兴盛家园房地产项目的开发成本控制策略研究

发布时间：2020-05-19 12:23

【摘要】：我国改革开放已历经四十载,纵观这四十年的变化,我国经济水平有了一个迅猛的提升,城市化进程速度越来越快,房地产行业也由高速发展转向转型发展的关键时期。近几年,随着国家调控政策的连续出台,房地产行业发展的迅猛势头被及时有效的遏制,房地产也结束了暴利时代,逐步回归理性。但是房地产市场竞争依旧激烈,想要在如此竞争激烈的环境中立足,做好房地产项目开发管理工作就显得至关重要。随着兰州城市发展向东拓展的趋势,兰州新顺房地产开发有限公司顺应形势,于兰州东部科技新城开发建设大型商住项目—兴盛家园,该项目分为一期项目和二期项目两个子项目先后开发,具有相似性。本文通过对一期项目立项、设计、招标采购、施工、交付以及营销各阶段成本控制存在问题的分析来总结经验,结合二期项目的具体情况,为兴盛家园二期项目的成本控制提出了具体的控制策略,同时也为企业项目的顺利实施提供理论与实践指导。本文首先在对房地产项目成本概念、项目成本构成要素分析的基础上,回顾了成本控制理论并对传统成本控制与现代成本控制管理体系分别进行了阐述,并尝试将成本控制理论运用于房地产项目的实际开发中去。在理论综述的基础上,本文基于成本控制理论,对一期项目成本发生全过程进行了深入剖析,发现该项目在成本控制方面存在如下问题:立项阶段,项目的可行性研究只是流于形式,对消费者心理没有充分掌握并且对市场的容量没有进行准确的预估;设计阶段,很多设计人员的重心放在对项目的设计上,而对经济的合理性考虑较少;招标采购阶段,如何选用合适的供应商,压低设备材料的价格与采购成本成为该阶段面临的主要难题;施工阶段,由于在施工过程中可能存在工程量及施工进度发生变化的情形,致使承发包双方在合同执行过程中产生较多设计变更和工程签证,容易造成成本失控;交付阶段,此时的成本控制就是挤压“水分”的过程,所以该阶段的重点应放在加强结算审核上;营销方面,虽然投入了大量的广告费用进行宣传,但收效甚微,没有达到预期的效果,造成成本浪费。对于一期项目各阶段成本控制存在问题,本文对兴盛家园二期项目开发全过程应用成本控制理论,并引入精细化管理理论,采用理论与实践相结合的方法,结合兴盛家园二期项目开发前面临的情况,对项目各个阶段的成本控制制定了相应的策略,力争采取的策略都能得到精细化实施。针对二期项目开发各阶段中会出现的问题本文分别制定了相应的策略,主要体现在:项目前期对立项阶段的可行性研究报告进行了完善,设计阶段明确了设计人员的权责利,提高其成本控制意识并在施工图设计时对图纸进行严格审查;项目建设过程中招标采购阶段加强对供应商的管理以及施工过程中严格控制设计变更和工程签证的数量,及时更新合同台账,做好动态成本控制;交付阶段核实签证及变更的真实性,并按合同约定合理地确定施工单位的取费标准;营销阶段的重点则在于对广告费用的控制。在提出兴盛家园二期项目成本控制具体策略的基础上,本文针对二期项目各阶段成本控制的实施效果进行分析。本文基于精细化管理理论,采用系统分析方法,对二期项目各阶段在采取相应措施后的效果进行了梳理,以实现对项目整体成本的精细化控制。对于取得的效果论文分别从以下几个方面展开分析:项目前期立项阶段控制的效果主要围绕投资估算和可行性研究这两方面进行分析;设计阶段的分析重点放在了项目的限额设计上;项目建设过程中的招标采购阶段则分别对招标要约过程的实施及合同签订、供货商的管理等方面采取相应的措施来降低建设成本;施工阶段通过加强现场管理,做好施工组织设计的审查工作来达到控制效果;交付阶段引进专业造价咨询公司实现项目全过程的跟踪审计;营销阶段通过对整个营销过程的分析,实现了促进销售,加快资金回笼,以此来取得降低营销成本的效果。本文旨在通过对新顺房地产公司兴盛家园一期项目成本控制方面存在问题的剖析,将精细化理念融入到兴盛家园二期项目各个阶段,为项目开发全过程的成本起到一定的控制作用,并取得良好的效果。希望通过兴盛家园项目成本控制策略的研究能够为公司未来的项目开发提供系统的成本控制方法及新的管理理念,也为更多的房地产企业在今后的实践中提供一定的参考。
【图文】：

技术路线图,技术路线,成本控制

按照发现问题、分析问题，最后解决问题的思路做出了详细的分析。3、系统分析法。论文从系统科学的角度出发，从项目成本精细化控制全过程的观点出发，系统分析了项目各个阶段遇到的成本控制问题，对问题进行系统化的探讨研究并结合二期项目具体情况制定出开发各阶段对应的精细化管理对策。（四）论文技术路线通过对新顺房地产公司兴盛家园项目成本控制的分析，制定出了符合房地产项目开发流程的技术路线图，根据该技术路线可以分析出项目整个实施过程的成本控制，对流程中各个环节的成本控制进行了分析，找出兴盛家园一期项目各阶段存在的问题并针对问题为二期项目制定相应的策略，紧接着对二期项目成本控制所采取措施的实施效果进行分析，总结经验，为公司今后开发项目的成本控制提供参考。技术路线如图 1 所示：

示意图,项目开发,阶段,过程

目投资控制在合理范围内，质量达到设计要求，工期符合合同规定。施工阶段将开发过程中所涉及到的人工、材料、机械设备等资源集中在一个空间和时间上来完成项目的施工，此阶段的主要工作内容是控制施工成本不再另行增加、理施工过程中的各种索赔与争议等，从而确保项目的工期、成本、质量、利润标的实现。（3）项目交付阶段项目交付阶段是投资转化为建设成果的最终环节，建设单位组织质量监督部、监理单位、施工单位、设计单位对项目是否按设计文件要求及国家验收标准行联合验收，在验收合格后可办理交付手续，开始项目销售。此阶段主要任务对项目结算进行审核来达到成本控制的目的。（4）项目营销阶段项目营销是通过交易过程来满足顾客对房屋需求的一种综合性销售活动，关键内容在于运用一定的手段方法，使得交易快速完成，从而建设单位能够尽回收资金，，完成项目的预期利润。虽然此阶段是房地产开发全过程的最终阶段，其对实现房地产利润目标的作用确不能忽视。
【学位授予单位】：兰州大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：F299.233.42

【参考文献】