        6.2.1 信息噪声对投资时机的影响
        6.2.2 信息外部性与项目分期销售
    6.3 信息噪声变量设置
    6.4 经验研究结果
        6.4.1 信息噪声对投资时机的影响
        6.4.2 信息外部性下的信息噪声的影响
    6.5 本章小结
7 结论与展望
    7.1 研究结论
    7.2 学术价值
    7.3 应用价值
    7.4 研究展望
参考文献
作者简历及在学期间所取得的主要科研成果


【参考文献】：
期刊论文
[1]不确定性、实物期权与政府土地供应决策:来自杭州的证据[J]. 王媛,贾生华.  世界经济. 2012(03)
[2]土地闲置原因分析及对策研究[J]. 刘志华,孙鹏举.  山西农业科学. 2011(04)
[3]向土地闲置宣战[J]. 胡能灿.  资源与人居环境. 2010(18)
[4]土地投资决策的实物期权理论述评[J]. 王媛,贾生华,张凌.  中国土地科学. 2010(09)
[5]地方政府治理与房地产市场发展[J]. 钱滔.  浙江社会科学. 2010(03)
[6]运用税收杠杆抑制北京房价过快增长[J]. 郭松海.  城市住宅. 2010(Z1)
[7]中国地方政府应对市场化改革的策略:抓住经济发展的主动权——理论假说与案例研究[J]. 曹正汉,史晋川.  社会学研究. 2009(04)
[8]基于复合期权的土地储备估值模型研究[J]. 游达明,徐鸣.  价值工程. 2008(07)
[9]农地城市流转的选择价值研究[J]. 崔新蕾,张安录.  中国土地科学. 2008(07)
[10]建设用地指标通过市场流转的探讨[J]. 王成艳,靳相木.  国土资源科技管理. 2008(03)

博士论文
[1]土地供应模式和供应量影响房价的理论探索与实证研究[D]. 郑娟尔.浙江大学 2008
[2]基于实物期权的房地产开发投资决策理论研究[D]. 刘涛.上海交通大学 2007
[3]中国城市土地储备制度运行机制研究[D]. 康春.华中科技大学 2006

硕士论文
[1]实物期权方法在建设用地“增减挂钩”规划中的应用[D]. 谭韧骠.浙江大学 2009
[2]我国城市土地市场监控研究与实证分析[D]. 郭坚翔.浙江大学 2004



本文编号：3293151