欠发达城市住宅地价时空分异及影响因素空间异质性研究——以萍乡市为例
发布时间：2021-08-12 05:04
【目的】以经济欠发达的中小城市萍乡市为研究区域,探索不同房地产发展时期的住宅地价分异规律及影响因素空间异质性程度,为经济欠发达城市房地产市场的发展及土地调控政策制定等提供借鉴。【方法】利用全局空间自相关分析法和克里金插值法,进行住宅地价时空分布特征分析;在此基础上构建GWR模型分析不同房地产发展时期住宅地价各影响因素空间异质性特征。【结果】（1）随着萍乡市房地产市场由快速发展逐渐过渡到平稳期,住宅地价"一个中心"的空间分布格局被打破,逐渐呈多中心"峰值"的分布格局。（2）萍乡市不同房地产发展期内容积率对住宅地价的贡献度均最大,地块面积次之。（3）由于经济发展水平不同,欠发达城市与发达城市之间住宅地价影响因素存在差异,突出表现为欠发达城市内规划条件对住宅地价影响较大,而基础设施、交通、环境条件等的影响则相对均质且有限。【结论】开展欠发达城市住宅地价分异规律和影响因素空间异质性程度研究有利于房地产市场稳定健康发展,但欠发达城市房地产市场发展有其自身特性,需要进一步深入研究。
【文章来源】：江西农业大学学报. 2020,42(04)北大核心CSCD
【文章页数】：13 页
【部分图文】：
研究区住宅地价空间分布格局图
(1）规划条件对住宅地价的影响。由图3a、3b可知，不论是在房地产市场的快速发展期或平稳发展期，研究区域内容积率均与住宅地价之间呈正相关，且该因素对住宅地价的贡献度分别在[889.479,955.133]和[750.790,1038.035]，表明两个时期容积率的跨度和贡献度最大，容积率和住宅地价之间成正比，因此在特定条件下政府部门可以通过适当调整城市规划来实现更大的土地价值。由图3c、3d可知，从2009—2014年过渡到2015—2019年，总体上地块面积影响系数值由负值逐渐变为正值，原因是在房地产市场进入平稳期之前，研究区属于老城区，生产生活活动较为发达，土地开发较早且库存量小，可通过地块面积挖掘的土地潜力有限，而随着房地产市场逐渐进入平稳期，相应城市发展规划也有所调整，特别是北部萍乡市政府、萍乡北站、润达国际等附近区域成为近几年发展热点，城市发展框架进一步拉伸，易出现大规模土地组合开发现象。(2）基础设施条件对住宅地价的影响。图4a、4b中，中小学与住宅地价之间经历了由正相关转为负相关的阶段，且两个时期内中南部区域附近影响因素系数值都较大，原因可能是随着经济发展和居民收入水平提高，人们在对住宅有着一定需求的同时，对教育也愈加重视，特别是对于经济欠发达且教育资源有限的研究区，中小学教育相对更加重要，“学区房”作为教育的稀缺衍生品[27]，其距离与便捷程度对住宅地价的推动作用很大；同时由于中南部区域中小学，如安源区附近的萍乡实验中学、城区小学等，质量相对较优，使该区域住宅更具有吸引力。图4c、4d中两个时期的医院影响因素系数值总体上均为正值，这与王润源[28]的研究结果“住宅地价对医院集中的地区有更敏感的增值反应”有所不同，原因可能是随着医疗体系不断完善，一定条件下人们会更倾向于考虑具有相应特长而不是距离较近的医院。由图4e、4f可知，商服中心影响系数值均为负值，且西北方向的值相对大于东南方向，表明两个时期内距离商服中心越近的住宅地价会有所上涨，同时因西北方向道路密集程度大于东南方向，使该区域商服中心与住宅之间交通更加便利，对住宅地价的辐射作用增强。
(2）基础设施条件对住宅地价的影响。图4a、4b中，中小学与住宅地价之间经历了由正相关转为负相关的阶段，且两个时期内中南部区域附近影响因素系数值都较大，原因可能是随着经济发展和居民收入水平提高，人们在对住宅有着一定需求的同时，对教育也愈加重视，特别是对于经济欠发达且教育资源有限的研究区，中小学教育相对更加重要，“学区房”作为教育的稀缺衍生品[27]，其距离与便捷程度对住宅地价的推动作用很大；同时由于中南部区域中小学，如安源区附近的萍乡实验中学、城区小学等，质量相对较优，使该区域住宅更具有吸引力。图4c、4d中两个时期的医院影响因素系数值总体上均为正值，这与王润源[28]的研究结果“住宅地价对医院集中的地区有更敏感的增值反应”有所不同，原因可能是随着医疗体系不断完善，一定条件下人们会更倾向于考虑具有相应特长而不是距离较近的医院。由图4e、4f可知，商服中心影响系数值均为负值，且西北方向的值相对大于东南方向，表明两个时期内距离商服中心越近的住宅地价会有所上涨，同时因西北方向道路密集程度大于东南方向，使该区域商服中心与住宅之间交通更加便利，对住宅地价的辐射作用增强。(3）交通条件对住宅地价的影响。由图5可知，2015—2019年房地产平稳发展期与2009—2014年相比，整体上住宅地价与主干道之间逐渐由负相关转为正相关，与公交站点之间由正相关逐渐转为负相关关系，可能原因是在房地产快速发展期内，主干道方便了人们出行，临近主干道附近的住宅更受人们欢迎，距离主干道越近，住宅地价更有优势，但由于城市建设投入有限，萍乡市公交线路尚未完全完善，从而使公交站点对住宅地价的反应不够敏感；而在房地产平稳发展期内，随着经济发展和城市建设力度加大，交通条件日益完善，私家汽车拥有量增多的同时也产生了交通拥堵、城市污染等问题，使得主干道对住宅地价的影响减弱，而在同等条件下，不断完善的公交线路则更能够方便人们日常出行，距离公交站点越近，住宅地价越有优势。两个时段内萍乡北站、沪昆高速附近等相对远离市中心的区域，公交站点和主干道影响系数绝对值相对较大。原因是因萍乡北站、沪昆线等建成，城郊间联系加强，人们出行更加便利，城郊区域对公交车的依赖相对也大，使得公交站点与主干道之间产生一定的“互补”效应。
【参考文献】：
期刊论文
[1]长春市住宅价格空间分异与影响因素研究[J]. 赵梓渝,王雪微,王士君. 人文地理. 2019(04)
[2]基于GWR模型的南京主城区住宅地价空间异质性驱动因素研究[J]. 阚博颖,濮励杰,徐彩瑶,朱明,黄思华,谢正栋. 经济地理. 2019(03)
[3]基于ESDA和Hedonic模型的城市住宅地价空间分异研究——以石家庄市为例[J]. 梁彦庆,辛静梅,史思琪,梁丽英,葛京凤. 西南师范大学学报(自然科学版). 2018(12)
[4]中国改革开放四十周年房地产主要相关政策演变[J]. 曾宇,谢洪涛,谢琴琴. 中国物流与采购. 2018(22)
[5]城市住宅地价影响因素的定量识别与时空异质性——以武汉市为例[J]. 瞿诗进,胡守庚,李全峰,杨剩富. 地理科学进展. 2018(10)
[6]长沙市生态景观对住宅价格的影响分析[J]. 毛德华,吴亚菱,袁周炎妍,鲁羽西,胡曦,阙思杨. 经济地理. 2018(08)
[7]区位因素对城市住宅用地出让价格的影响研究——以南京市为例[J]. 罗嘉浩. 经贸实践. 2018(13)
[8]南京市住宅价格时空分异格局及其影响因素分析——基于地理加权回归模型的实证研究[J]. 尹上岗,宋伟轩,马志飞,李在军,吴启焰. 人文地理. 2018(03)
[9]北京市居住用地价格的空间异质性研究[J]. 李虹,宋煜,崔娜娜. 经济与管理. 2018(03)
[10]基于GWR和sDNA模型的广州市路网形态对住宅价格影响的时空分析[J]. 古恒宇,沈体雁,周麟,陈慧灵,肖凡. 经济地理. 2018(03)
本文编号：3337639
【文章来源】：江西农业大学学报. 2020,42(04)北大核心CSCD
【文章页数】：13 页
【部分图文】：
研究区住宅地价空间分布格局图
(1）规划条件对住宅地价的影响。由图3a、3b可知，不论是在房地产市场的快速发展期或平稳发展期，研究区域内容积率均与住宅地价之间呈正相关，且该因素对住宅地价的贡献度分别在[889.479,955.133]和[750.790,1038.035]，表明两个时期容积率的跨度和贡献度最大，容积率和住宅地价之间成正比，因此在特定条件下政府部门可以通过适当调整城市规划来实现更大的土地价值。由图3c、3d可知，从2009—2014年过渡到2015—2019年，总体上地块面积影响系数值由负值逐渐变为正值，原因是在房地产市场进入平稳期之前，研究区属于老城区，生产生活活动较为发达，土地开发较早且库存量小，可通过地块面积挖掘的土地潜力有限，而随着房地产市场逐渐进入平稳期，相应城市发展规划也有所调整，特别是北部萍乡市政府、萍乡北站、润达国际等附近区域成为近几年发展热点，城市发展框架进一步拉伸，易出现大规模土地组合开发现象。(2）基础设施条件对住宅地价的影响。图4a、4b中，中小学与住宅地价之间经历了由正相关转为负相关的阶段，且两个时期内中南部区域附近影响因素系数值都较大，原因可能是随着经济发展和居民收入水平提高，人们在对住宅有着一定需求的同时，对教育也愈加重视，特别是对于经济欠发达且教育资源有限的研究区，中小学教育相对更加重要，“学区房”作为教育的稀缺衍生品[27]，其距离与便捷程度对住宅地价的推动作用很大；同时由于中南部区域中小学，如安源区附近的萍乡实验中学、城区小学等，质量相对较优，使该区域住宅更具有吸引力。图4c、4d中两个时期的医院影响因素系数值总体上均为正值，这与王润源[28]的研究结果“住宅地价对医院集中的地区有更敏感的增值反应”有所不同，原因可能是随着医疗体系不断完善，一定条件下人们会更倾向于考虑具有相应特长而不是距离较近的医院。由图4e、4f可知，商服中心影响系数值均为负值，且西北方向的值相对大于东南方向，表明两个时期内距离商服中心越近的住宅地价会有所上涨，同时因西北方向道路密集程度大于东南方向，使该区域商服中心与住宅之间交通更加便利，对住宅地价的辐射作用增强。
(2）基础设施条件对住宅地价的影响。图4a、4b中，中小学与住宅地价之间经历了由正相关转为负相关的阶段，且两个时期内中南部区域附近影响因素系数值都较大，原因可能是随着经济发展和居民收入水平提高，人们在对住宅有着一定需求的同时，对教育也愈加重视，特别是对于经济欠发达且教育资源有限的研究区，中小学教育相对更加重要，“学区房”作为教育的稀缺衍生品[27]，其距离与便捷程度对住宅地价的推动作用很大；同时由于中南部区域中小学，如安源区附近的萍乡实验中学、城区小学等，质量相对较优，使该区域住宅更具有吸引力。图4c、4d中两个时期的医院影响因素系数值总体上均为正值，这与王润源[28]的研究结果“住宅地价对医院集中的地区有更敏感的增值反应”有所不同，原因可能是随着医疗体系不断完善，一定条件下人们会更倾向于考虑具有相应特长而不是距离较近的医院。由图4e、4f可知，商服中心影响系数值均为负值，且西北方向的值相对大于东南方向，表明两个时期内距离商服中心越近的住宅地价会有所上涨，同时因西北方向道路密集程度大于东南方向，使该区域商服中心与住宅之间交通更加便利，对住宅地价的辐射作用增强。(3）交通条件对住宅地价的影响。由图5可知，2015—2019年房地产平稳发展期与2009—2014年相比，整体上住宅地价与主干道之间逐渐由负相关转为正相关，与公交站点之间由正相关逐渐转为负相关关系，可能原因是在房地产快速发展期内，主干道方便了人们出行，临近主干道附近的住宅更受人们欢迎，距离主干道越近，住宅地价更有优势，但由于城市建设投入有限，萍乡市公交线路尚未完全完善，从而使公交站点对住宅地价的反应不够敏感；而在房地产平稳发展期内，随着经济发展和城市建设力度加大，交通条件日益完善，私家汽车拥有量增多的同时也产生了交通拥堵、城市污染等问题，使得主干道对住宅地价的影响减弱，而在同等条件下，不断完善的公交线路则更能够方便人们日常出行，距离公交站点越近，住宅地价越有优势。两个时段内萍乡北站、沪昆高速附近等相对远离市中心的区域，公交站点和主干道影响系数绝对值相对较大。原因是因萍乡北站、沪昆线等建成，城郊间联系加强，人们出行更加便利，城郊区域对公交车的依赖相对也大，使得公交站点与主干道之间产生一定的“互补”效应。
【参考文献】：
期刊论文
[1]长春市住宅价格空间分异与影响因素研究[J]. 赵梓渝,王雪微,王士君. 人文地理. 2019(04)
[2]基于GWR模型的南京主城区住宅地价空间异质性驱动因素研究[J]. 阚博颖,濮励杰,徐彩瑶,朱明,黄思华,谢正栋. 经济地理. 2019(03)
[3]基于ESDA和Hedonic模型的城市住宅地价空间分异研究——以石家庄市为例[J]. 梁彦庆,辛静梅,史思琪,梁丽英,葛京凤. 西南师范大学学报(自然科学版). 2018(12)
[4]中国改革开放四十周年房地产主要相关政策演变[J]. 曾宇,谢洪涛,谢琴琴. 中国物流与采购. 2018(22)
[5]城市住宅地价影响因素的定量识别与时空异质性——以武汉市为例[J]. 瞿诗进,胡守庚,李全峰,杨剩富. 地理科学进展. 2018(10)
[6]长沙市生态景观对住宅价格的影响分析[J]. 毛德华,吴亚菱,袁周炎妍,鲁羽西,胡曦,阙思杨. 经济地理. 2018(08)
[7]区位因素对城市住宅用地出让价格的影响研究——以南京市为例[J]. 罗嘉浩. 经贸实践. 2018(13)
[8]南京市住宅价格时空分异格局及其影响因素分析——基于地理加权回归模型的实证研究[J]. 尹上岗,宋伟轩,马志飞,李在军,吴启焰. 人文地理. 2018(03)
[9]北京市居住用地价格的空间异质性研究[J]. 李虹,宋煜,崔娜娜. 经济与管理. 2018(03)
[10]基于GWR和sDNA模型的广州市路网形态对住宅价格影响的时空分析[J]. 古恒宇,沈体雁,周麟,陈慧灵,肖凡. 经济地理. 2018(03)
本文编号：3337639
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