基于交易结构视角对我国公募租赁住房房地产投资信托基金税务问题研究
发布时间：2023-10-08 18:11
公募租赁住房房地产投资信托基金(Public Offering Rental Housing Real Estate Investment Trusts,公募租赁住房REITs),是指以租赁住房为基础资产,通过发行受益凭证的方式来向广大投资者募集资金,并将所募集的资金交由专业的不动产投资机构管理人投资运营管理,主要投资于租赁住房和公寓项目,并将投资运营管理所取得的收益按投资份额比例分配给投资者的一种投资方式。REITs最早诞生于美国,经过近60年的发展,其已经成为国外房地产市场一种成熟的融资工具,而我国尽管经历近20年对于REITs的探索,但受限于我国法律制度的影响,我国市场上所发行的REITs产品均非国际上的标准REITs产品。无论是从交易结构来看,还是从产品性质来看,都与标准意义上的REITs产品存在一定差距,因此只能称之为类REITs。REITs通过资产证券化产生直接融资效应,将市场资金融通到房地产企业,是对以银行贷款为主的间接融资的重要补充,是房地产行业走向成熟的必然选择。我国房地产行业由增量时代走向存量时代,盘活存量资产的关键在于提升其运营管理,而REITs通过低成本的融资方...
【文章页数】：53 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
abstract
第一章 导论
第一节 研究背景及意义
一、研究背景
二、研究意义
第二节 文献综述
一、国外研究现状
二、国内研究现状
三、文献评述
第三节 研究思路和方法
一、研究思路
二、研究方法
第四节 创新与不足
一、主要创新点
二、主要不足点
第二章 公募租赁住房REITs的基本概念和理论分析
第一节 公募租赁租房REITs的基本概念
一、REITs的基本概念
二、REITs的形式分类
三、公募租赁租房REITs的概念
四、公募REITs与类REITs
第二节 公募租赁租房REITs的理论分析
一、税收中性理论
二、信托导管理论
三、信托实体理论
第三章 公募租赁住房REITs交易结构的税务问题和考量
第一节 国际标准REITs的交易结构
第二节 我国类REITs的交易结构
一、评估原项目公司是否仅持有拟入池的标的物业资产
二、私募基金管理人设立契约型私募股权投资基金
三、专项计划管理人设立资产支持专项计划
四、评估项目公司是否存在可匹配REITs产品估值股债比的存量债务
五、类REITs整体交易结构搭建完成
第三节 我国公募REITs试点的交易结构
一、以上市公司作为公募REITs的载体发行交易
二、以“公募基金+ABS”作为公募REITs的载体发行交易
第四节 我国公募租赁住房REITs交易结构的税务影响和考量
一、“公募基金+ABS”交易结构设立期间的税务影响和考量
二、“公募基金+ABS”交易结构存续期间的税务影响和考量
三、“公募基金+ABS”交易结构退出期间的税务影响和考量
第四章 保利地产租赁住房REITs计划交易结构税务分析
第一节 保利地产租赁住房REITs计划概况
一、保利地产租赁住房REITs介绍
二、保利地产租赁住房REITs底层物业资产情况
三、保利地产租赁住房REITs交易结构
第二节 保利地产租赁住房REITs交易结构税务考量和税负测算
一、保利租赁住房REITs交易结构设立过程的税务考量和税负测算
三、保利租赁住房REITs交易结构运营过程的税务考量和税负测算
第三节 保利地产租赁住房REITs交易结构的税务问题
一、REITs无法适用现有的重组税收优惠政策导致其重组阶段税负过重
二、项目公司层面整体税负过重影响租赁住房REITs的分红收益率
三、税收透明度欠缺带来的税收不确定导致REITs存在税务问题隐患
四、间接税为主的税制下,REITs多层交易结构导致收益率进一步降低
第五章 我国公募租赁住房REITs的税收政策建议
第一节 总体遵循实质课税原则,根据REITs实质确定各主体纳税义务
一、对类REITs和公募REITs在资产剥离环节的税收做不同处理
二、对SPV在税法上实行穿透原则,避免收益分配环节的重复征税
第二节 短期应在现有税收制度下做局部调整
一、对租赁住房REITs在项目公司层面提供针对性的税收优惠
二、调整证券投资基金税收制度且明确收益仅在项目公司层面征税
三、加强我国税收制度的透明度,明确各交易主体的纳税义务
第三节 长期应全面完善REITs税收法规并推进相关法律间的协调
一、将REITs的税收在投资者层面实现,其余层面一定比例免税
二、对长期持有和运营不动产的投资者和REITs提供税收优惠
参考文献
致谢
本文编号：3852533
【文章页数】：53 页
【学位级别】：硕士
【文章目录】：
摘要
abstract
第一章 导论
第一节 研究背景及意义
一、研究背景
二、研究意义
第二节 文献综述
一、国外研究现状
二、国内研究现状
三、文献评述
第三节 研究思路和方法
一、研究思路
二、研究方法
第四节 创新与不足
一、主要创新点
二、主要不足点
第二章 公募租赁住房REITs的基本概念和理论分析
第一节 公募租赁租房REITs的基本概念
一、REITs的基本概念
二、REITs的形式分类
三、公募租赁租房REITs的概念
四、公募REITs与类REITs
第二节 公募租赁租房REITs的理论分析
一、税收中性理论
二、信托导管理论
三、信托实体理论
第三章 公募租赁住房REITs交易结构的税务问题和考量
第一节 国际标准REITs的交易结构
第二节 我国类REITs的交易结构
一、评估原项目公司是否仅持有拟入池的标的物业资产
二、私募基金管理人设立契约型私募股权投资基金
三、专项计划管理人设立资产支持专项计划
四、评估项目公司是否存在可匹配REITs产品估值股债比的存量债务
五、类REITs整体交易结构搭建完成
第三节 我国公募REITs试点的交易结构
一、以上市公司作为公募REITs的载体发行交易
二、以“公募基金+ABS”作为公募REITs的载体发行交易
第四节 我国公募租赁住房REITs交易结构的税务影响和考量
一、“公募基金+ABS”交易结构设立期间的税务影响和考量
二、“公募基金+ABS”交易结构存续期间的税务影响和考量
三、“公募基金+ABS”交易结构退出期间的税务影响和考量
第四章 保利地产租赁住房REITs计划交易结构税务分析
第一节 保利地产租赁住房REITs计划概况
一、保利地产租赁住房REITs介绍
二、保利地产租赁住房REITs底层物业资产情况
三、保利地产租赁住房REITs交易结构
第二节 保利地产租赁住房REITs交易结构税务考量和税负测算
一、保利租赁住房REITs交易结构设立过程的税务考量和税负测算
三、保利租赁住房REITs交易结构运营过程的税务考量和税负测算
第三节 保利地产租赁住房REITs交易结构的税务问题
一、REITs无法适用现有的重组税收优惠政策导致其重组阶段税负过重
二、项目公司层面整体税负过重影响租赁住房REITs的分红收益率
三、税收透明度欠缺带来的税收不确定导致REITs存在税务问题隐患
四、间接税为主的税制下,REITs多层交易结构导致收益率进一步降低
第五章 我国公募租赁住房REITs的税收政策建议
第一节 总体遵循实质课税原则,根据REITs实质确定各主体纳税义务
一、对类REITs和公募REITs在资产剥离环节的税收做不同处理
二、对SPV在税法上实行穿透原则,避免收益分配环节的重复征税
第二节 短期应在现有税收制度下做局部调整
一、对租赁住房REITs在项目公司层面提供针对性的税收优惠
二、调整证券投资基金税收制度且明确收益仅在项目公司层面征税
三、加强我国税收制度的透明度,明确各交易主体的纳税义务
第三节 长期应全面完善REITs税收法规并推进相关法律间的协调
一、将REITs的税收在投资者层面实现,其余层面一定比例免税
二、对长期持有和运营不动产的投资者和REITs提供税收优惠
参考文献
致谢
本文编号：3852533
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