基于模糊数学的商业房地产评估方法研究

发布时间：2017-05-05 08:02

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【摘要】：近年来,随着我国房地产市场的跨越式发展,商业房地产市场的规模也日益剧增,在我国房地产市场中所占份额越来越大。由于商业房地产价值量大、投资收益高等优点,逐渐取代住宅房地产成为新的投资热点。商业房地产评估是商业房地产交易中的一个重要环节,其评估结果作为投资者参与决策的重要依据,对保障交易各方权益以及维护我国房地产行业持续稳定发展具有积极作用。由于我国房地产评估起步较晚,在评估方法领域的研究尚处在探索阶段,因此,研究如何科学合理地运用评估方法对于促进我国商业房地产评估发展意义重大。商业房地产评估常用的评估方法为市场比较法和收益法,我国现行的市场比较法和收益法是借鉴国外相关理论与方法的基础上建立起来的,并经过近些年的不断发展取得了一定的成果,然而市场比较法与收益法在实际使用中仍存在以下不足:市场比较法中可比交易实例选取的随意性;因素差异修正过程中的主观性;综合价格计算的不合理性;收益法中还原利率难以确定等问题。本文首先从商业房地产评估与模糊数学的概念入手,介绍了商业房地产评估与模糊数学的定义及相关理论。其次,对商业房地产的评估方法进行了简要阐述,其中着重对市场比较法与收益法进行了详细论述,并就这两种方法在商业房地产评估过程中存在的问题进行了深入分析,探讨了模糊数学理论在房地产评估中的适用性。再次,结合模糊数学中模糊识别法、隶属度以及指数平滑法等理论方法,构建了市场比较法的模糊数学评估模型,分别解决了市场比较法中可比交易实例选取、因素修正、综合价格求取的问题。结合模糊数学中模糊综合评判法与层次分析法等理论方法,构建了收益法的模糊数学评估模型,解决了收益法中还原利率求取的问题。最后,通过两个商业房地产实际评估案例对基于模糊数学的市场比较法和收益法进行了实证研究,并就改进后的方法与传统方法进行了对比分析,验证了模糊数学评估模型的可行性。
【关键词】：商业房地产评估 模糊数学 市场比较法 收益法
【学位授予单位】：重庆理工大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：F299.23
【目录】：

• 摘要4-5
• Abstract5-8
• 1 绪论8-16
• 1.1 研究背景及意义8-9
• 1.1.1 研究背景8-9
• 1.1.2 研究意义9
• 1.2 国内外研究综述9-14
• 1.2.1 国外研究综述9-11
• 1.2.2 国内研究综述11-14
• 1.3 研究内容、主要工作与研究方法14-16
• 1.3.1 研究内容14
• 1.3.2 主要工作14-15
• 1.3.3 研究方法15-16
• 2 商业房地产评估及模糊数学理论基础16-22
• 2.1 商业房地产评估16-18
• 2.1.1 商业房地产的界定16
• 2.1.2 商业房地产的类型16-17
• 2.1.3 商业房地产评估的定义17
• 2.1.4 商业房地产评估的特点17-18
• 2.2 模糊数学18-22
• 2.2.1 模糊数学的定义18-19
• 2.2.2 模糊数学相关理论19-22
• 3 商业房地产评估方法及其存在的问题22-30
• 3.1 商业房地产评估方法22-23
• 3.1.1 市场比较法22
• 3.1.2 收益法22
• 3.1.3 成本法22-23
• 3.2 市场比较法及其在商业房地产评估中存在的问题23-24
• 3.2.1 市场比较法的理论基础23
• 3.2.2 市场比较法的计算公式23
• 3.2.3 市场比较法的评估流程23-24
• 3.2.4 市场比较法在商业房地产评估中存在的问题24
• 3.3 收益法及其在商业房地产评估中存在的问题24-29
• 3.3.1 收益法的理论基础24-25
• 3.3.2 收益法的计算公式25-26
• 3.3.3 收益法的各项参数26-28
• 3.3.4 收益法在商业房地产评估中存在的问题28-29
• 3.4 新思路的提出29-30
• 4 基于模糊数学的市场比较法研究30-44
• 4.1 基于模糊数学的市场比较法模型30-38
• 4.1.1 特征因素及其权重的确定30-31
• 4.1.2 隶属度的计算31-34
• 4.1.3 模糊识别法选取可比交易实例34-35
• 4.1.4 交易实例价格的修正35-37
• 4.1.5 待估房地产综合价格的计算37-38
• 4.2 实证研究38-44
• 4.2.1 实例计算38-42
• 4.2.2 改进后市场比较法和传统市场比较法对比分析42-44
• 5 基于模糊数学的收益法研究44-58
• 5.1 基于模糊数学的收益法模型44-49
• 5.1.1 商业房地产投资风险分析44-45
• 5.1.2 构建商业房地产投资风险评价指标体系45
• 5.1.3 模糊综合评价法求取还原利率45-49
• 5.2 实证研究49-58
• 5.2.1 实例计算49-56
• 5.2.2 改进后收益法和传统收益法对比分析56-58
• 6 结论与建议58-60
• 6.1 结论58-59
• 6.2 建议59-60
• 致谢60-62
• 参考文献62-66
• 个人简历、在学期间发表的学术论文及取得的研究成果66

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本文编号：345942